Yatırım Vaadiyle Emlakçıya Para – Yargıtay 3. HD 2025/5207
Kâr marjı yüksek taşınmazların dönem dönem portföye düştüğünü ve al-sat yoluyla gelir elde edilebileceğini söyleyen bir emlak danışmanına güvenip birkaç yıl arayla iki ayrı havale gönderen, sonunda ne tapu ne de parasını alabilen bir yatırımcının dosyası Yargıtay 3. Hukuk Dairesi önüne geldi. Davalı, kendini emlak danışmanı olarak tanıtan kişiydi ve paraların bir kısmının komisyon, bir kısmının tadilat gideri olduğunu savundu. Yargıtay ise meseleyi tek bir ayrıntı üzerinden çözdü: Havalelerin açıklama kısmında ne yazdığı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.04.2026 tarihli ve E.2025/5207, K.2026/2177 sayılı kararıyla, taşınmaz yatırımı amacıyla davalının hesabına gönderilen toplam 260.000 TL’nin iadesine ilişkin İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi kararını oy birliğiyle onamıştır.
🏘️ “Al-sat yapalım” vaadi ve iki havale
Dava dilekçesindeki anlatıma göre davalı, davacıya kendisini emlak danışmanı olarak tanıtmış; portföyüne dönem dönem uygun maliyetli ve kâr marjı yüksek taşınmazların düştüğünü, yatırım yapmak isterse birlikte çalışabileceklerini söylemiştir. Davacı, bu yolla taşınmaz alıp satarak gelir elde edebileceğine ikna olmuştur.
Dosyada iki ödeme öne çıkmaktadır:
| Tarih | Tutar | Davacıya göre amaç |
|---|---|---|
| 10.10.2013 | 60.000 TL | “Kapora” açıklamalı, taşınmaz satın alınması için |
| 14.09.2015 | 200.000 TL | Yeni bir taşınmaz satın alma teklifi üzerine |
| Toplam | 260.000 TL | Taşınmaz devri yapılmamıştır |
Davacı, Muğla’daki bir parselde davalı adına kayıtlı taşınmaz hissesinin tapusunun iptal edilerek kendi adına tescilini; taşınmaz davalı adına kayıtlı değilse 60.000 TL’nin 10.10.2013’ten, 200.000 TL’nin 14.09.2015’ten itibaren faiziyle iadesini istemiştir. Talepler kademeli, yani terditli olarak ileri sürülmüştür.
🧾 Komisyon ve tadilat savunması
Davalı, davacının gönderdiği paraların hepsinin taşınmaz alımı için gönderilmediğini savunmuştur. Savunmanın ana başlıkları şunlardır:
- Davalı, davacının eşi adına yapılan bir gayrimenkul alımında aracılık yapmış; bunun için konuşulan 500.000 TL komisyon kendisine ödenmemiştir.
- Alınan gayrimenkulün tadilatı için taraflar anlaşmış; davalının tadilat için yaptığı harcamalar tam karşılanmamıştır.
- Gönderilen paraların bir kısmı tadilat harcamalarına ilişkindir; davalı ayrıca bu taşınmazın elektrik ve su faturalarını da ödemiştir.
- Başka bir taşınmaz da davacı adına kaydettirilmiş, bu satış için de komisyon ödenmemiştir.
Bu savunma, uygulamada sık görülen bir tabloyu yansıtmaktadır: Yatırım amacıyla para gönderildiği iddia edilen dosyalarda karşı taraf, ödemeleri başka bir hukuki ilişkinin (aracılık, komisyon, masraf) karşılığı olarak göstermeye çalışır. Bu durumda uyuşmazlık, paranın hangi amaçla gönderildiğinin ispatına dönüşür.
⚖️ İlk derece, istinaf ve temyiz aşamaları
- Milas 2. Asliye Hukuk Mahkemesi (E.2021/142, K.2023/200): Davayı kısmen kabul etmiş; tapu iptali ve tescil talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiş, alacak talebini kabul ederek 260.000 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar vermiştir.
- İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi (E.2024/454, K.2025/1597): Davalının istinafını kısmen kabul etmiştir. Daireye göre terditli davada taleplerden birinin reddi, tüm kademeli talepler reddedilmedikçe karşı taraf lehine vekâlet ücreti gerektirmez; ancak vekâlet ücretinin kabul edilen alacak yerine taşınmaz değeri üzerinden hesaplanması hatalıdır. Daire, alınan bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre davanın para alacağına ilişkin olduğunu ve 10 yıllık zamanaşımına tabi bulunduğunu belirterek ilk derece kararını kaldırmış, alacak istemi yönünden davayı yeniden kabul etmiştir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E.2025/5207, K.2026/2177): Davalı vekili, paralar karşılığında davacı adına taşınmaz alımına aracılık edildiğini ve bir kısım havalenin tadilat için gönderildiğini ileri sürmüştür. Daire bu itirazları reddederek Bölge Adliye Mahkemesi kararını HMK 370/1 uyarınca onamıştır.
🔍 Havale açıklamasının belirleyici rolü
Yargıtay’ın gerekçesi kısa ama yoğun bir cümleden oluşmaktadır: Davacının davalının banka hesabına gönderdiği paraların taşınmaz alınması amacıyla gönderildiği, havale açıklama kısmında belirtilmiştir. Daire bu olgudan hareketle davalının temyiz itirazlarını yerinde görmemiştir.
Kararın uygulamaya bakan yönü şu şekilde özetlenebilir:
- Açıklama bir amaç beyanıdır: Havale veya EFT dekontundaki “kapora” ya da taşınmaz alımına işaret eden ifade, paranın hangi amaçla gönderildiğini gösteren yazılı bir iz niteliğindedir.
- Karşı savunma ispat gerektirir: Davalı, paraların komisyon veya tadilat karşılığı olduğunu ileri sürmüş; ancak açıklamada yazan amaç karşısında bu savunma kararın sonucunu değiştirmemiştir.
- Edim gerçekleşmezse iade: Taşınmaz alımı için gönderilen para karşılığında taşınmaz devri yapılmadığında, mahkemeler gönderilen tutarın iadesine hükmetmiştir.
Burada dikkat çekici olan, Yargıtay’ın tarafların kişisel ilişkisini, sözlü vaatlerin içeriğini veya “kâr marjı” anlatısını ayrıca tartışmamasıdır. Belirleyici olan, para transferinin kendisine eklenen açıklamadır. Bu yaklaşım, yazılı bir sözleşme bulunmayan yatırım ilişkilerinde dekont açıklamalarının ne kadar önemli bir delil olabileceğini göstermektedir.
📐 Terditli dava, vekâlet ücreti ve zamanaşımı
Kararın usule ilişkin iki noktası da en az esas kadar öğreticidir.
Terditli davada vekâlet ücreti: Davacı önce tapu iptali ve tescil, bu mümkün olmazsa bedel iadesi istemiştir. Bölge Adliye Mahkemesine göre bu tür kademeli taleplerde birinin veya birkaçının reddedilmesi, tüm talepler reddedilmedikçe karşı taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmesini gerektirmez. Bununla birlikte davacı lehine vekâlet ücreti, taşınmazın değeri üzerinden değil, kabul edilen alacak miktarı üzerinden hesaplanmalıdır. Davalının istinafı bu yönden haklı bulunmuştur.
On yıllık zamanaşımı: İlk havale 2013, ikincisi 2015 tarihlidir; ilk derece dosyası ise 2021 esas numarasını taşımaktadır. Bölge Adliye Mahkemesi, davanın para alacağına ilişkin olduğunu ve 10 yıllık zamanaşımına tabi bulunduğunu belirtmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesine göre, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. Kararda zamanaşımı itirazına ilişkin ayrıntılı bir hesaplama yer almamakla birlikte, sözleşmesel nitelikteki iade alacaklarında genel sürenin uygulanması, yıllar sonra açılan yatırım iadesi davalarında önemli bir ölçüttür.
