Konusuz Kira Tespitinde Gider – Yargıtay 3. HD 2026/3804

Kiraya veren, kira döneminin daha ortasındayken sulh hukuk mahkemesine gider ve bir sonraki dönemde ödenecek kiranın yeniden belirlenmesini ister. Birkaç hafta ya da birkaç ay sonra kiracı anahtarı teslim eder, taşınmazı boşaltır. Belirlenecek bir kira kalmadığı için dava konusuz kalır; ama geriye cevaplanması gereken küçük görünen bir soru kalır: Harçları, bilirkişi ücretini ve karşı tarafın vekâlet ücretini kim ödeyecek? Bölge adliye mahkemeleri bu soruya yıllardır farklı cevaplar veriyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığın giderilmesi yoluyla önüne gelen dosyada bu ayrılığı sona erdirdi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.06.2026 tarihli ve E.2026/2389, K.2026/3804 sayılı kararıyla, kira bedelinin tespiti davasının tespiti istenen dönemden önce açıldığı ve kiracının yeni dönem başlamadan kiralananı tahliye ettiği hâllerde kiracının davanın açılmasına sebebiyet vermiş sayılamayacağına, yargılama giderlerinin kiraya veren üzerinde bırakılması gerektiğine oy birliğiyle ve kesin olarak karar vermiştir.

🏠 Dört bölgeden dört dosya

Uyuşmazlığın giderilmesi istemine konu olan dört kesin kararın olay örgüsü birbirine çok benzer. Her birinde kiraya veren, mevcut kiranın emsallere göre düşük kaldığını ileri sürerek ileride başlayacak bir dönem için kira tespiti istemiş, dava sürerken kiracı taşınmazı boşaltmıştır. Karar metninde aktarılan bilgiler şöyledir:

Dört dosyada da kiralanan boşaldığı için esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir; tartışma yalnızca yargılama giderleri ve vekâlet ücretine ilişkindir.

🔀 İki görüş: davacı mı haklı, kiracı mı?

İstanbul görüşü: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 25.12.2025 tarihli ve 2023/4231 E., 2025/3135 K. sayılı kararında ilk derece mahkemesinin kiraya veren aleyhine kurduğu gider hükmünü kaldırmış ve giderleri kiracıya yüklemiştir. Gerekçe, HMK m.331’in haklılığı dava tarihine göre ölçmesidir. Dairenin değerlendirmesine göre dava tarihinde kira ilişkisi sürmekte ve kiraya veren TBK m.345 uyarınca tespit davası açma hakkına sahip bulunmaktadır; artış şartı içeren sözleşmelerde ihtara da gerek yoktur. Başkanlar Kurulu da bu görüşü benimsemiş, kira tespiti davasında davacının her zaman hukuki yararı bulunduğunu vurgulamıştır.

Bursa, Antalya ve Sakarya görüşü: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi (2020/253 E., 2020/1404 K.), Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi (2020/707 E., 2022/204 K.) ve Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi (2023/2391 E., 2025/368 K.) ise giderlerin davacı kiraya veren üzerinde bırakılması gerektiğini kabul etmiştir. Antalya kararına göre kiracının rayiç kira talebini reddettiği iddia edilmemiştir, kiracı dönem sonunda on beş gün önceden bildirimle sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir ve davanın açılmasında ona yüklenebilecek bir kusur yoktur.

Kısacası İstanbul görüşü dava açma hakkının varlığını yeterli sayarken, diğer görüş kiracının davaya yol açan bir davranışı olup olmadığını aramaktadır.

⚖️ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin çözümü

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi 23.01.2026 tarihli yazısıyla uyuşmazlığın giderilmesini istemiş, Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu da 06.02.2026 tarihli ve 2026/2 E., 2026/2 K. sayılı kararıyla talebi 5235 sayılı Kanun’un 35. maddesi uyarınca Yargıtay’a iletmiştir. Bu madde, bölge adliye mahkemesi dairelerinin kesin kararları arasındaki uyuşmazlıkta Yargıtay’dan karar istenmesine imkân tanır.

