Yeni Malikin İşyeri İhtiyacı – Yargıtay 3. HD 2026/2391
Kiracısı bulunan bir binayı satın alan kişi, kiracıya “Burayı kendi işim için aldım” diyerek tahliye isteyebilir mi? Kiracı ise aynı sözlere bakıp tam tersini düşünür: Asıl amaç tahliye korkusu yaratıp kirayı yükseltmektir. İki anlatı arasındaki farkı ortaya koyacak olan, mahkemenin topladığı delillerdir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin incelediği dosya, otel ve restoran işletmeciliği yapmak üzere bir taşınmazı satın alan yeni malik ile yıllardır orada bulunan kiracı arasındaki bu tartışmayı konu almaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.04.2026 tarihli ve E.2026/1175, K.2026/2391 sayılı kararıyla, yeni malikin işyeri ihtiyacına dayanan tahliye davasında kiralananın tahliyesine ilişkin kararı oy birliğiyle onamıştır. Daire, ihtiyacın soyut bir beyanla sınırlı kalmadığını; tanık beyanları, ticaret sicili, vergi dairesi ve tapu kayıtları ile bilirkişi raporuyla desteklendiğini kabul etmiştir.
🏨 Satın alma ve ihtarname
Dava dilekçesine göre davacı, davalının kiracı olarak kullandığı taşınmazı 09.05.2023 tarihinde satın almıştır. Davacı tarafın anlatımında satın almanın amacı açıktır: Davacı, otel ve konaklama faaliyetlerine ilişkin tecrübe ve birikimini kullanarak gerçek kişi tacir sıfatıyla bu taşınmazda faaliyet göstermek istemektedir.
Davacı vekili, taşınmazın işyeri ihtiyacı nedeniyle satın alındığının ihtarname ile kiracıya bildirildiğini, taşınmazın hem restoran hem de otel ve konaklama hizmeti için kullanılabilecek nitelikte olduğunu ileri sürmüş ve kiracının tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Uyuşmazlığın hukuki dayanağı, kiralananı sonradan edinen kişinin gereksinimine ilişkin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.351 hükmüdür. Karar metninde ihtarnamenin tebliğ tarihi ve dava tarihi ayrıca yer almamakla birlikte, ilk derece mahkemesi bildirimin yasal süresi içinde yapıldığını ve davanın süresinde açıldığını tespit etmiştir.
🛡️ Kiracının itirazları
Davalı kiracı, davaya hem usul hem de esas yönünden itiraz etmiştir. Cevap ve temyiz dilekçelerinde öne sürülen başlıca savunmalar şunlardır:
- Süre ve harç: Davanın süresinde açılmadığı ve eksik harçla ikame edildiği.
- Samimiyet: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı; davacının asıl amacının tahliye tehdidi altında fahiş kira bedeli elde etmek olduğu.
- Yazışmalar: Bu amacın dosyaya sunulan WhatsApp yazışmaları ve tanık anlatımlarıyla ortaya konulduğu.
- Eksik inceleme: Tanıkların hepsinin dinlenmediği, vergi kayıtları ve diğer delillerin toplanmadığı.
- Mali durum: Davacının birden fazla şirkette ortaklığı, yüksek geliri ve taşınmaz malvarlığı bulunmasına rağmen mali ve içtimai durum araştırması yapılmadığı.
- Bilirkişi raporu: Yalnızca taşınmazın fiziki uygunluğunu tespit eden rapora dayanılarak hüküm kurulduğu; zorunluluk unsurunun değerlendirilmediği.
- Kiracının kendi ihtiyacı: Taşınmaza kiracının da ihtiyacı olduğu.
Kiracı ayrıca hukuki dinlenilme ve gerekçeli karar haklarının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.
⚖️ Sulh hukuk ve istinaf aşaması
İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesi (E.2024/145, K.2025/339) davayı kabul ederek kiralananın tahliyesine karar vermiştir. Mahkemenin gerekçesinde birlikte değerlendirilen olgular şunlardır:
- Davacı taşınmazı restoran ve konaklama/otel işletmeciliği faaliyetinde kullanma amacıyla edinmiştir.
- Kiracıya yasal süresi içinde ihtarname gönderilmiş ve dava süresinde açılmıştır.
- Taşınmazın bu faaliyetler bakımından kullanıma elverişli olduğu bilirkişi raporuyla ortaya konulmuştur.
- Davacı turizm acentası olarak faaliyet göstermektedir.
- Davacının başkaca uygun işyeri niteliğinde taşınmazı bulunmamaktadır.
- Tanık beyanları da ihtiyaç iddiasını doğrulamaktadır.
Mahkeme bu olguların tamamını bir arada ele alarak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu sonucuna varmıştır. Kiracının istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi (E.2025/3777, K.2025/4682), ilk derece kararında isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle başvuruyu esastan reddetmiştir.
🔍 Yargıtay neye baktı?
Daire uyuşmazlığı “yeni malikin işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemi” olarak nitelendirmiştir. Onama gerekçesi kısa olmakla birlikte, Daire’nin dayandığı unsurlar tek tek sayılmıştır:
- Hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olması,
- Dinlenen tanıkların beyanları,
- Dosyaya getirtilen ticaret sicili, vergi dairesi ve tapu kayıtları,
- Davacının taşınmazı restoran ve konaklama işletmeciliğinde kullanma ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun belirlenmesi,
- İhtiyaç iddiasının soyut beyanla sınırlı kalmayıp somut delillerle desteklenmesi,
- Taşınmazın bu faaliyetin kullanım amacına uygun olduğunun bilirkişi raporuyla tespit edilmesi,
- Davacının faaliyet alanı itibarıyla bu işyerini kullanmaya elverişli ticari organizasyona sahip bulunması.
