İmar Hakkı Aktarımı Nedir? İmar Kanunu’na 7534 Sayılı Kanunla Gelen Kurum

İmar planında yol, park veya okul alanında kalan bir parselin maliki, yıllarca ne yapı yapabiliyor ne de bedelini alabiliyordu. 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanun, İmar Kanunu’na imar hakkı aktarımı kurumunu ekleyerek bu kilitlenmeye kamulaştırma dışında bir çıkış yolu getirmiştir.

savun hukuk

📐 Tanım: İnşaat Hakkının Başka Parsele Taşınması

İmar Kanunu’nun tanımlar maddesine eklenen hükme göre imar hakkı aktarımı; 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının veya bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.

Kısacası taşınmaz kamuya geçer, ancak malikin kullanamadığı inşaat hakkı yok olmaz; başka bir parselde kullanılabilir hâle gelir.

🏛️ Dört Yöntemden Biri Olarak Kamuya Geçiş

İmar Kanunu’nun 13. maddesi, özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazların kamu mülkiyetine geçiş yollarını sıralar:

• Umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak,
• Tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan, muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanarak,
• İmar hakkı aktarımı yapılarak,
• Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla Hazine veya ilgili idarelerin taşınmazlarıyla trampa yapılmak veya satın alınmak suretiyle.

İmar hakkı aktarımı, bu dört yoldan biri olarak kanuna girmiştir.

⚖️ Sınırlar: Yüzde Otuz Kuralı ve Değerleme

Kurum sınırsız değildir. İmar hakkı aktarımı yapılırken alıcı parselin emsale esas inşaat alanı, en fazla imar planıyla belirlenmiş oranlar kadar ve her hâlde alıcı parselin yüzde otuzunu geçmemek üzere artırılabilir.

Verici parselin aktarıma esas inşaat hakkı, en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydıyla ilgili idarece belirlenir. Aktarma işlemi, alıcı ve verici parselin değer tespitleri üzerinden yapılır.

Değer, sermaye piyasası mevzuatına göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşunun belirlediği değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonunca ve Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki bedel tespit esaslarına göre belirlenir. Değerler arasında fark oluşursa karşılıklı mahsuplaşma yapılabilir.

📄 İşlemin Şartları ve Bedelsiz Devir

Aktarım; verici parselin işlemin yapıldığı il bazında idare veya kurumun yetki alanı içinde olması, alıcı parselin imar planı kararıyla belirlenmesi, alıcı parselin metrekare birim değerinin verici parselden daha fazla olmaması ve verici parselin ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devredilmesi suretiyle gerçekleştirilir.

Ayrıca 13. madde, hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda muvakkat yapıya da izin verilmeyeceğini; bu alanlarda beş yıllık imar programı süresi içinde parselin kamu mülkiyetine geçirilmesi gerektiğini, bu sürenin en fazla bir yıl uzatılabileceğini düzenler.

📌 İlgili Konular

Arazi ve arsa düzenlemesinin işleyişi ifraz, tevhit ve imar uygulaması yazısında; plana karşı başvuru yolları imar planına itiraz ve iptal davası başlığında anlatılmıştır. Plan değişikliğinden doğan değer artışı için imar planında değer artış payı yazısına bakılabilir.

❓ Sıkça Sorulan Sorular