Kira bedelinin tespiti davasında her şey tek bir eşiğe bağlıdır: beş yıl. Bu eşik dolmadan kira bedeli sözleşmedeki artış şartına ya da endekse göre belirlenir; eşik dolduğunda ise hâkim, emsal kira bedellerini de gözeterek hak ve nesafete göre bambaşka bir rakama ulaşabilir. Peki taraflar yıllar içinde birkaç kez yeni bir kira sözleşmesi imzalamışsa, beş yıl hangi sözleşmeden itibaren sayılır? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03.03.2026 tarihli, 2025/3450 E. ve 2026/1141 K. sayılı kararı, bu soruya kâğıt üzerindeki tarihe değil, kira ilişkisinin gerçek başlangıcına bakarak cevap veriyor.
📐 TBK 344: Üç Ayrı Belirleme Rejimi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedeli üç ayrı katmanda düzenler:
- Anlaşma varsa: Tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır,
- Anlaşma yoksa: Kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir,
- Beş yıl dolduğunda: Anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda bedel; endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Uygulamada üçüncü katman “hak ve nesafet dönemi” olarak anılır ve sonuçları bakımından diğer ikisinden köklü biçimde ayrılır: bu dönemde hâkim endeks tavanıyla bağlı değildir, kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedelden hareket ederek makul bir rakama ulaşır. Dolayısıyla “beş yıl doldu mu?” sorusu, davanın sonucunu doğrudan belirleyen bir eşik sorusudur.
Not: Karar metninde 344. madde, uyuşmazlığa uygulanan dönemdeki hâliyle üretici fiyat endeksi ölçütüyle aktarılmaktadır. Maddenin yürürlükteki metninde ölçüt, 2019 yılında yapılan değişiklikle tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı hâline getirilmiştir.
🏢 Uyuşmazlığın Çıkış Noktası
Dava, iki iş yerine ilişkindir. Kiraya veren taraf dava dilekçesinde; kira ilişkisinin 2005 yılında başladığını ve kesintisiz 15 yılı aşkın süredir devam ettiğini, 2010 yılında bitişik binanın duvarı yıkılmak suretiyle iki dükkânın birleştirilerek tek yapı hâlinde kullanılmaya devam edildiğini, 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinin ise miktar itibarıyla bir güncellemeyi ifade etmediğini, yalnızca mevcut kira ilişkisini yazılı hâle getirmek amacıyla düzenlendiğini ileri sürmüştür.
Talep, 01.05.2021 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 39.000,00 TL olarak tespitidir. Kiracı taraf süresinde cevap dilekçesi sunmamıştır. Davacı, yargılama sırasında kira ilişkisinin daha eski tarihli sözleşmelere dayandığını gösteren kira sözleşmelerini dosyaya ibraz etmiştir.
⚖️ Derece Mahkemelerinin Yaklaşımı
İlk derece mahkemesi, davayı TBK’nın 344. maddesine dayalı kira bedelinin tespiti davası olarak nitelendirmiş; taraflar arasında en son yenilenen 01.05.2018 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığını, bu sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla henüz beş yıllık sürenin geçmediğini ve bu nedenle hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağını kabul etmiştir. Buna göre sözleşmedeki artış şartı uygulanmış ve bilirkişi raporu doğrultusunda dava kısmen kabul edilerek 01.05.2021 tarihinden itibaren 445 numaralı iş yeri için aylık net 19.116,48 TL (brüt 23.895,60 TL), 446 numaralı iş yeri için aylık net 6.117,27 TL (brüt 7.646,59 TL) kira bedeli tespit edilmiştir.
Derece mahkemeleri, davacının 2005 yılına dayanan iddiasını HMK’nın 25. maddesindeki taraflarca getirilme ilkesi ile karşılamış; hâkimin tarafların ileri sürmediği vakıaları dikkate alamayacağını, davacının da sunduğu delillerle kira sözleşmesinin 2005 yılında başladığını ispatlayamadığını belirtmiştir. Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
🔎 HMK 25 ile HMK 31 Arasındaki Denge
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu noktada usul hukuku bakımından ince bir ayrım yapmıştır. Daire’ye göre davacı, kira ilişkisinin başlangıcına ilişkin vakıayı dava dilekçesiyle ileri sürmüş ve bu vakıayı destekleyen delili yargılama sırasında dosyaya sunmuştur. Bu durumda mahkemenin görevi, sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmektir.
Kararda, HMK’nın 31. maddesindeki hâkimin davayı aydınlatma ödevi hatırlatılmaktadır. Anılan madde, hâkimin uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlarda taraflara açıklama yaptırabileceğini, soru sorabileceğini ve delil gösterilmesini isteyebileceğini düzenler. Daire, gerekirse dava dilekçesindeki “15 yıllık kiracılık” ifadesi ile dilekçeye eklenen “yeni tarihli sözleşme” arasındaki belirsizliğin bu ödev kapsamında aydınlatılması gerektiğini, aksi durumun delillerin serbestçe değerlendirilmesi ilkesine aykırılık teşkil edeceğini belirtmiştir.
