Kira ilişkisi tahliyeyle bitmiş gibi görünse de kiralananın hangi durumda geri verildiği, çoğu zaman yeni bir uyuşmazlığın başlangıcıdır. Özellikle boş bir arsanın yıllarca sanayi tesisi olarak kullanıldığı durumlarda, kiracının yapıları yıkıp alanı terk etmesi, kiraya verenin taşınmazı yeniden kullanabilmesi için yeterli olmayabilir. Moloz, beton kalıntısı ve temizlenmemiş bir saha, hem bir temizlik masrafı hem de bu temizlik yapılırken taşınmazın kullanılamadığı bir dönem anlamına gelir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin incelediği dosya, bu iki kalemin, yani eski hâle getirme bedeli ile eski hâle getirme süresine düşen kira kaybının, sözleşmede açık bir temizleme yükümlülüğü bulunan bir kira ilişkisinde kiracıdan istenebildiğini gösteriyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.04.2026 tarihli ve E.2025/5555, K.2026/2435 sayılı kararıyla, hazır beton tesisi olarak kullanılan bir arsayı temizlemeden teslim eden kiracının bakiye kira, eski hâle getirme bedeli ve eski hâle getirme süresine karşılık gelen kira bedelinden sorumlu tutulmasına ilişkin bölge adliye mahkemesi kararını oy birliğiyle onamıştır.
🏗️ Beton santrali kurulan arsa
Karar metnine göre davacıya ait taşınmaz 20.580 m² büyüklüğünde, boş tarla niteliğinde bir arsadır. Taraflar arasındaki kira ilişkisi 1990’ların başına uzanmaktadır; ilk sözleşmede arsanın üzerine hazır beton santrali kurulacağı, kiracının arsayı aldığı gibi teslim edeceği ve kurduğu tesisi söküp götüreceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin “hususi koşullar” bölümündeki 6. madde ayrıca, su ve artezyen kuyusu ile trafo ve elektrik tesisatlarının tahliye anında bedel istenmeksizin kiraya verene bırakılacağını öngörmüştür.
2011 yılında yapılan son kira sözleşmesi bu yükümlülüğü daha da somutlaştırmıştır. İstinaf kararında aktarıldığı hâliyle bu sözleşmede kiracı, kiralananı tahliye ederken beton santrali ile saha içindeki bütün moloz ve beton kalıntılarını temizleyip taşıtmayı, bu işlerin bedelini karşılamayı ve taşınmazı temiz ve boş olarak teslim etmeyi üstlenmiştir.
Kira ilişkisi, mahkemece verilen bir tahliye kararıyla sona ermiştir. Kiracı, taşınmaz üzerindeki yapı ve inşaatları yıkarak alanı tahliye etmiştir. Uyuşmazlık, bu yıkımın sözleşmedeki “temizleyerek ve boş teslim” yükümlülüğünü karşılayıp karşılamadığı noktasında doğmuştur.
📋 Kiraya verenin üç talebi
Kiraya veren, kiracıya gönderdiği ihtardan sonuç alamadığını belirterek dava açmıştır. Dava dilekçesindeki talepler üç ayrı kalemden oluşmaktadır:
- Bakiye kira: tahliye tarihine kadar işleyen ve ödenmeyen 18 günlük kira bedeli olan 6.000 USD;
- Eski hâle getirme masrafı: taşınmazın temizlenmesi için gereken giderler karşılığı, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere şimdilik 10.000,00 TL;
- Süre kaybı: sözleşmede 30 gün olarak öngörülen eski hâle getirme süresine karşılık gelen kira alacağı için şimdilik 1.000 USD.
Davacı, bu kalemlerin faiziyle birlikte tahsilini istemiştir. Üçüncü kalem, uyuşmazlığın en dikkat çekici yönüdür: kiraya veren, kiracının çıkmasından sonraki bir dönem için, taşınmazı eski hâle getirmek gerektiğinden kiralanandan yararlanamadığı gerekçesiyle kira bedeli istemektedir.
🛡️ Kiracının savunması
Davalı kiracı ilk olarak arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini ileri sürmüştür. Esasa ilişkin savunmasında ise taşınmazın eski hâle getirildikten sonra teslim edildiğini, bu iş için dava dışı bir şirketle anlaşıldığını, söz konusu firmanın yapılan seferler ve taşınan yük hakkında büyükşehir belediyesine bilgi verdiğini ve eski hâle getirme işlemlerinin 30 gün içinde tamamlandığını savunmuştur.
