Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, taşınmazın 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançtan alınan gelir vergisidir. 2026 yılında istisna tutarı 150.000 TL, üzerindeki kısım ücret dışı gelirlere uygulanan gelir vergisi tarifesinin artan oranlı dilimlerine tabi tutulur. GVK mükerrer 80. maddede düzenlenmiştir. Bu rehberde 2026 değer artış kazancı vergisi hesaplama aracı, endeksleme, istisna ve beyan süreçleri detaylı ele alınmıştır.
2026 Değer Artış Kazancı Vergisi
Vergiye tabi süre: 5 yıl içinde elden çıkarma · İstisna: 150.000 TL · Oranlar: %15-40 (artan oranlı, ücret dışı tarife) · ÜFE endeksleme: %10 ve üzeri artışta
🧮 Online Değer Artış Kazancı Vergisi Aracı 2026
Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir? (GVK mük. m.80)
Gayrimenkul ve GVK mük. m.80’de sayılan hakların 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanca uygulanan gelir vergisidir. 5 yıl ve üzeri elde tutulan gayrimenkullerin satışı vergi dışıdır. Bu süre, gayrimenkulün tapuda tescil edildiği tarihten başlar.
Hesaplama Adımları
- Alış bedeli endeksleme (ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse) Alış bedeli × (1 + ÜFE/100)
- Brüt kazanç Satış bedeli – Endeksli alış bedeli – Masraflar
- İstisna uygulaması 150.000 TL istisna (2026) düşülür → Matrah
- Vergi Matrah, ücret dışı gelirler için gelir vergisi tarifesine göre artan oranlı vergilendirilir: 190.000 TL’ye kadar %15, 400.000 TL’ye kadar %20, 1.000.000 TL’ye kadar %27, 5.300.000 TL’ye kadar %35, üzeri %40.
ÜFE Endeksleme Kuralı (GVK mük. m.81)
Alış tarihinden satış tarihine kadar geçen sürede ÜFE artış oranı %10 ve üzeri ise, alış bedeli ÜFE oranıyla endekslenir. Bu, vergiyi düşüren önemli bir mekanizmadır. %10 altı artışlarda endeksleme yapılmaz.
Beyan ve Ödeme
Beyan süresi: Satışın yapıldığı yılı izleyen Mart ayında beyan verilir.
Ödeme: İki eşit taksitte — Mart ve Temmuz aylarında ödenir.
Örnek: 2026 yılında satılan taşınmaz için Mart 2027’ye kadar beyan; Mart ve Temmuz 2027’de ödenir.
Sıkça Sorulan Sorular
5 yıl içinde satışta vergi kaçınılmaz mı?
Hayır. 2026’da 150.000 TL’ye kadar kazançlarda vergi sıfırdır. Ayrıca ÜFE endeksleme + masraflar düşülerek kazanç azaltılabilir.
5 yıl ne zaman dolar?
Tapuda tescil tarihinden başlar. Örnek: 2 Şubat 2021’de tescil edilen daire için 2 Şubat 2026’da 5 yıl dolar.
Miras ile alınan gayrimenkulün durumu?
Miras yoluyla edinilen gayrimenkullerin satışı her zaman değer artış kazancı vergisinden istisnadır (GVK mük. m.80/6).
Hangi masraflar düşülebilir?
Tapu harcı, emlak komisyonu, noter ücreti, eksperdiz, restorasyon (belgelendirilmiş), yapısal iyileştirme masrafları düşülebilir.
2026 istisna tutarı ne kadar?
2026 yılı değer artış kazancı vergisi istisna tutarı 150.000 TL‘dir. Yıllık yeniden değerleme oranıyla artırılır.
Beyan edilmezse ne olur?
Beyan edilmediği tespit edilirse vergi ziyaı cezası (1 kat) + gecikme faizi/zammı + asıl vergi ödenir. Re’sen tarhiyat yapılır.
Arsa için de geçerli mi?
Evet. Arsa, bağımsız bölüm, konut, işyeri tüm gayrimenkuller bu kapsamdadır.
Hisse senedi satışında durum?
Borsa İstanbul’da işlem gören hisselerin alım satım kazançları GVK geçici 67. madde kapsamında stopaj yoluyla vergilendirilir (tam mükellef kurum hisselerinde oran %0’dır). Borsada işlem görmeyen tam mükellef kurum hisselerinde ise 2 yıldan fazla elde tutulanların satış kazancı vergi dışıdır; bu süre dolmadan satışta değer artışı kazancı hükümleri uygulanır.
Gayrimenkul satışı vergi planlaması için hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Değer artış kazancı beyanı, istisna planlaması ve mali müşavirlik koordinasyonu için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Avukata SorBu makale bilgilendirme amaçlıdır. ÜFE oranı ve istisna tutarları yıllık güncellenir. Makale kullanılarak yapılan başvurulardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.