İmar planında okul alanına ayrılan ve yıllarca kamulaştırılmayan bir taşınmaz için açılan tazminat davasında, bilirkişinin belirlediği değer tek bir tarihe göre hesaplanmışsa faiz de tek bir tarihten mi işlemelidir? Yoksa dava dilekçesinde istenen küçük tutar için dava tarihinden, ıslahla artırılan büyük tutar için ise ıslah tarihinden mi faiz yürütülmelidir? Anayasa Mahkemesi, idari yargıda uzun süre uygulanan bu “kademeli faiz” yaklaşımını, taşınmazın gerçek karşılığının ödenmesini engellediği gerekçesiyle mülkiyet hakkı yönünden incelemiştir.
Anayasa Mahkemesi Birinci Bölümü, 1/7/2026 tarihli ve 2021/12207 başvuru numaralı kararıyla, hukuki el atma nedeniyle açılan tam yargı davasında faiz başlangıcının dava ve ıslah tarihlerine göre bölünmesinin ve bedelin yargılama süresince enflasyon karşısında değer kaybetmesinin Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkını ihlal ettiğine oybirliğiyle karar vermiştir. Dosya yeniden yargılama için İstanbul 4. İdare Mahkemesine gönderilmiştir.
🏫 Okul alanında bekleyen taşınmaz
Başvurucular, İstanbul’un Sultanbeyli ilçesinde bulunan bir taşınmazın 1/2 oranında hisseli malikidir. Taşınmaz 20/4/2004, 17/7/2006 ve 23/11/2008 tarihli uygulama imar planlarında ortaöğretim tesis alanı olarak ayrılmış; 9/10/2009 tarihli 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 7/2/2011 tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planında da aynı kullanım korunmuştur. Buna karşın idare kamulaştırma yoluna gitmemiştir.
Başvurucular önce adli yargıda kamulaştırmasız el atma davası açmış, bu dava görev yönünden reddedilmiştir. Ardından idareye başvurarak kamulaştırma süreci hakkında bilgi, uzlaşma ya da eş değer bir taşınmazla trampa talep etmişlerdir. Talepler cevapsız kalarak zımnen reddedilince, taşınmazın uzun yıllardır kamulaştırılmamasından doğan maddi zararlarının tazmini için 8/6/2015 tarihinde İstanbul 4. İdare Mahkemesinde 30.000 TL bedelli tam yargı davası açmışlardır. Bilirkişi incelemesinden sonra, 26/7/2016 tarihinde talep 13.520.878 TL olarak ıslah edilmiştir.
🔄 Üç kez kaldırılan hüküm ve iki farklı faiz yaklaşımı
Yargılama, faiz meselesine gelmeden önce de uzun bir yol izlemiştir. İdare Mahkemesi 30/11/2016 ve 28/12/2017 tarihlerinde, 6745 sayılı Kanun’la 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na eklenen geçici 11. maddenin davayı konusuz bıraktığı gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 9. İdari Dava Dairesi her iki kararı da kaldırmış; ikinci kaldırma kararında söz konusu geçici maddenin Anayasa Mahkemesinin 28/3/2018 tarihli E.2016/196, K.2018/34 sayılı kararıyla iptal edildiğini vurgulamıştır.
Esastan verilen 26/3/2019 tarihli kararda İdare Mahkemesi, başvurucuların mülkiyet hakkının belirsiz bir süreyle kısıtlandığını kabul ederek 13.520.878 TL’nin hisseleri oranında ödenmesine hükmetmiştir. Faiz başlangıcı konusunda ise şu gerekçeye dayanmıştır:
- Bilirkişi taşınmazın değerini dava tarihi olan 8/6/2015’e göre belirlediğinden, yasal faiz de bu tarihten işletilmelidir.
- Hukuki el atma davalarında gerçek değer ancak yargılamada yapılan bilirkişi incelemesiyle saptanabilir.
- Davacıların, kısmen ret hâlinde yargılama giderlerine katlanma kaygısıyla dava değerini makul tutması, yargılama usulünün doğal bir sonucudur.
- Islah edilen kısım için ıslah tarihinden faiz işletmek, gerçek değerin tazminini sağlamaz ve mülkiyet hakkının özüne müdahale oluşturur.
Bölge İdare Mahkemesi bu yaklaşımı kabul etmemiştir. Ona göre hukuki el atma davaları, adli yargıdaki fiilî el atma davalarından farklı olarak 3194 sayılı İmar Kanunu ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında açılan davalardır; bu nedenle faiz, dava dilekçesindeki miktar için dava tarihinden, ıslah edilen kısım için ıslah tarihinden hesaplanmalıdır. Hüküm bu doğrultuda düzeltilmiş: 30.000 TL’ye 08.06.2015’ten, kalan 13.490.878 TL’ye ise 01.08.2016 ıslah tarihinden faiz yürütülmesine karar verilmiştir. Danıştay 6. Dairesi 23/12/2020 tarihinde hükmü onamış, başvurucular kararı 1/2/2021’de öğrenip 2/3/2021’de bireysel başvuruda bulunmuştur.
