Apartman ve sitelerde aidat artışı, yönetici seçimi, ortak alanların kullanımı veya büyük onarım giderleri gibi konular kat malikleri kurulunda karara bağlanır ve bu kararlar tüm kat maliklerini bağlar. Usule aykırı toplanan bir kurulda ya da yeter sayı sağlanmadan alınan bir karara karşı kat mülkiyeti mevzuatı, kısa sürelere bağlı bir iptal davası öngörür. Aşağıda sulh hukuk mahkemesine sunulan bir kat malikleri kurulu kararının iptali davası dilekçesinin örneği, süreler, arabuluculuk aşaması ve dilekçeye eklenen belgeler yer alıyor.
🏛️ Dava Hangi Mahkemede ve Kime Karşı Açılır?
Görevli ve yetkili mahkeme. İptal davası, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır (634 s.K. m.33/1). Görev ve yetki aynı hükümden doğduğundan, davacının yerleşim yeri veya yöneticinin adresi yetkiyi değiştirmez. Örnekte ana gayrimenkulün Kadıköy’de bulunduğu kabul edilerek İstanbul Anadolu Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi esas alınmıştır. Sulh hukuk mahkemesinin baktığı diğer işler için sulh hukuk mahkemesi yazımıza bakabilirsiniz.
Davacı. Dava hakkı, kararın alındığı toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan veya toplantıya hiç katılmayan kat malikine aittir. Toplantıda olumlu oy kullanan kat maliki, kural olarak kendi oyuyla oluşan karara karşı iptal davası açamaz; bu nedenle karar defterindeki imzaların ve muhalefet şerhlerinin dilekçede gösterilmesi önemlidir. Kanun, kurul kararlarının karar defterine yazılarak toplantıdaki kat maliklerince imzalanmasını, aykırı oy verenlerin aykırılığın sebebini belirterek imza atmasını öngörür (m.32/4).
Davalı. Kurul kararı tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendirdiğinden, husumetin kime yöneltileceği yönetim planı ve ana gayrimenkulün yapısı (tek bina, site, toplu yapı) dikkate alınarak dosyaya göre belirlenir. Eksik kurulan husumet, davanın usulden reddine kadar varan sonuçlar doğurabilir. Konunun genel çerçevesi için kat malikleri kurulu kararının iptali yazımız yol gösterir.
⏳ Süreler ve Arabuluculuk Aşaması
| Kat malikinin durumu | Süre başlangıcı | Süre |
|---|---|---|
| Toplantıya katıldı, aykırı oy kullandı | Karar tarihi | 1 ay |
| Toplantıya katılmadı | Kararı öğrenme tarihi | 1 ay, her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay |
| Karar yok veya mutlak butlanla hükümsüz | — | Süre koşulu aranmaz |
Hak düşürücü süre. Bir aylık ve altı aylık süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 02.12.2024 tarihli E.2024/5301, K.2024/9396 sayılı kararında, yeterli çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetici seçiminin iptal edilinceye kadar geçerli olduğunu ve toplantıya katılan davacının bir aylık süre içinde dava açmaması nedeniyle davanın reddinin yerinde olduğunu kabul etmiştir. Buna karşılık 17.03.2025 tarihli E.2024/10314, K.2025/3510 sayılı kararında, toplantının yok hükmünde olduğu iddia edilen bir dosyada her bir kararın ayrı ayrı yokluk veya mutlak butlanla sakat olup olmadığının değerlendirilerek süre konusunda karar verilmesi gerektiğini belirterek ret kararını bozmuştur.
Arabuluculuk. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-c). Arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir (m.18/A-2). Arabuluculuk dava şartının farklı görünümleri için taraf değişikliğinde arabuluculuk dava şartı – Yargıtay HGK 2026/213 incelememize bakabilirsiniz.
