İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin “bu yeri kendim kullanacağım” beyanına dayanır. Bu beyanın dava açıldığı gün gerçek olması yeterli midir, yoksa hüküm kurulana kadar ayakta kalması mı gerekir? Dava sürerken kiraya veren taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa, ileri sürdüğü iş yeri ihtiyacının akıbeti ne olur ve yargılama giderlerini kim üstlenir? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bakırköy’deki bir iş yerine ilişkin dosyada bu sorulara kısa ama net bir cevap vermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 29.04.2026 tarihli ve E.2025/5807, K.2026/2585 sayılı kararıyla, ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasında ihtiyacın yargılama süresince devam etmesi gerektiğini, kiralananın dava sırasında üçüncü kişiye satılması hâlinde artık ihtiyaçtan söz edilemeyeceğini kabul etmiş; davanın reddine ve yargılama giderlerinin davacı kiraya veren aleyhine hükmedilmesine ilişkin kararı oy birliğiyle onamıştır.
🧵 Dosyanın hikâyesi: Kurs, marka ve bir iş yeri
Uyuşmazlığın merkezinde, davacıya ait ve davalı tarafından kiracı sıfatıyla kullanılan bir iş yeri bulunmaktadır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.01.2021 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Davacı vekilinin anlatımına göre kiraya veren uzun yıllar boyunca sanat ve meslek edindirme kurslarına devam etmiş, öğreticilik yapabilecek düzeye gelmiştir. Ev tekstili alanında özgün bir marka oluşturmak isteyen kiraya veren, bu amaçla kiralanan iş yerine ihtiyacı olduğunu ileri sürmüştür.
Davacı tarafın iddiaları şu şekilde özetlenebilir:
- Kiraya verenin iş yeri ihtiyacı, mesleki birikimine dayanan gerçek ve somut bir plana bağlıdır.
- İhtiyaç gerekçesiyle kiracıya tahliye ihtarı gönderilmiş, ancak ihtardan sonuç alınamamıştır.
- Bu nedenle iş yeri ihtiyacına dayalı olarak kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir.
Davalı kiracı vekili ise davanın süresinde açılmadığını, ileri sürülen ihtiyacın meşru, samimi ve devamlı olmadığını, farazi nedenlere dayandığını, tahliye koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Böylece uyuşmazlık başlangıçta iki eksende şekillenmiştir: Dava süresi ve ihtiyacın samimiyeti.
⏳ Dava süresinde açılmış mıydı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Aynı Kanun’un 353. maddesi ise bu süreyi genişleten bir imkân tanır: Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Somut dosyada İlk Derece Mahkemesi, davacının gönderdiği ihtarnamenin davalıya 06.11.2021 tarihinde, yani 31.12.2021’de sona erecek ilk kira döneminin bitiminden önce tebliğ edildiğini tespit etmiştir. Mahkeme bu bildirim nedeniyle dava açma süresinin uzadığını ve davanın süresinde açıldığını kabul etmiştir. Davalının “süre” itirazı bu aşamada sonuç doğurmamıştır.
Dosyanın ilginç yanı da buradadır: Davacı, dava açma koşulları bakımından herhangi bir eksiklik taşımamaktadır. Davanın reddi, süreye veya ihtarın biçimine değil, yargılama sırasında ortaya çıkan yeni bir olguya dayanmaktadır.
🏷️ Yargılama sırasında gelen satış
Yargılama devam ederken davacı kiraya veren, tahliyesini istediği taşınmazı üçüncü bir kişiye satmıştır. Bakırköy 6. Sulh Hukuk Mahkemesi (E.2022/304, K.2023/1200) bu olguyu belirleyici bulmuş ve ihtiyacın yargılama sırasında devam etmediği gerekçesiyle davayı reddetmiştir.
Davacı vekilinin istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi (E.2023/2736, K.2025/2218) şu tespitlerle başvuruyu esastan reddetmiştir:
- Kiralananın yargılama aşamasında satılmış olması hâlinde, davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığının kabulü gerekir.
- Tarafların haklılık durumu usulünce belirlendiğinden davacı aleyhine nispi vekâlet ücretine hükmedilmesinde usule aykırılık yoktur.
Bölge Adliye Mahkemesinin değerlendirmesi, satışı yalnızca “konu kalmadı” şeklinde ele almamış; ihtiyaç iddiasının samimiyetine ilişkin bir karine olarak görmüştür. Kendisinin kullanacağını söylediği bir yeri dava sürerken elden çıkaran kiraya verenin, bu kullanma zorunluluğunu sürdürdüğünü kabul etmek güçtür.
⚖️ Yargıtay’ın değerlendirmesi
Davacı vekili temyiz dilekçesinde, iş yeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu, dava tarihinde davacının haklı olduğunu ve bu nedenle aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürmüştür. Temyiz itirazının özü, “dava tarihindeki haklılık” ile “hüküm tarihindeki durum” arasındaki farka dayanmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı kiralananın tahliyesi istemi olarak nitelendirmiş ve Bölge Adliye Mahkemesi kararında isabetsizlik bulmamıştır. Dairenin gerekçesinin özü şudur:
- İhtiyaç nedenine dayalı olarak açılan tahliye davasında ihtiyacın yargılama süresince devam etmesi gerekir.
