Apartman ve sitelerde kapıcı, temizlik, asansör bakımı, sigorta ve yakıt gibi ortak giderler, kat maliklerinin ödediği aidatlarla karşılanır. Bir kat maliki ödemeyi aksattığında yükü diğer malikler taşır; yönetim ise alacağı ya icra takibiyle ya da dava yoluyla ister. Bu yazıda aidat alacağının hukuki dayanağı, aylık yüzde beşlik gecikme tazminatı, 2026’da değişen işletme projesi kuralı, arabuluculuk şartı ve bir aidat alacağı davası dilekçesi örneği yer alıyor.
🧾 Alacak Kalemleri ve Gecikme Tazminatı
Aidat alacağı tek bir tutar gibi görünse de dilekçede genellikle üç ayrı kalem olarak kurulur:
| Kalem | Dayanak | Dikkat edilen nokta |
|---|---|---|
| Aylık aidat (avans) | KMK m.20/1, işletme projesi | Eşit ve arsa payı oranında paylaşılan giderlerin ayrı gösterilmesi |
| Ek gider / yakıt payı | Kat malikleri kurulu kararı | Miktar ve vade kararla belirlenmemişse gecikme tazminatının başlangıcı tartışmalı hâle gelir |
| Gecikme tazminatı | KMK m.20/2 | Her taksitin vadesinden itibaren, gecikilen günler için aylık %5 |
Yüzde beş sınırı. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 15.05.2025 tarihli, E.2025/2102, K.2025/7760 sayılı kararında; altı malikten beşinin oyuyla alınan “aylık %10 gecikme zammı” kararının, oybirliği bulunmadıkça yasal oranın üstünde sorumluluk doğuramayacağı gerekçesiyle yok hükmünde sayılmasını onamıştır. Bu nedenle dilekçede gecikme tazminatı oranı, tüm maliklerin oybirliğiyle farklı bir oran kabul edilmedikçe aylık %5 üzerinden kurulur. Kurul kararlarına karşı iptal yolunun ayrıntısı için kat malikleri kurulu kararının iptali davası dilekçesi örneği yazımıza bakabilirsiniz.
2026’da değişen işletme projesi kuralı. 7579 sayılı Kanunla (7.5.2026) KMK m.37 değiştirilmiştir: işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylanmış proje yoksa yönetici geçici bir proje yapar ve proje en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır. Mevcut proje varken geçici projedeki artış, VUK mükerrer m.298’e göre ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İİK m.68/1’deki belgelerden sayılmaya devam eder. Gecikme tazminatının hesap mantığı için aidat gecikme tazminatı hesaplama sayfamıza bakabilirsiniz.
🔀 Dava mı, İcra Takibi mi?
KMK m.20/2, yöneticiye ve her kat malikine hem dava hem icra takibi imkânı tanır. İki yol şöyle ayrışır:
| İlamsız icra takibi | Aidat alacağı davası | |
|---|---|---|
| Başlangıç | Ödeme emri; borçlu itirazla takibi durdurabilir | Arabuluculuk son tutanağıyla dava |
| İtiraz hâlinde | Kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararı varsa itirazın kaldırılması (İİK m.68, KMK m.37); yoksa itirazın iptali davası | Uyuşmazlık doğrudan esastan incelenir |
| Uygun düştüğü durum | Proje ve kararların belgeli, borcun açık olduğu dosyalar | Proje eksikliği, birden çok borçlu (malik ve kiracı) veya kanuni ipotek hedeflenen dosyalar |
Takip yolunun ayrıntısı için site aidat borçlarının icra takibi, itiraz üzerine açılacak dava için itirazın iptali davası dilekçesi örneği yazılarımız fikir verir.
🏛️ Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
Görev. Kat mülkiyetine tabi yapılarda KMK’dan doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür; HMK m.4/1-ç diğer kanunlarla sulh hukuk mahkemesine verilen davaları da bu mahkemenin görevine bırakır ve KMK birçok uyuşmazlıkta anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesini yetkilendirir (KMK m.33). Kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda görev, uyuşmazlığın niteliğine göre ayrıca değerlendirilir. Örnekte taşınmazın Kadıköy’de bulunduğu kabul edilerek İstanbul Anadolu Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi esas alınmıştır.