⚖️ Anayasa Mahkemesinin ölçüsü: gerçek karşılık
Anayasa Mahkemesi, başvurucuların adil yargılanma ve eşitlik ilkesine ilişkin şikâyetlerini de mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirmiştir. Tapuda başvurucular adına kayıtlı taşınmazın “mülk” olduğu açıktır. İmar planında kamu hizmetine ayrılması, taşınmaz üzerinde yapı yapılmasını engellediği gibi satış, bağış ve ipotek gibi işlemleri de etkilediğinden mülkiyet hakkına müdahale niteliğindedir. Mahkeme müdahaleyi, mülkiyetten barışçıl yararlanmaya ilişkin genel kural çerçevesinde incelemiştir.
Müdahalenin kanuni dayanağı (3194 sayılı Kanun kapsamındaki imar uygulaması) ve okul alanı ayrılmasındaki kamu yararı amacı tartışmasız kabul edilmiştir. Belirleyici olan ölçülülük incelemesidir. Mahkeme burada Anayasa’nın iki hükmünü birlikte okumuştur:
- Anayasa m.46: Kamulaştırma, taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartıyla kullanılabilecek bir yetkidir. Gerçek karşılık, maliklerin lehine getirilmiş özel bir güvencedir.
- Anayasa m.125: İdare, kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlüdür; bu yükümlülük zararın tüm sonuçlarıyla birlikte giderilmesini gerektirir.
Bu iki hükümden hareketle Mahkeme önemli bir ilke cümlesi kurmuştur: Yalnızca bedele hükmedilmiş olması yeterli değildir; faiz başlangıç tarihi, ödeme rejimi, bedelin parçalara bölünmesi veya yargılama giderleri gibi uygulamalar da taşınmazın gerçek bedelinin malike ödenmesini engellememelidir.
Somut olayda İdare Mahkemesi, taşınmazın dava tarihi itibarıyla belirlenen tek bir değerine bu tarihten faiz uygulamıştı. Bölge İdare Mahkemesi ise aynı değeri ikiye bölerek önemli bir kısmının faiz başlangıcını ileri bir tarihe bırakmıştır. Anayasa Mahkemesine göre bunun sonucu, bedelin bir kısmının dava tarihindeki gerçek karşılığı yansıtamaz hâle gelmesi ve m.46’daki güvencenin etkisiz kalmasıdır. Kademeli faiz, başvurucuların katlanması beklenen sınırları aşan bir külfet yüklemiş ve kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki adil dengeyi bozmuştur.
📚 Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı ile bağlantı
Kararın dikkat çeken yönlerinden biri, Danıştay içtihadındaki değişimi açıkça anmasıdır. Anayasa Mahkemesi “İlgili Hukuk” bölümünde, Danıştay 6. Dairesinin 2022 tarihli üç kararında kademeli faiz yaklaşımının sürdürüldüğünü aktarmıştır. Bununla birlikte Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu, 24/10/2024 tarihli E.2021/5, K.2024/2 sayılı ve 16/4/2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararıyla farklı bir sonuca ulaşmıştır.
Kurul kararına göre 2577 sayılı Kanun’un 16. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca tam yargı davalarında yapılan miktar artırımı yeni bir talep değildir; dilekçede istenen miktarın yerine artırılan miktarın geçmesinden ibarettir. Davacının iradesi başından beri, dava açarken belirsiz olan kısım da dahil gerçek zararının tamamının tazminidir. Bu nedenle dava dilekçesindeki miktara hangi tarihten faiz işletilecekse, artırılan miktara da aynı tarihten faiz işletilmelidir.
Anayasa Mahkemesi, kendi değerlendirmesini yaparken bu içtihadı birleştirme kararının “altını çizmek gerektiğini” belirtmiştir. Başvuruya konu hüküm ise 2020’de, yani birleştirme kararından önce kesinleşmiştir.
📉 Enflasyon kaybı ayrıca neden ihlal sayıldı?
Başvurucuların ikinci şikâyeti, hükmedilen bedelin dava tarihi ile kararın kesinleştiği tarih arasında enflasyon karşısında değer kaybetmesidir. Mahkeme bu konuda yeni bir ilke geliştirmemiş, benzer olaylarda verdiği önceki kararlara (B. No: 2014/2073, 2015/18908 ve 2015/19289) dayanmıştır. Bu kararlarda, davanın açılması ile kesinleşme arasında geçen dönemde tazminat ve ecrimisil bedelinin hissedilir ölçüde değer kaybetmesinin başvuruculara şahsi ve aşırı bir külfet yüklediği kabul edilmiştir.
