Kamulaştırma karşılığı her zaman para olmak zorunda değildir. 2942 sayılı Kanun’un 26. maddesi, malikin kabul etmesi hâlinde bedel yerine idarenin kendi taşınmazlarından birinin verilmesine imkân tanır. Kısa bir maddedir; ancak içinde üç ayrı sınır barındırır: rıza, tahsis durumu ve yüzde yüz yirmi kuralı.
🧾 Birinci Sınır: Malikin Kabulü
Madde, trampayı mal sahibinin kabul etmesi hâlinde mümkün kılar. Yani trampa, idarenin tek taraflı olarak dayatabileceği bir ödeme biçimi değildir; malikin rızası kurucu unsurdur.
Malik teklifi reddederse kamulaştırma olağan yolundan, yani nakit bedel üzerinden yürür. Reddetmek, kamulaştırmaya karşı çıkmak anlamına gelmez ve dava haklarını etkilemez.
Dikkat: Trampa bir anlaşma olduğu için, imzalanan belgenin kapsamı sonradan ileri sürülebilecek talepleri de belirler. Metnin bedel farkı ve devir takvimi bakımından açık olması önemlidir.
🧭 İkinci Sınır: Kamu Hizmetine Tahsis Edilmemiş Taşınmaz
Bedel yerine verilecek taşınmaz, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmaz mallarından olmalıdır. Hâlihazırda bir kamu hizmetine ayrılmış bir yer trampaya konu edilemez.
Bu sınır pratikte trampa havuzunu daraltır. İdarenin elinde bulunan ama fiilen bir hizmete ayrılmamış arsa ve araziler teklife konu olabilir. Verilecek taşınmazın bedeli kısmen veya tamamen kamulaştırma bedelini karşılayabilir.
🔍 Üçüncü Sınır: Yüzde Yüz Yirmi Tavanı
Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmazın değeri, idarenin ihale komisyonunca, yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır.
Ancak kanun bir tavan koyar: idarenin vereceği taşınmazın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz. Bu kural, kamu malvarlığının kamulaştırma işlemi üzerinden orantısız biçimde elden çıkmasını önler.
🗂️ Trampa Teklifi Değerlendirilirken Bakılan Noktalar
Trampa teklifi çoğu zaman cazip görünür; ancak karşılaştırma iki taşınmaz arasında değil, iki hukuki durum arasında yapılır:
- Değer tespitini kim yaptı? Verilecek taşınmazın değerini idarenin komisyonu belirler; kamulaştırılan taşınmazın bedeli ise mahkemece bilirkişi marifetiyle tespit edilebilecek bir tutardır.
- İmar durumu: Verilecek taşınmazın plandaki fonksiyonu, yapılaşma hakkı ve varsa kısıtlılıkları ayrı ayrı incelenir.
- Aynî yük ve şerhler: Tapu kaydındaki takyidatlar trampanın sonucunu doğrudan etkiler.
- Fark ödemesi: Bedel farkının hangi tarafça, hangi tutarda ve ne zaman ödeneceği yazılı olarak netleştirilir.
📌 İlgili Konular
Nakit bedel yolundaki görüşme aşaması için satın alma usulü ve uzlaşma, kamu alanında kalan parseller için imar tarafındaki seçenek olan imar hakkı aktarımı yazımıza bakılabilir.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
İdare bedel yerine bana arsa vermek istiyor, kabul etmek zorunda mıyım?
Hayır. Madde, trampayı mal sahibinin kabul etmesi şartına bağlamıştır.
Verilecek taşınmazın değeri nasıl belirlenir?
İdarenin ihale komisyonunca, yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir.
Taşınmazlar arasındaki değer farkı ne olur?
Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır.
İdare istediği değerde taşınmaz verebilir mi?
Kanun, idarenin vereceği taşınmazın değerinin kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamayacağını düzenlemiştir.
Okul veya park olarak kullanılan bir yer trampaya konu olur mu?
Madde, bedel yerine verilecek taşınmazın idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından olmasını aramıştır.
Trampayı reddedersem kamulaştırma durur mu?
Hayır; kamulaştırma nakit bedel üzerinden olağan usulle devam eder.
Trampa Yolu ile Kamulaştırma: Bedel Yerine Taşınmaz hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır. Kamulaştırma ve imar mevzuatı sık değişmekte, Anayasa Mahkemesi iptalleri yürürlük tarihine bağlı sonuç doğurmaktadır. Her taşınmaz ve her idari işlem kendine özgüdür; metin sonuç taahhüdü içermez.