Faiz başlangıcı bakımından da bir ayrıntı vardır: Davacı faizi havale tarihlerinden itibaren istemiş, ilk derece mahkemesi ise yasal faizi dava tarihinden itibaren işletmiştir. Yargıtay’ın onama kararı bu sonucu değiştirmemiştir.
🧩 Benzer dosyalarla birlikte okuma
Bu karar, yatırım amacıyla gönderilen paralar konusundaki diğer kararlarla birlikte okunduğunda daha anlamlı hâle gelir. Yatırım savunması ve borç dekontu yazısında ele alınan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında dekonttaki “borç” ifadesi, paranın yatırım için verildiği savunmasının önünde durmuştu. Eldeki kararda ise dekonttaki taşınmaz alımı amacı, paranın komisyon veya masraf karşılığı olduğu savunmasının önüne geçmiştir. İki karar, dekont açıklamasının her iki taraf için de bağlayıcı bir delil olabileceğini göstermektedir.
Ceza hukuku boyutunda ise arsa yatırımı vaadinde hile yazısında ele alınan kararda, gayrimenkul yatırımı vaadi içeren bir uyuşmazlığın hukuki ihtilaf niteliğinde görülebildiği tartışılmıştı. Eldeki dosya da benzer bir ilişkinin hukuk mahkemesinde, alacak davası yoluyla çözümlendiği bir örnektir.
Kararın genel olarak işaret ettiği noktalar şunlardır:
- Yazılı sözleşme olmayan yatırım ilişkilerinde para transferine eklenen açıklama, amacın ispatında belirleyici olabilmektedir.
- Karşı tarafın komisyon, masraf veya başka bir alacak iddiası, ayrıca ispat edilmedikçe iade yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır.
- Terditli davada vekâlet ücreti, kabul edilen talebin değeri üzerinden belirlenmektedir.
- Para iadesi talepleri, kural olarak TBK 146’daki on yıllık süreye tabi tutulmaktadır.
❓ Sık sorulan sorular
Yargıtay tapu iptali talebini kabul etti mi?
Hayır. İlk derece mahkemesi tapu iptali ve tescil talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiş, alacak talebini kabul etmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi de alacak istemi yönünden davayı kabul etmiş, Yargıtay bu kararı onamıştır. Sonuçta davacı lehine 260.000 TL’nin yasal faiziyle iadesine karar verilmiştir.
Davalının komisyon alacağı iddiası neden sonucu değiştirmedi?
Yargıtay, paraların taşınmaz alınması amacıyla gönderildiğinin havale açıklamalarında belirtildiğine dikkat çekmiş ve davalının aracılık ile tadilat yönündeki itirazlarını yerinde görmemiştir. Kararda davalının ileri sürdüğü 500.000 TL’lik komisyon alacağına ilişkin ayrıca bir değerlendirme yer almamaktadır.
2013’te gönderilen para için dava zamanaşımına uğramış sayılmadı mı?
Bölge Adliye Mahkemesi, davanın para alacağına ilişkin olduğunu ve 10 yıllık zamanaşımına tabi bulunduğunu belirtmiş ve alacak talebini kabul etmiştir. Yargıtay da kararı onamıştır. Kararda, sürenin hangi tarihten başlatıldığına dair ayrıntılı bir hesaplama yer almamaktadır.
İstinaf aşamasında davalı hangi konuda haklı bulundu?
Vekâlet ücreti konusunda. Bölge Adliye Mahkemesine göre vekâlet ücretinin kabul edilen alacak miktarı üzerinden hesaplanması gerekirken taşınmaz değeri üzerinden hesaplanması hatalıydı. Bu nedenle istinaf kısmen kabul edilmiş, ilk derece kararı kaldırılarak alacak yönünden yeniden hüküm kurulmuştur.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Ulaşım bilgileri iletişim sayfasında, serinin diğer yazıları Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Değerlendirme, taşınmaz yatırımı amacıyla gönderilen paraların iadesine ilişkin tek bir dosyaya dayanır; havale açıklamaları, tarafların yazışmaları, ödeme tarihleri ve diğer delilleri farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