Daire, uyuşmazlığı “kira bedelinin tespiti istenen dönemden önce açılan davanın, kiracının yeni dönem başlamadan tahliyesiyle konusuz kalması hâlinde yargılama giderlerinin kime yükleneceği” olarak tanımlamıştır. Gerekçenin omurgası şu adımlardan oluşur:

1. TBK m.345’e göre kira tespiti davası her zaman açılabilir; yeni dönemden önce dava açılmasında usul ve yasaya aykırılık yoktur.
2. Buna karşılık kiracı, TBK m.347 uyarınca sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememe hakkına sahiptir.
3. Yeni dönem başlamadan sözleşme sona erer ve kiralanan boşaltılırsa tespit davası konusuz kalır.
4. Kiracının yasal süreye uygun biçimde sözleşmeyi sona erdirmesi, kendisine tanınmış bir haktır; bu nedenle davanın açılmasına sebebiyet verdiği kabul edilerek giderlerden sorumlu tutulması usul ve yasaya aykırıdır.
5. Davanın her zaman açılabilmesi, kiracının yasal hakkını kullanmasına engel olmadığı gibi açılan davanın haklı olduğu sonucunu da doğurmaz.

Sonuçta Daire, yargılama giderlerinin kiraya veren üzerinde bırakılması gerektiğine ve dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine karar vermiştir. Böylece Bursa, Antalya ve Sakarya dairelerinin yaklaşımı benimsenmiştir.

🧭 TBK m.345, TBK m.347 ve HMK m.331 birlikte okunduğunda

Kararın değeri, üç hükmü birlikte okumasındadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi kira tespiti davasının her zaman açılabileceğini; yeni dönemden en geç otuz gün önce açılan ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmışsa izleyen dönem sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacağını düzenler. Aynı Kanun’un 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; yenilememe iradesi kiracının elindedir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 331. maddesinin birinci fıkrası ise konusuz kalan davada hâkimin, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir edeceğini öngörür.

Daireye göre haklılık değerlendirmesinin kilit sorusu şudur:

Konusuz kalan davalarda yargılama giderinin haklılık ölçüsüne göre dağıtılmasına ilişkin farklı bir alandaki örnek için sitedeki konusuz kalan boşanma davasında giderler kararına bakılabilir.

📅 Hangi tarihler sonucu belirliyor?

Karar, şu tarihlerin birbirine göre konumuna dayanır:

Denizli dosyasında dava dilekçesinin tahliyeden sonra tebliğ edildiği ayrıca vurgulanmıştı; ancak Yargıtay’ın vardığı sonuç tebliğ tarihine bağlanmamıştır. Belirleyici olan, kiracının yeni dönem başlamadan sözleşmeyi yasal süreye uygun biçimde sona erdirmesidir.

Karar, tespiti istenen dönem başladıktan sonra tahliye edilen dosyalar hakkında bir hüküm kurmamaktadır. Kira tespitinde beş yıllık sürenin ve yenileme sözleşmesinin etkisini ele alan kira tespitinde beş yıl kuralı kararı, aynı maddenin farklı bir yönünü göstermektedir.

📌 Kararın sulh hukuk pratiğine etkisi

Başkanlar Kurulu, davaların uzun sürmesi nedeniyle kiraya verenlerin davalarını içinde bulundukları dönemde açmayı tercih ettiğini belirtmişti. Yargıtay bu tercihi hukuka aykırı saymamıştır; ancak kiracı yeni dönemden önce süresinde ayrılırsa, erken açılan davanın giderleri kiraya verende kalacaktır.

Kiracı açısından ise karar, TBK m.347’deki on beş günlük bildirim hakkının bir tespit davası açılmış olmasıyla daralmadığını teyit etmektedir. Gider dışındaki talepler kararda ele alınmamıştır. Erken tahliyenin kira borcu bakımından sonuçlarını konu alan erken tahliyede altı aylık kira kararı bu yönüyle tamamlayıcıdır.

Karar, 5235 sayılı Kanun’un 35. maddesi uyarınca dairece verilmiş olup kesindir ve bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmek üzere Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmiştir.

❓ Sorular ve cevaplar

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer içtihatlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.