Arabuluculuk. 7445 sayılı Kanunla eklenen 6325 s.K. m.18/B-1-c uyarınca KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Anlaşmama son tutanağı dava dilekçesine eklenir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, arabulucuya hiç gidilmediği anlaşılırsa dava usulden reddedilir (m.18/A-2). Arabuluculukta anlaşılırsa belgenin icra edilebilirliği için sulh hukuk mahkemesinden şerh alınması zorunludur (m.18/B-3).
Kiracının durumu. Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa, kiracı da gider ve gecikme tazminatından malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yaptığı ödeme kiradan düşülür (KMK m.22/1). Kira sözleşmesindeki aidat düzenlemeleri için kira sözleşmesinde yan giderler ve aidat yazımıza bakabilirsiniz.
📄 Aidat Alacağı Davası Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, kesinleşmiş işletme projesine göre belirlenen aylık aidatları ve kurul kararıyla vadesi belirlenen yakıt payını uzun süre ödemeyen bir kat maliki ile bağımsız bölümde oturan kiracısına karşı, arabuluculuk sonrası site yöneticisi tarafından açılan bir dava üzerine kurulmuştur.
Büromuzun hazırladığı aidat alacağı dilekçeleri; yönetim planı, karar defteri, işletme projeleri ve tebliğ belgeleri, tahsilat kayıtları ve tapu bilgileri birlikte incelenerek, her dönem için borcun dayanağı ve gecikme tazminatının başlangıç tarihi ayrı ayrı gösterilecek biçimde yazılır. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak dilekçe, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİ’NE
DAVACI: [ ] Sitesi / Apartmanı Kat Malikleri adına Yönetici [Ad Soyad], [Adres]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALILAR: 1- [Ad Soyad] (kat maliki), T.C. Kimlik No: [ ], [Adres]2- [Ad Soyad] (kiracı), T.C. Kimlik No: [ ], [Adres]
DAVA DEĞERİ: [ ] TL (aidat ve yakıt payı) + [ ] TL (işlemiş gecikme tazminatı)
ARABULUCULUK: [Arabuluculuk Bürosu] [başvuru no] sayılı dosya, [tarih] tarihli anlaşmama son tutanağı
DAVA KONUSU: Ödenmeyen ortak gider ve avans paylarının KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatıyla birlikte davalılardan tahsili ve borcun tespiti.
AÇIKLAMALAR
1. Davalı [Ad Soyad], [il/ilçe, ada/parsel] üzerindeki [ ] Sitesi/Apartmanı [blok/kat] [no] numaralı bağımsız bölümün malikidir. Bağımsız bölümde davalı [Ad Soyad] [tarihinden] bu yana kiracı olarak oturmaktadır.
2. Kat malikleri kurulunun [tarih] tarihli toplantısında onaylanan işletme projesine göre davalının bağımsız bölümüne düşen aylık avans [ ] TL olup her ayın [ ]’ine kadar ödenmesi kararlaştırılmıştır. Ayrıca [tarih] tarihli kurul kararıyla [yakıt / ek gider] payı [ ] TL olarak belirlenmiş ve vadesi [tarih] olarak tespit edilmiştir. Proje ve karar davalı malike [tarih] tarihinde [imza karşılığı / taahhütlü mektupla] bildirilmiştir.
3. Davalı malik, [ay/yıl] – [ay/yıl] dönemine ait [ ] aylık aidat ile [yakıt / ek gider] payını ödememiştir. Ödenmeyen tutarların dönem dönem dökümü ekli hesap tablosunda gösterilmiştir.
4. KMK m.20/1 uyarınca kat malikleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür ve ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınamaz. Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20/2). Gecikme tazminatı, her taksitin ve kalemin kendi vade tarihinden itibaren hesaplanmıştır.
5. Davalı kiracı, KMK m.22/1 uyarınca ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte müteselsilen sorumludur.
6. Uyuşmazlık için 6325 s.K. m.18/B-1-c uyarınca arabulucuya başvurulmuş, anlaşma sağlanamamıştır. Borcun mahkemece tespiti, KMK m.22/2 uyarınca bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescili talebine de esas teşkil edecektir.
