İmar planı uygulandığında geriye tek başına inşaata elverişli olmayan küçük parçalar kalır: kapanan bir yolun arta kalanı, güzergâhı değişen bir meydanın köşesi, kamulaştırmadan artan bir şerit. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. maddesi bu parçaları planla uyumlu hâle getirmek için belediye ve valiliğe üç ayrı yetki verir.
📑 Madde Hangi Parçaları Konu Alır?
17. madde, belediye veya valiliğin elindeki şu yerleri kapsar:
- Kendi malı olan parçalar,
- İmar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalar,
- İstikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hâsıl olan sahalar.
Bu yerler iki gruba ayrılır: müstakil inşaata elverişli olmayanlar ve elverişli olanlar. Madde her ikisi için farklı yol öngörür.
Önemli: Bu maddedeki satış ve şüyulandırma işlemleri idari işlem niteliğindedir; işleme karşı dava ile bedele karşı itiraz farklı yollar ve farklı sürelere tabidir.
🧩 İnşaata Elverişsiz Parçalar: Komşuya Satış
Müstakil inşaata elverişli olmayan parçalar için belediye veya valilik şunları yapabilir:
- Parçayı bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak,
- Gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek,
- Komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, parçayı şüyulandırıp satmak.
Son seçenek maddenin en çok tartışılan yetkisidir: komşu almak istemezse, parça ortak mülkiyete konu edilerek satılır ve böylece imar planına uygunluk sağlanır.
🔎 İnşaata Elverişli Parçalar ve Belediye Hisseleri
İki ayrı yetki daha vardır:
- Elverişli parçalar: Müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatleri hâlinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir. Burada malikin rızası şarttır.
- Hisseli imar parselleri: Belediye veya valiliklerle şüyulu olan, müstakil inşaat yapmaya müsait imar parsellerinde; idare kendi hissesini diğer hissedarlara bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.
🗝️ Bedel Takdiri ve İtiraz: 2942’ye Yollama
Maddenin son fıkrası, bu yazıyı kamulaştırma hukukuna bağlayan cümledir: bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.
Bunun pratik sonuçları şunlardır:
- Bedel, 2942’nin 11. maddesindeki değerleme esaslarına göre belirlenir; arsa, arazi ve yapı için farklı yöntemler uygulanır.
- Uyuşmazlık hâlinde bilirkişi incelemesi, 2942’nin 15. maddesindeki kurul yapısına göre yürütülür.
- Adli yargıda çözümlenmesi gereken uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Dolayısıyla “belediye komşu parseli bana satmak istiyor” ya da “şüyulandırma kararı alındı” denildiğinde, bedelin nasıl hesaplandığı kamulaştırma ölçütleriyle denetlenir.
📌 İlgili Konular
Düzenlemeden kaynaklanan kesintiler için düzenleme ortaklık payı ve mülkiyet iddiası, bedelin hesaplanma yöntemi için bedel tespit esasları, kalan kısmın kullanılabilirliği için kısmen kamulaştırma ve değer düşüklüğü yazılarımıza bakılabilir.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Belediye kamulaştırmadan artan parçayı bana satmak istiyor, almak zorunda mıyım?
Madde satın almaktan imtina edilebileceğini öngörür; bu hâlde belediye parçayı şüyulandırıp satma yoluna gidebilir.
Şüyulandırma ne demek?
Müstakil inşaata elverişli olmayan parçanın ortak mülkiyete konu edilerek satılması suretiyle imar planına uygunluğun sağlanmasıdır.
Takdir edilen bedeli yüksek buluyorum.
Bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.
Belediye hissesini satın almazsam ne olur?
Belediye veya valilik, hissesini şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.
İnşaata elverişli bir parçayla takas yapılabilir mi?
Müstakil inşaata elverişli parçalar, yeri alınan şahısların muvafakatleri hâlinde istihkaklarına karşılık bedel takdiri ve gerekirse denklik temini suretiyle değiştirilebilir.
Yola giden yerlerden dolayı hakkım ne olur?
Gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkakları, bedel takdiri suretiyle değiştirilebilir.
Kamulaştırmadan Artan Parçalar ve Şüyulandırma hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır. Kamulaştırma ve imar mevzuatı sık değişmekte, Anayasa Mahkemesi iptalleri yürürlük tarihine bağlı sonuç doğurmaktadır. Her taşınmaz ve her idari işlem kendine özgüdür; metin sonuç taahhüdü içermez.