Somut başvuruda da yargılama süresinde bedelin önemli derecede değer kaybettiği tespit edilmiştir. Sonuç bölümünde Mahkeme, kademeli faiz uygulaması ile enflasyon kaybını birlikte değerlendirerek adil dengenin başvurucular aleyhine bozulduğuna ve müdahalenin ölçülü olmadığına karar vermiştir. Kamulaştırma bedellerinde enflasyon kaybına ilişkin daha önceki bir ihlal kararı için kamulaştırma bedelinde enflasyon kaybı yazısına, imar kısıtlılığı döneminin zararına dair bir karar için imar kısıtlılığında tazminat yazısına bakılabilir.
🧮 İki faiz hesabının karşılaştırması
Dosyadaki iki yaklaşım, aynı bedel üzerinde farklı sonuçlar doğurmaktadır:
| Konu | İdare Mahkemesi (26/3/2019) | Bölge İdare Mahkemesinin düzeltmesi |
|---|---|---|
| Hükmedilen bedel | 13.520.878 TL | 13.520.878 TL |
| 30.000 TL için faiz başlangıcı | 8/6/2015 | 8/6/2015 (dava tarihi) |
| 13.490.878 TL için faiz başlangıcı | 8/6/2015 | 1/8/2016 (ıslah tarihi olarak esas alınan tarih) |
| Dayanılan gerekçe | Değer dava tarihine göre belirlendi; Anayasa m.46 gerçek karşılık | Hukuki el atma davası 3194 ve 2942 sayılı Kanunlara tabi |
| Anayasa Mahkemesinin değerlendirmesi | Tek değer, tek faiz başlangıcı ile uyumlu | Gerçek karşılığı engelleyen, ölçüsüz külfet |
Kararda ıslah dilekçesinin tarihi 26/7/2016, bölge idare mahkemesinin esas aldığı ıslah tarihi ise 01.08.2016 olarak geçmektedir. İhlal tespiti bu farka değil, bedelin büyük kısmı için faizin dava tarihinden sonraya bırakılmasına dayanır.
❓ Merak edilenler
Hukuki el atma ile fiilî el atma arasındaki fark nedir?
Kararda aktarılan yargı kararlarına göre fiilî el atmada idare taşınmazı fiilen kullanmaya başlar ve dava adli yargıda görülür. Hukuki el atmada ise taşınmaz imar planında kamu hizmetine ayrılır, ancak kamulaştırılmaz ve malikin tasarruf yetkileri plan nedeniyle kısıtlanır; somut dosyada bu nitelikteki dava idari yargıda tam yargı davası olarak görülmüştür.
Anayasa Mahkemesi faiz başlangıcını kendisi mi belirledi?
Hayır. Mahkeme, 6216 sayılı Kanun’un 50. maddesi çerçevesinde ihlal tespit etmiş ve ihlalin sonuçlarının giderilmesi için dosyayı yeniden yargılama yapılmak üzere İstanbul 4. İdare Mahkemesine göndermiştir. Faizin hangi tarihten işletileceği, yeniden yargılamada kararın gerekçesine uygun biçimde belirlenecektir.
Başvurucular tazminat aldı mı?
Başvurucular ihlalin tespiti ve yeniden yargılama talep etmiştir. Hüküm fıkrasında tazminata değil, 487,60 TL harç ve 40.000 TL vekâlet ücretinden oluşan toplam 40.487,60 TL yargılama giderinin başvuruculara müştereken ödenmesine yer verilmiştir.
Eşitlik ilkesi yönünden ayrı bir inceleme yapıldı mı?
Yapılmadı. Mahkeme, eşitlik ilkesinin ihlaline yol açabilecek farklı muamelenin başvurucular tarafından temellendirilmediğini belirtmiş; başvurucuların asıl şikâyetinin tam yargı davasında uğradıkları zarara ilişkin olduğu sonucuna vararak tüm şikâyetleri mülkiyet hakkı kapsamında incelemiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer değerlendirmeler Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Anayasa Mahkemesinin Kararlar Bilgi Bankasında yayımlanan bireysel başvuru kararından derlenmiştir. Değerlendirme, hukuki el atma nedeniyle açılan tek bir tam yargı davasındaki faiz uygulamasına ilişkin ihlal kararına dayanır; yeniden yargılamanın sonucu bilinmemektedir. Taşınmazın niteliği, dava ve ıslah tarihleri ile yargılama süreci farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