📄 Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, toplantıya katılmayan bir kat malikinin, kendisine on beş gün önceden usulüne uygun çağrı yapılmadan toplanan olağanüstü kurulda, toplantı yeter sayısı sağlanmadan alınan aidat artışı ve yönetici seçimi kararlarına karşı açtığı dava üzerine kurulmuştur.
Büromuzun hazırladığı kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları; yönetim planı, karar defteri, çağrı belgeleri, tapu kayıtları ve arsa payı cetveli birlikte incelenerek, her karar için ayrı iptal gerekçesi, süre değerlendirmesi ve husumet yapısı gözetilerek yazılır. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak dilekçe, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİ’NE
DAVACI: [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [ ], [Adres] — [Ada/Parsel], [Blok] [No] numaralı bağımsız bölüm maliki
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALILAR: [Ana gayrimenkuldeki diğer kat malikleri — ad, soyad ve adresleri ekli listede gösterilmiştir / yönetim planına göre temsil durumu]
DAVA KONUSU: [Tarih] tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının ve bu toplantıda alınan [1], [2] ve [3] numaralı kararların iptali.
ARABULUCULUK: [Arabuluculuk bürosu], [büro no] sayılı dosya; [tarih] tarihli son tutanak (anlaşamama) ektedir.
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil, [il/ilçe] [ada/parsel] sayılı taşınmazda kurulu [Site/Apartman Adı] ana gayrimenkulündeki [no] numaralı bağımsız bölümün malikidir. Ana gayrimenkul [tarih] tarihli yönetim planı ile yönetilmekte olup yönetim planının [ ] maddesine göre olağan kurul toplantısı her yıl [ay] ayında yapılır.
2. İptali istenen [tarih] tarihli toplantı, yönetim planında öngörülen olağan toplantı zamanı dışında yapılmış olağanüstü bir toplantıdır. 634 sayılı Kanun’un 29/2. maddesi uyarınca olağanüstü toplantı için toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek çağrı yapılması gerekir. Müvekkile ne imzalı çağrı ne de taahhütlü mektup gönderilmiş olup müvekkil toplantıya katılmamıştır.
3. Ana gayrimenkulde [ ] bağımsız bölüm bulunduğu hâlde karar defterindeki imzalara göre toplantıya yalnızca [ ] kat maliki katılmıştır. Toplantı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla yapılmadığından (m.30/1) toplantı yeter sayısı sağlanmamış; ikinci toplantı yapılmış gibi gösterilmiş ise de ilk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi belirtilmemiştir (m.29/3).
4. Bu toplantıda; [1] aylık aidatın [ ] TL’ye yükseltilmesine, [2] [Ad Soyad]’ın yönetici seçilmesine, [3] [ortak alanın kullanımına / onarım giderine] ilişkin kararlar alınmıştır. Kararlar, yeter sayı sağlanmadan alındığından hukuka aykırıdır. [Varsa: [3] numaralı karar, ortak yerin niteliğini değiştirmesi bakımından yönetim planına ve Kanun’a açıkça aykırı olup mutlak butlanla hükümsüzdür.]
5. Müvekkil kararları [tarih] tarihinde [aidat bildirimi / tutanağın tebliği] ile öğrenmiştir. Bu tarihten itibaren bir ay içinde arabulucuya başvurulmuş, arabuluculuk sürecinde geçen sürede hak düşürücü süre işlemediğinden (6325 s.K. m.18/A-15) dava süresinde açılmıştır. Karar tarihinden itibaren altı aylık süre de dolmamıştır.