- Taşınmazın üçüncü kişiye satılması nedeniyle artık ihtiyaçtan bahsedilemez.
- Bu nedenle davanın reddine ve davacı aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmesi isabetlidir.
Daire, davacının temyiz itirazlarını reddederek Bölge Adliye Mahkemesi kararını HMK m.370/1 uyarınca 29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle onamış, bakiye temyiz karar harcını temyiz edene yüklemiştir.
💰 Yargılama giderleri neden davacıya yüklendi?
Kararın uygulama açısından en dikkat çekici yönü, yargılama giderlerine ilişkin sonuçtur. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 331/1. maddesi, davanın konusuz kalması sebebiyle esas hakkında karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde hâkimin, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir edeceğini düzenler. Davacı vekilinin “dava tarihinde haklıydık” itirazı, bu kuralın mantığına dayanmaktadır.
Ancak incelenen dosyada derece mahkemeleri davayı konusuz kalmış saymamış, esastan reddetmiştir. Ret gerekçesi, tahliye koşullarından biri olan ihtiyacın hüküm anına kadar sürmemesidir. Satış, davacının kendi iradesiyle gerçekleştirdiği bir işlemdir ve bölge adliye mahkemesine göre ihtiyaç iddiasının samimiyetini de zayıflatmaktadır. HMK m.326/1 uyarınca yargılama giderleri kural olarak aleyhine hüküm verilen tarafa yüklenir; davacı aleyhine nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi de bu çerçevede onanmıştır.
Benzer bir gider tartışmasının konusuz kalan kira tespit davasındaki görünümü için konusuz kira tespitinde yargılama gideri yazısına; ihtiyaç tahliyesinin usul boyutuna dair bir başka karar için ihtiyaç tahliyesinde arabuluculuk yazısına bakılabilir.
📗 TBK 350, 351 ve 355 birlikte okunduğunda
Karar kısa olmakla birlikte, gereksinim nedeniyle tahliye rejiminin genel mantığıyla uyumludur. Kanun koyucu, kiracıyı koruyan sistemde kiraya verene tanınan bu tahliye imkânını gerçek bir “kullanma zorunluluğu” şartına bağlamıştır. Bu şartın yargılama boyunca sürmesi gerekliliği, birkaç hükümle birlikte okunduğunda daha anlaşılır hâle gelir:
- TBK m.350: Kiraya verenin kendisi veya sayılan yakınları için konut ya da iş yeri gereksinimi nedeniyle “kullanma zorunluluğu” aranır. Taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde eski malikin bu yeri kullanması artık söz konusu değildir.
- TBK m.351: Kiralananı sonradan edinen kişi, kendi gereksinimi için ayrı bir yol izleyebilir; edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Yani yeni malikin gereksinimi, eski malikin davasına eklemlenen bir olgu değil, kendi şartlarına tabi ayrı bir haktır.
- TBK m.355: Gereksinim amacıyla tahliye sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu yasak da kanunun gereksinimin samimiyetine verdiği önemi göstermektedir.
Bu çerçevede Yargıtay kararı, ihtiyaç iddiasının bir “dava açma anı fotoğrafı” olmadığını, hüküm kurulana kadar korunması gereken bir koşul olduğunu teyit etmektedir. Dava sırasında satış yapan kiraya veren açısından sonuç, yalnızca tahliye talebinin reddi değil, karşı taraf vekâlet ücreti dahil yargılama giderlerine katlanmak olmuştur. Öte yandan karar, alıcının kendi gereksinimine dayanarak TBK m.351 kapsamında ayrı bir dava açma imkânı hakkında bir değerlendirme içermemektedir; bu husus somut dosyanın konusu dışında kalmıştır.
Kararın kapsamına ilişkin bir not da gereklidir: Daire, satışın ihtiyacı ortadan kaldırdığını tespit etmekle yetinmiş, bunun için ayrıca kötü niyet araştırması yapılması gerektiğine dair bir ölçüt koymamıştır. Bölge Adliye Mahkemesinin “samimiyet” vurgusu ise onanan kararın gerekçesinde yer almaktadır. Farklı olgulara sahip dosyalarda, örneğin satışın zorunlu bir icra satışı olması veya ihtiyacın başka bir yakına ilişkin olması gibi durumlarda, değerlendirmenin somut olaya göre yapılacağı açıktır.
🔍 Merak edilenler
Dava açıldığında ihtiyaç gerçekse sonradan satış neden önemli?
Davanın süresinde açılmış olması sonucu değiştirdi mi?
Yargılama giderleri neden konusuz kalma kuralına göre paylaştırılmadı?
Taşınmazı satın alan kişi kiracıyı tahliye ettirebilir mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından, kira ve diğer alanlardaki karar incelemelerine Emsal Kararlar arşivinden ulaşılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından ve kararda özetlenen ilk derece ile istinaf aşamalarından derlenmiştir. Taraf adları kaynakta anonimdir ve yazıda yer almamaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sonuç; ihtiyacın niteliği, dava süreleri, ihtarnamenin içeriği ve yargılama sırasında gerçekleşen olgulara göre değişebilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
