Yabancı Yatırımcıya Tapu Tuzağı – Yargıtay 3. HD 2026/2719

Yurt dışında yaşayan bir kişiye, tanıdığı aracılığıyla “satılık bir işyeri var, iyi bir yatırım olur” denir. Yatırımcı Kazakistan’dan gelir, yeri gezer, işlemleri yürütmek üzere noterden vekâletname verir ve babası aracılığıyla toplam 920.000 ABD Doları gönderir. Ne var ki tapu, parayı gönderen yatırımcı adına değil, işlemi yürüten kişilerden biri adına tescil edilir; yatırımcıya ise kendi adına düzenlenmiş gibi gösterilen sahte bir tapu senedi iletilir. Gerçek ortaya çıkınca, tapunun devri için yeni bir bedel ve dört bağımsız bölüm istenir. Bu şartlar altında imzalanan satış vaadi sözleşmesi geçerli midir ve fazladan ödenen para geri alınabilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 04.05.2026 tarihli ve E.2026/1271, K.2026/2719 sayılı kararıyla, fazladan ödenen 947.228 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline ve korkutma ile aşırı yararlanma koşullarında yapılan satış vaadi sözleşmesinin iptaline ilişkin hükmü oy birliğiyle onamıştır.

🧳 Yatırım teklifinden sahte tapuya

Karar metnine aktarılan dava dilekçesine göre davacı, ticari ilişki içinde tanıştığı bir kişi aracılığıyla İstanbul’da galericilik yapan davalıyla tanıştırılmıştır. 2011 yılı Ekim ayı başlarında bir kulüp işletmesinin bulunduğu taşınmazın satılık olduğu öğrenilmiş ve bunun “iyi bir yatırım olabileceği” davacıya iletilmiştir. Bunun üzerine davacı Kazakistan’dan gelerek yeri bir emlakçıyla birlikte görmüş, taşınmazın satın alınmasına ilişkin işlemleri yürütmeleri için 26.10.2011 tarihli noter vekâletnamesi vermiştir.

Olayın devamı, dilekçede şöyle anlatılmıştır:

Davacı, taşınmazın gerçek satış bedelinin 1.675.000 TL olduğunu, buna karşın toplamda 2.622.228 TL ödemek zorunda kaldığını ve 947.228 TL’nin haksız yere alındığını; davalılardan birinin vekâlet görevini kötüye kullandığını, eşi olan diğerinin ise sebepsiz zenginleştiğini ileri sürmüştür.

🔗 Birbirine bağlı iki dava

Uyuşmazlık iki ayrı dava olarak başlamış, daha sonra birleştirilmiştir:

Davalılar ise iddiaların asılsız olduğunu, taraflar arasında ticari ilişki bulunduğunu, davacının tefecilik yaptığını ve satış vaadi sözleşmesinin tüm şekil şartlarını taşıdığını savunmuştur.

⏳ On dört yıl süren yargılamanın aşamaları

İki bozma kararını da içeren sıralama şöyledir:

Davalılardan birinin temyiz başvurusu ise ayrı bir usul sorununa takılmıştır. Ödenmeyen temyiz harç ve giderlerinin bir haftalık kesin sürede yatırılması için düzenlenen muhtıra 03.02.2025’te tebliğ edilmiş, ancak bu süre içinde ödeme yapılmamıştır. Mahkeme ek kararla temyiz isteminden vazgeçilmiş sayılmasına karar vermiştir.

⚖️ Yargıtayın değerlendirmesi ve sonuç

Temyiz eden davalı vekili; önceki karardan neden dönüldüğünün açıklanmadığını, ödemeleri yapan kişilerin davacı olmadığını, iki hüküm arasında çelişki bulunduğunu, dört bağımsız bölümün noterde düşük bedelle gösterilmesinin harç ve vergi nedeniyle olağan bir uygulama olduğunu, ceza dosyasında tehdit eylemi bulunmadığını ve diğer davalının tehdit suçundan beraat ettiğini ileri sürmüştür.

Daire bu itirazları yerinde görmemiştir. Kararda öne çıkan tespitler şunlardır:

Bu gerekçelerle hem asıl ve birleşen davadaki hüküm hem de temyiz isteminden vazgeçilmiş sayılmasına ilişkin ek karar onanmıştır. Dava 1086 sayılı HUMK döneminde açıldığından, onama HUMK’nın 439. maddesine dayandırılmış ve karar düzeltme yolu açık bırakılmıştır.

🧩 Korkutma ve aşırı yararlanma birlikte

Birleşen davadaki iptal, iki ayrı irade sakatlığı kurumunun aynı olayda birlikte gerçekleştiği kabulüne dayanmaktadır. Mahkeme, kararını Türk Borçlar Kanunu’nun 39/1 ve 28/2. maddelerine bağlamıştır.

Aşırı yararlanma (TBK m.28): Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılarak gerçekleştirilmişse, zarar gören sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirerek ediminin geri verilmesini veya oransızlığın giderilmesini isteyebilir. Somut olayda 340.000 TL değerindeki dört bağımsız bölümün 24.000 TL bedelle satış vaadine konu edilmesi, edimler arasındaki açık oransızlık olarak değerlendirilmiştir.

Korkutma ve irade bozukluğunun giderilmesi (TBK m.39): Korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır. Mahkeme, davacıya tapunun ancak bu sözleşme imzalanırsa verileceğinin söylendiğini ve davacının parasını ödediği taşınmazı elde edebilmek için zor durumda kaldığını kabul etmiştir.

“Noterde düşük bedel gösterilmesi olağandır” savunması, kesinleşmiş ceza olgularıyla birlikte bakıldığında sonucu değiştirmemiştir. Benzer bir yatırım vaadi ilişkisinde aracıya gönderilen paranın iadesi meselesi için yatırım vaadiyle emlakçıya gönderilen para yazısına da bakılabilir.

📜 Ceza mahkûmiyetinin hukuk davasına etkisi

Kararın en öğretici yönlerinden biri, hukuk davasının ceza davasıyla ilişkisidir. 2016 tarihli ilk bozma kararında, Borçlar Kanunu’nun 74. maddesine göre hukuk hâkiminin ceza hâkiminin beraat kararıyla bağlı olmasa da ceza yargılamasında sabit olan maddi olgularla bağlı olduğu belirtilmiş ve ceza davasının sonucunun beklenmesi istenmiştir.

TBK m.74’e göre hâkim, ceza hâkiminin beraat kararıyla ve kusur ile zarara ilişkin değerlendirmesiyle bağlı değildir; ancak kesinleşen mahkûmiyette sabit görülen maddi olgular hukuk yargılamasında dikkate alınmaktadır.

Somut dosyada da bu yaklaşım belirleyici olmuştur:

Ödemeyi fiilen davacının babası ve kardeşi yapmış olsa da Yargıtay, ödemelerin davacı adına yapıldığını kabul ederek bu yöndeki itirazı reddetmiştir.

❓ Sık sorulan sorular

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer karar değerlendirmeleri ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.