Temyiz aşamasında savunma genişletilmiştir. Kiracı vekili, bakiye kira borcu bulunmadığını, kiralananın tutanakla teslim edildiğini ve bu tutanağa kira alacağına ilişkin bir şerh düşülmediğini, eski hâle getirme işlemlerinin tamamlandığını, taşınmazın tahliyeden sonra zaten boş tutulduğunu ve bu nedenle eski hâle getirme süresi için kira bedeli istenemeyeceğini ileri sürmüştür.
⚖️ Sulh hukuk ve istinaf aşaması
Ankara Batı 4. Sulh Hukuk Mahkemesi (E.2022/1005, K.2023/1803) davayı kabul etmiştir. Mahkemenin dayandığı tespitler şöyledir: tahliye tarihine kadar işleyen 18 günlük kiranın ödendiği ispat edilememiştir; sözleşmenin hususi koşullarındaki 6. madde karşısında kiracının tazminat sorumluluğu bulunmaktadır; kiralanan beton santrali olarak kullanılmış ve eski hâle getirilmeden tahliye edilmiştir. Bilirkişi raporuyla eski hâle getirme bedeli 164.850,00 TL, eski hâle getirme süresi ise 40 gün olarak belirlenmiştir.
Bu tespitler üzerine mahkeme;
- 6.000 USD bakiye kira ile 13.333 USD eski hâle getirme süresine karşılık gelen kira alacağının, 29.04.2019 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun’un 4/a maddesi uyarınca ilgili yabancı para için uygulanan en yüksek mevduat faiziyle birlikte, fiilî ödeme tarihindeki TL karşılığı olarak tahsiline;
- 164.850,00 TL eski hâle getirme masrafının 29.04.2019 tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsiline
karar vermiştir.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesi (E.2025/936, K.2025/1006), kira sözleşmelerindeki teslim ve temizleme hükümlerini tek tek ele almıştır. Daire; kiracının tahliye tarihine kadar 18 günlük kirayı ödemediğini, eski hâle getirme yükümlülüğünü eksik yerine getirdiğinin bilirkişilerce düzenlenen kök ve ek raporlarla tespit edildiğini belirterek, üç kalemin tahsiline ilişkin kabul kararında usulsüzlük görmemiş ve istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Kiralananda yapılan harcamaların tahliyeden sonra kimde kalacağı sorusunun ters yönden bir görünümü için erken tahliyede faydalı masraf yazısına bakılabilir.
🔍 Yargıtay’ın onama gerekçesi
Yargıtay uyuşmazlığı “kira alacağı, eski hâle getirme bedeli ve eski hâle getirme süresine ilişkin kira kaybının tazmini istemleri” olarak nitelendirmiştir. Daire, kiracının temyiz itirazlarını üç dayanakla reddetmiştir:
- Sözleşmeyle üstlenilen yükümlülük: kira sözleşmesiyle kiralananı eski hâle getirerek tahliye etmeyi üstlenen kiracının bu yükümlülüğü yerine getirmediği tespit edilmiştir.
- Ödemenin ispatı: bakiye kira alacağının ödendiğini ispat yükü kiracıdadır ve kiracı bu ödemeyi ispat edememiştir.
- Bedel ve sürenin belirlenmesi: eski hâle getirme bedeli ve süresi, konusunda bilgi sahibi bilirkişilerce belirlenmiştir.
Bu gerekçelerle bölge adliye mahkemesi kararı HMK 370/1 uyarınca onanmış, bakiye temyiz karar harcı temyiz eden kiracıya yükletilmiştir. Karar oy birliğiyle verilmiştir.
🧾 Hükmedilen kalemler
| Kalem | Dava dilekçesindeki talep | Hükmedilen | Faiz |
|---|---|---|---|
| Bakiye kira (18 gün) | 6.000 USD | 6.000 USD | 3095 s. K. 4/a, 29.04.2019’dan |
| Eski hâle getirme süresi kira kaybı | Şimdilik 1.000 USD (30 gün üzerinden) | 13.333 USD (40 gün) | 3095 s. K. 4/a, 29.04.2019’dan |
| Eski hâle getirme masrafı | Şimdilik 10.000,00 TL | 164.850,00 TL | Yasal faiz, 29.04.2019’dan |
Rakamlar birlikte okunduğunda, 18 günlük kira için istenen 6.000 USD ile 40 günlük süre için hükmedilen 13.333 USD’nin aynı günlük kira tutarı üzerinden hesaplandığı anlaşılmaktadır. Sözleşmede öngörülen 30 günlük sürenin yerine, bilirkişinin belirlediği 40 günlük fiilî eski hâle getirme süresi esas alınmıştır. Dava dilekçesinde “şimdilik” kaydıyla istenen tutarlarla hükmedilen tutarlar arasındaki farkın usulen nasıl giderildiği karar metninde ayrıca açıklanmamıştır.