HUKUKİ NEDENLER: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29, 30, 32, 33; 6325 sayılı Kanun m.18/A, 18/B; 6100 sayılı HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kayıtları, yönetim planı, karar defteri ve toplantı tutanağı, çağrı belgeleri ve tebliğ kayıtları, arsa payı cetveli, arabuluculuk son tutanağı, tanık beyanları, gerektiğinde bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. [Tarih] tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının ve bu toplantıda alınan [1], [2] ve [3] numaralı kararların iptaline,
2. [Varsa: [3] numaralı kararın mutlak butlanla hükümsüz olduğunun tespitine,]
3. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine,
karar verilmesini saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
EKLER: 1) Vekâletname 2) Tapu kaydı 3) Yönetim planı 4) Toplantı tutanağı / karar defteri örneği 5) Arabuluculuk son tutanağı 6) Kat malikleri listesi
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Kararların tek tek gösterilmesi. Bir toplantıda birden çok karar alınır ve bunların her biri farklı yeter sayıya, farklı iptal sebebine ve hatta farklı süreye tabi olabilir. Yargıtay’ın 2025/3510 sayılı kararında da vurgulandığı gibi, yokluk veya mutlak butlan iddiasında her kararın ayrı değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle sonuç ve istem bölümünde toplantının tamamı ile iptali istenen kararların ayrı ayrı yazılması, kısmi kabul hâlinde hükmün kapsamını belirginleştirir.
Çağrı ve yeter sayı. Olağanüstü toplantılarda on beş günlük çağrı süresi, çağrının şekli (imzalı çağrı veya taahhütlü mektup) ve toplantı sebebinin bildirilmesi Kanun’da açıkça düzenlenmiştir (m.29/2). İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (m.30/2); ilk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır (m.29/3). Dilekçede bu unsurların karar defteri ve çağrı belgeleriyle eşleştirilmesi, iddianın ispatını kolaylaştırır.
Öğrenme tarihi. Toplantıya katılmayan kat maliki için süre, kararın öğrenildiği tarihten başlar. Tutanağın tebliği, aidat bildirimi veya ilan panosu gibi öğrenme anını gösteren olgunun dilekçede tarihiyle belirtilmesi, süre itirazına karşı dosyayı güçlendirir.
Ortak alanlarla ilgili uyuşmazlıklar çoğu zaman kurul kararlarıyla iç içe geçer; bu konuda site yönetimi ve eski hâle getirme – Yargıtay HGK 2026/56 incelememiz ve paylı mülkiyetteki uyuşmazlıklar için ortaklığın giderilmesi davası dilekçesi örneği yazımız fikir verir.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Davacının bağımsız bölümüne ait tapu kaydı.
- Ana gayrimenkulün yönetim planı.
- İptali istenen toplantının tutanağı ve karar defterinin ilgili sayfaları.
- Toplantı çağrısı ve tebliğ belgeleri (varsa) ile kararın öğrenildiği tarihi gösteren belge.
- Arsa payı cetveli ve kat malikleri listesi (ad, soyad, adres).
- Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği.
- Vekil aracılığıyla açılıyorsa vekâletname.
Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmediği yapılarda yönetim düzeni farklılık gösterebilir; bu ayrım için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yazımıza bakabilirsiniz.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ne kadardır?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulu aranmaz (634 s.K. m.33/1).
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-c). Arabuluculuk sürecinde geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15).
Toplantıda olumlu oy veren kat maliki sonradan dava açabilir mi?
Kanun, iptal davası hakkını toplantıya katılıp aykırı oy kullanan ve toplantıya katılmayan kat maliklerine tanır (m.33/1). Bu nedenle karar defterindeki imza ve muhalefet şerhleri, davacının dava hakkının belirlenmesinde önem taşır.
İptal davası açılması kararın uygulanmasını durdurur mu?
Kurul kararları, iptal edilinceye kadar kat maliklerini bağlar (m.32/2); Yargıtay da yeter sayı sağlanmadan yapılan yönetici seçiminin iptal edilinceye kadar geçerli olduğunu kabul etmektedir. Davanın açılması tek başına kararın uygulanmasını durdurmaz. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her dosyada yönetim planı, toplantının niteliği, çağrı ve katılım durumu, arsa payları ve süreler farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak açılan dava ve yapılan başvurulardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