Bu gerekçeler üzerine kiracının temyiz itirazları reddedilmiş ve Bölge Adliye Mahkemesi kararı HMK m.370/1 uyarınca onanmıştır. Daire, WhatsApp yazışmaları ve fahiş kira talebi iddiası hakkında ayrı bir değerlendirme yapmamıştır; ancak ihtiyacın gerçekliği ve samimiyetine ilişkin kabulü yerinde bulduğundan, bu yöndeki itirazlar da sonuca etkili görülmemiştir.
Kararın en dikkat çekici yanı, kiracının “davacının çok sayıda şirket ortaklığı ve malvarlığı var” itirazına rağmen ihtiyacın kabul edilmesidir. Daire’nin gerekçesinde belirleyici olan, davacının mal varlığının genişliği değil; bu taşınmazı yürüteceği faaliyete elverişli bir organizasyona sahip olması ve başkaca uygun işyerinin bulunmamasıdır.
📜 TBK 351’in iki yolu
Türk Borçlar Kanunu m.351, kiralananı sonradan edinen kişiye iki ayrı imkân tanır. Kanun metnine göre yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa:
- Birinci yol (m.351/1): Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
- İkinci yol (m.351/2): Dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Somut olayda davacı birinci yolu kullanmış, satın almanın ardından ihtarname göndermiştir. Kiracının “dava süresinde açılmadı” savunması derece mahkemelerince kabul görmemiş, Yargıtay da bu tespiti onaylamıştır. Yeni malikin tahliye talebinde sürelerin önemine ilişkin farklı bir örnek, davanın görülmesi sırasında kiralananın yeniden el değiştirdiği dosyada incelenmiştir: dava sürerken satılan kiralanan. Dava şartı arabuluculuk sürecinin zamanlamasına ilişkin bir karar ise ihtiyaç tahliyesinde arabuluculuk yazısında ele alınmıştır.
🧩 İhtiyacın ispatında öne çıkan deliller
Gereksinim nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Bu kararda söz konusu üç nitelik, birbirini tamamlayan delillerle kurulmuştur. Dosyadan çıkan tablo, işyeri ihtiyacına dayanan davalarda hangi delillerin belirleyici olabileceğine ilişkin somut bir fikir vermektedir:
- Ticaret sicili ve vergi kayıtları: Davacının hangi alanda faaliyet gösterdiğini ve iddia ettiği işi yürütebilecek konumda olup olmadığını gösterir. Bu dosyada davacının turizm acentası olarak faaliyet göstermesi, otel ve restoran işletme amacını destekleyen bir olgu olarak değerlendirilmiştir.
- Tapu kayıtları: Davacının ihtiyacını karşılayabilecek başka bir işyerinin bulunup bulunmadığını ortaya koyar. Mahkeme, davacının başkaca uygun işyeri niteliğinde taşınmazının bulunmadığını tespit etmiştir.
- Bilirkişi raporu: Taşınmazın, ileri sürülen faaliyet için fiziken uygun olup olmadığını belirler. Kiracı raporun yalnızca fiziki uygunluğu incelediğini ileri sürmüş, ancak Daire raporu denetime elverişli bulmuştur.
- Tanık beyanları: İhtiyacın arka planını ve davacının niyetini somutlaştırır.
Kiracı tarafında ise “asıl amaç kira artışı” savunması, karşı delillerle desteklenmeye çalışılmıştır. Bu dosyada sunulan yazışmalar ve tanık anlatımları, davacının ihtiyacını gösteren resmî kayıtlar ve bilirkişi raporu karşısında sonucu değiştirmemiştir. Bu durum, her dosyada aynı sonucun çıkacağı anlamına gelmez; ihtiyacın samimiyeti somut olayın tüm delilleriyle birlikte değerlendirilen bir olgu meselesidir.
Kararın uygulamadaki karşılığı şöyle özetlenebilir: Yeni malikin işyeri ihtiyacı, malikin faaliyet alanı, ticari altyapısı, başka uygun işyerinin varlığı ve taşınmazın o faaliyete elverişliliği gibi nesnel verilerle desteklendiğinde, malikin başka şirketlerde ortaklığı ya da geniş malvarlığı bulunması tek başına ihtiyacı ortadan kaldırmamaktadır.
❔ Merak edilenler
Yeni malik kiracıyı hangi kişiler için tahliye isteyebilir?
Kiracının fahiş kira talebi savunması neden kabul edilmedi?
Malikin başka şirketlerde ortaklığı olması davayı etkiler mi?
Bu karar kesinleşti mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından, kira uyuşmazlıklarına ilişkin diğer karar değerlendirmelerine Emsal Kararlar arşivinden ulaşılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından ve kararda aktarılan ilk derece ve istinaf aşamalarından derlenmiştir. Kaynakta taraf kimlikleri anonimdir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı her dosyanın kendi delillerine göre belirlenir; farklı olgulara sahip davalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