HUKUKİ NEDENLER: 634 sayılı KMK m.20, 22, 37; 6325 sayılı Kanun m.18/A, 18/B; 6100 sayılı HMK m.4 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri ve toplantı tutanakları, işletme projesi ve bildirim belgeleri, yöneticinin seçimine ilişkin karar, tahsilat ve banka kayıtları, hesap tablosu, tapu kaydı, kira sözleşmesi, arabuluculuk son tutanağı, bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. [ ] TL ortak gider ve avans payı ile her bir taksitin vade tarihinden dava tarihine kadar işlemiş [ ] TL gecikme tazminatının tespitine ve davalı malikten, kiracı davalı yönünden ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlı olmak üzere davalılardan müteselsilen tahsiline,
2. Asıl alacağa dava tarihinden itibaren fiilî ödeme tarihine kadar KMK m.20/2 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanmasına,
3. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalılara yükletilmesine,
karar verilmesini saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
EKLER: 1) Vekâletname ve yönetici seçimine ilişkin kurul kararı 2) Yönetim planı 3) İşletme projesi ve bildirim belgesi 4) İlgili kurul kararları 5) Dönemsel hesap tablosu 6) Arabuluculuk son tutanağı
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Davacı sıfatı. KMK m.20/2 dava açma hakkını yöneticiye ve her kat malikine tanır. Yöneticinin seçildiği kurul kararı ve vekâlet verme yetkisi dilekçeye eklenmezse sıfat tartışması doğar.
Borcun dayanağı ve vadesi. Aylık aidatlar işletme projesine, ek giderler kurul kararına dayanır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2023/3755, K.2023/4721 sayılı kararında, gecikme tazminatının başlangıcının açıkça saptanmış olması gerektiğini ve miktarı belirlenmemiş ek gider kalemine gecikme tazminatı işletilmemesini yerinde bulmuştur. Dilekçede her kalemin vade tarihinin ayrı gösterilmesi bu nedenle önem taşır.
Kiracının sınırlı sorumluluğu. Kiracının da davalı gösterilmesi tahsil ihtimalini artırır; ancak hüküm kira bedeliyle sınırlı kurulur ve kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşer (KMK m.22/1).
Borcun tespiti talebi. Kanuni ipotek tescili, borcun mahkemece tespit edilmesine ve yöneticinin veya bir kat malikinin yazılı istemine bağlıdır (KMK m.22/2). Tespit isteminin sonuç kısmında yer alması, sonraki aşamada tapuda tescil talebine dayanak oluşturur. Ortak gider borcunun genel çerçevesi için aidat ve ortak gider borcu yazımıza bakabilirsiniz.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği.
- Yönetim planı ve yöneticinin seçimine ilişkin kurul kararı.
- İlgili döneme ait işletme projeleri ile maliklere bildirildiğini gösteren imza listesi veya taahhütlü mektup.
- Ek gider ve yakıt paylarına ilişkin kurul kararları.
- Ay ay borç, ödeme ve gecikme tazminatını gösteren hesap tablosu ile tahsilat kayıtları.
- Tapu kaydı; kiracı davalı gösterilecekse kira ilişkisini gösteren bilgi ve belgeler.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Aidat için gecikme faizi yüzde kaç istenebilir?
Kanundaki oran, gecikilen günler için aylık yüzde beştir (KMK m.20/2). Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, oybirliği olmadan bu oranın üzerinde gecikme zammı belirleyen kurul kararının yok hükmünde sayılmasını onamıştır.
Kat maliki ortak alanları kullanmıyorsa aidat ödemeyebilir mi?
Hayır. Kat malikleri ortak yer veya tesisleri kullanma hakkından vazgeçtiklerini ya da bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle bunlara ihtiyaçları olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m.20/1-c).
Aidat borcu nedeniyle daireye ipotek konulabilir mi?
Borç kiracı gibi diğer sorumlulardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için yöneticinin veya bir kat malikinin yazılı istemiyle bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22/2). Kat maliklerinin bu alacakları önceliklidir (KMK m.22/3).
Aidat davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-c). Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her dosyada yönetim planı, işletme projesinin durumu, kurul kararları, ödeme vadeleri ve bağımsız bölümü kullanan kişinin sıfatı farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak açılan dava ve yapılan başvurulardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