📘 TBK 334 ve sözleşme hükmü
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesinin birinci fıkrasına göre kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan ise sorumlu değildir. Aynı maddenin ikinci fıkrası, kiracının sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmaları geçersiz saymaktadır.
Bu dosyada derece mahkemeleri ve Yargıtay, kiracının sorumluluğunu doğrudan sözleşmedeki açık hükümlere bağlamıştır: arsanın aldığı gibi teslim edileceği, tesisin sökülüp götürüleceği, moloz ve beton kalıntılarının temizlenip taşınacağı ve taşınmazın temiz ve boş teslim edileceği. Boş tarla olarak teslim alınan bir arsanın moloz ve beton kalıntılarıyla geri verilmesi, kanundaki “teslim alındığı durumda geri verme” kuralıyla da örtüşen bir tablo oluşturmaktadır. Karar metninde TBK 334/2 kapsamında ayrı bir tartışma yer almamaktadır; bu nedenle kararın, sözleşmede açık bir temizleme ve boş teslim yükümlülüğü bulunan ve bu yükümlülüğün eksik yerine getirildiği bilirkişi raporlarıyla tespit edilen somut olayla sınırlı okunması yerinde olur.
Kararın uygulamaya yansıyan yönleri şöyle özetlenebilir:
- tahliye ile teslim aynı şey sayılmamış; yapıların yıkılması, sahanın temizlenmesi yükümlülüğünü karşılamamıştır;
- eski hâle getirme masrafının yanında, bu iş için gereken süreye düşen kira kaybı da tazmin kapsamında görülmüştür;
- sürenin belirlenmesinde sözleşmedeki 30 günlük öngörü yerine bilirkişinin tespit ettiği 40 günlük süre kullanılmıştır;
- kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıda tutulmuş, teslim tutanağına şerh düşülmemesi bu yükü ortadan kaldırmamıştır.
💬 Merak edilenler
Tahliyeden sonraki günler için neden kira bedeli istenebildi?
Karar metninde bu kalem “eski hâle getirme süresine ilişkin kira kaybının tazmini” olarak nitelendirilmiştir. Kiracı, sözleşmeyle taşınmazı temizleyip boş teslim etmeyi üstlendiği hâlde bunu eksik yerine getirmiş; bilirkişiler eksik kalan işin 40 gün süreceğini belirlemiştir. Derece mahkemeleri bu süre için kira kaybına hükmetmiş, Yargıtay da kararı onamıştır.
Teslim tutanağına alacak şerhi düşülmemesi sonucu değiştirdi mi?
Bu dosyada değiştirmemiştir. Kiracı temyizde, tutanağa kira alacağına ilişkin şerh konulmadığını ileri sürmüştür. Yargıtay ise bakiye kiranın ödendiğini ispat yükünün kiracıda olduğunu ve bu ödemenin ispat edilemediğini belirterek itirazı reddetmiştir.
Kiracının bir firmayla anlaşıp temizlik yaptırmış olması yeterli sayıldı mı?
Hayır. Kiracı, dava dışı bir şirketle anlaştığını ve işlemlerin 30 günde tamamlandığını savunmuştur. Ancak bilirkişilerin kök ve ek raporlarıyla eski hâle getirme yükümlülüğünün eksik yerine getirildiği tespit edilmiş, istinaf ve temyiz incelemesinde bu tespit esas alınmıştır.
Dövizle belirlenen kira alacağına hangi faiz uygulandı?
Bakiye kira ile eski hâle getirme süresine karşılık gelen kira alacağına, 29.04.2019 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun’un 4/a maddesi uyarınca ilgili yabancı para için uygulanan en yüksek mevduat faizi işletilmiş ve alacağın fiilî ödeme tarihindeki TL karşılığının tahsiline karar verilmiştir. TL olarak belirlenen eski hâle getirme masrafına ise yasal faiz uygulanmıştır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim sayfası üzerinden ulaşım bilgilerine, Emsal Kararlar arşivinden serinin diğer yazılarına erişilebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından ve bu kararda aktarılan derece mahkemesi kararlarından derlenmiştir. Değerlendirme, sözleşmede açık bir temizleme ve boş teslim yükümlülüğü bulunan, sanayi tesisi olarak kullanılmış bir arsaya ilişkin somut bir uyuşmazlığa dayanmaktadır; sözleşme hükümleri, kiralananın niteliği, bilirkişi tespitleri ve teslim koşulları farklı olan dosyalarda sonuç değişebilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
