Yapı denetim kuruluşunu kim seçer? 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un 5. maddesi bu soruya artık inşaat alanına göre iki farklı cevap veriyor. 5/12/2024 tarihli 7534 sayılı Kanun’la değiştirilen ve 12 Haziran 2025’te yürürlüğe giren fıkra, belirli bir büyüklüğün üzerindeki yapılarda seçimi yapı sahibinden alıp elektronik ortamda belirlemeye bağlamıştır.
🏗️ 500 Metrekare Eşiği
Değişiklik, yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanına göre ikili bir ayrım kurar:
- 500 metrekareye kadar olan yapılarda: Sözleşme, yapı sahibince belirlenen yapı denetim kuruluşuyla akdedilir.
- Diğer hizmet sözleşmelerinde: Bakanlıkça yayımlanacak usul ve esaslara göre, o yapı için ilde faaliyet gösteren yapı denetim kuruluşu sayısı da dikkate alınarak, elektronik ortamda aynı anda birinci ve ikinci sıralı olarak belirlenen en fazla iki kuruluştan biriyle sözleşme yapılır.
Yani eşiğin üzerindeki yapılarda yapı sahibinin seçimi, sistemin önüne koyduğu iki kuruluşla sınırlanmıştır.
Bilgi: 4708 sayılı Kanun’un uygulanacağı iller ve yapılar Kanun’un kendi hükümlerine göre belirlenir. Bir yapının yapı denetimi kapsamında olup olmadığı önce bu çerçevede tespit edilir.
🔩 Sözleşmenin İçeriği ve Feshi
Sözleşmenin bir sureti taahhütname ekinde ilgili idareye verilir. Sözleşmede bulunması gerekenler maddede sayılmıştır:
- Taahhüt edilen hizmetin konusu, yeri, inşaat alanı ve süresi,
- Varsa yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasındaki sözleşmede yer alan yapının fizikî özellikleri,
- Yapı denetimi hizmet bedeli,
- Yapı denetiminde görev alacak teknik personel listesi ve diğer yükümlülükler.
Maddenin en sert kuralı fesih bakımındadır: yapı denetim hizmet sözleşmeleri Bakanlıkça belirlenen hâller dışında feshedilemez. Taraflar anlaşsa dahi serbestçe sona erdirilemeyen bir sözleşme tipi söz konusudur.
📌 Uyulmazsa: İki Farklı Sonuç
Madde, sözleşmedeki hükümlere uymayan tarafa göre farklı sonuç bağlar:
- Yapı sahibi uymazsa: İlgili idare yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur.
- Yapı denetim kuruluşu uymazsa: İlgili idare yapı denetimi komisyonuna bildirimde bulunur.
İlk hâlde sonuç doğrudan şantiyeye yansır; ikincisinde ise kuruluşun idari durumunu ilgilendiren bir süreç başlar. İkisi birbirinin alternatifi değildir.
🧭 Hizmet Bedeli: Asgari Sınır
Yapı denetimi hizmetleri için kuruluşlara ödenecek hizmet bedelleri, asgarî hizmet bedelinden az olmamak kaydıyla; projenin özellikleri ile yapının bulunduğu bölgenin fizikî, ekonomik ve sosyal özellikleri dikkate alınarak sözleşmede belirtilir.
Buradaki kural, bedelin serbestçe kararlaştırılabilmesi ama bir tabanın altına inememesidir. Asgari hizmet bedelinin altında kurulan bir bedel düzeni, sözleşmenin bu hükmüne aykırılık oluşturur.
📌 İlgili Konular
Fennî mesuliyetle farkı için fennî mesuliyet ve bildirim yükümlülüğü, zemin etütlerinde yeni rejim için zemin ve temel etüt kuruluşları, inşaatın durdurulması için yapı tatil tutanağı yazılarımıza bakılabilir.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Yapı denetim kuruluşunu kim seçer?
İnşaat alanı 500 metrekareye kadar olan yapılarda yapı sahibi belirler; diğerlerinde elektronik ortamda belirlenen en fazla iki kuruluştan biriyle sözleşme yapılır.
Bu düzenleme ne zaman yürürlüğe girdi?
7534 sayılı Kanun’la yapılan değişikliğin yürürlük tarihi 12 Haziran 2025’tir.
Sözleşme serbestçe feshedilebilir mi?
Hayır. Yapı denetim hizmet sözleşmeleri, Bakanlıkça belirlenen hâller dışında feshedilemez.
Sözleşmede neler yer almak zorunda?
Hizmetin konusu, yeri, inşaat alanı, süresi, yapının fizikî özellikleri, hizmet bedeli ve teknik personel listesi sayılmıştır.
Yapı sahibi sözleşmeye uymazsa ne olur?
İlgili idare yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur.
Hizmet bedeli serbestçe belirlenebilir mi?
Bedel, asgarî hizmet bedelinden az olmamak kaydıyla sözleşmede belirtilir.
Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesi ve Kuruluşun Belirlenmesi hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır. Kamulaştırma ve imar mevzuatı sık değişmekte, Anayasa Mahkemesi iptalleri yürürlük tarihine bağlı sonuç doğurmaktadır. Her taşınmaz ve her idari işlem kendine özgüdür; metin sonuç taahhüdü içermez.