Kısacası taraflarca getirilme ilkesi, dosyaya girmiş bir delilin değerlendirilmeden bırakılmasının gerekçesi yapılamamıştır.
🔄 Yenileme (Tecdit) Sözleşmesi Beş Yılı Sıfırlar mı?
Kararın en dikkat çekici bölümü budur. Daire, sunulan 2018 başlangıç tarihli sözleşmelerin bir “yenileme/tecdit” sözleşmesi olduğu kabulünde bir isabetsizlik bulunmadığını belirtmiş; ancak bu kabulün tek başına beş yıllık süreyi yeniden başlatmadığını ortaya koymuştur. Kararda öngörülen araştırma sırası şudur:
- Yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin, yenilendiği tarih itibarıyla emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığı bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılmalıdır,
- O tarih itibarıyla fiilen ödenmekte olan kira bedelleri de bu kapsamda değerlendirilmelidir,
- Yenilenen sözleşmedeki bedel rayice uygunsa, talep edilen dönem kira bedeline endeks uygulanarak artış yapılmalıdır,
- Bedel rayice uygun değilse, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren beş yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek, şartları varsa kira bedeli hak ve nesafete göre tespit edilmelidir.
Buradaki ölçüt açıktır: yeni bir sözleşme metni imzalanmış olması, kira ilişkisinin süresini kâğıt üzerinde kendiliğinden sıfırlamaz. Belirleyici olan, o yenilemenin gerçekten bir bedel güncellemesi içerip içermediğidir. Rayici yansıtmayan, yalnızca mevcut ilişkiyi yazılı hâle getiren bir metin, beş yıllık sürenin başlangıcını öteleyen bir işlev görmemektedir. Kira ilişkisinin toplam süresinin hesaplanmasının sonuçları bakımından on yıllık uzama süresi nedeniyle tahliyeye ilişkin karar da karşılaştırmalı olarak okunabilir.
🗓️ Dava Açma Süresi: TBK 345
Kararda ayrıca TBK’nın 345. maddesi hatırlatılmaktadır. Buna göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması aranır. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
🆕 Kararın Kiracı ve Kiraya Veren Açısından Anlamı
Daire, bölge adliye mahkemesi kararının HMK 373/1 uyarınca ortadan kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının HMK 371 uyarınca davacı yararına bozulmasına 03.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir.
Karar, kira bedelinin tespiti davalarında sık karşılaşılan bir tartışmayı netleştirmektedir. Uzun süren kira ilişkilerinde taraflar zaman zaman yeni tarihli sözleşmeler imzalar; bu metinler kimi zaman gerçek bir bedel güncellemesi, kimi zaman ise yalnızca mevcut ilişkinin kayda geçirilmesidir. Karara göre mahkemenin yapması gereken, sözleşmenin tarihine bakıp sonuca varmak değil, yenilemenin ekonomik içeriğini incelemektir.
Bu yaklaşımın iki yönlü bir sonucu vardır. Kiraya veren bakımından yenileme metninin varlığı, hak ve nesafet dönemine geçişi otomatik olarak ertelemez. Kiracı bakımından ise yenileme sırasında belirlenen bedelin o tarihteki rayice uygun olduğunun ortaya konulabilmesi, beş yıllık sürenin yeniden işlemesi sonucunu doğurabilir.
Bu karara konu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Serideki diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespitinde beş yıllık süre hangi sözleşmeden sayılır?
Karara göre mutlaka en son imzalanan sözleşmeden değil. Yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin o tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olmadığı belirlenirse, yenilemeden itibaren beş yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa hak ve nesafete göre tespit yapılması gerekir.
Hak ve nesafet dönemi ne anlama geliyor?
TBK’nın 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli; endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu dönemde belirleme endeks tavanıyla sınırlı değildir.
Dosyaya sonradan sunulan sözleşme dikkate alınır mı?
Karara konu olayda davacı, kira ilişkisinin başlangıcına ilişkin vakıayı dava dilekçesiyle ileri sürmüş, bu vakıayı destekleyen delili yargılama sırasında sunmuştur. Daire, mahkemenin görevinin sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek olduğunu, HMK’nın 31. maddesindeki aydınlatma ödevi kapsamında belirsizliğin giderilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Kira tespit davası ne zaman açılırsa yeni dönem başından geçerli olur?
TBK’nın 345. maddesi uyarınca dava her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmış olmalıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de dönem başından geçerli olur. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, şikâyet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
