İdare her zaman taşınmazın tamamını almaz; çoğu yol ve altyapı projesinde parselin yalnızca bir şeridi kamulaştırılır. Bu durumda kalan kısmın değerinde meydana gelen eksilme veya artış, kamulaştırma bedelinin hesabına doğrudan yansır.
⚖️ Üç Farklı İhtimal
Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesi, kısmen kamulaştırılan taşınmazın değerini üç ihtimale göre belirler:
- Kalan kısmın değeri değişmiyorsa: bedel, taşınmazın tamamı için takdir edilen değerin kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.
- Kalan kısmın değeri azalıyorsa: eksilen değer tespit edilir ve kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir.
- Kalan kısmın değeri artıyorsa: artış miktarı tespit edilir ve kamulaştırılan kısmın bedelinden çıkarılır.
Kanun, üçüncü ihtimal için bir güvence getirmiştir: değer artışı nedeniyle yapılacak indirim, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Düşüş ve artış miktarları da yine 11. maddedeki esaslara göre takdir edilir.
Not: Kısmi kamulaştırmada en sık gözden kaçan kalem, kalan kısımdaki değer düşüklüğüdür. Bu kalem ayrı bir dava konusu değil, aynı bedel tespitinin parçasıdır.
📐 Kesilen Tesislerin Kullanılabilir Hâle Getirilmesi
Kamulaştırma dışında kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişliyse, kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları ve makine gibi tesislerden malike kalacak olanların eski nitelikleri dairesinde kullanılabilir duruma getirilmesi için gereken gider ve bedel belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur.
Önemli bir ayrıntı: bu masraflar, değer düşüklüğü miktarı belirlenirken göz önünde tutulmaz. Yani tesislerin yeniden kullanılabilir hâle getirilme gideri ile kalan kısımdaki değer kaybı ayrı kalemlerdir ve mükerrer indirim yapılmaz.
🏛️ Kalan Kısmın da Kamulaştırılmasını İsteme Hakkı
Kamulaştırmadan artan kısım yararlanmaya elverişli değilse, malik bu kısmın da alınmasını isteyebilir. Kanun bunu bir zorunluluk olarak düzenlemiştir: kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hâllerde, malikin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içindeki yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
Süre ve şekil şartı birlikte aranır: başvuru yazılı olmalı ve otuz günlük süre içinde yapılmalıdır.
📄 Baraj Kamulaştırmalarında Mücavir Taşınmazlar
Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalarda, kamulaştırma sahasına komşu taşınmazlar için özel bir yol öngörülmüştür. Sahipleri, kamulaştırmanın tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde yazılı başvuruda bulunabilir.
Başvuru üzerine ilgili valilikte kurulan komisyon, çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığını ve taşınmazdan yararlanmanın mümkün olup olmadığını inceler. Düzenin bozulduğuna ve yararlanmanın mümkün olmadığına karar verilirse taşınmaz kamulaştırılır. Bu kapsamda açılacak davalarda valilik komisyonuna başvurulmuş olması dava şartıdır.
⚖️ Paylı Mülkiyette Kısmi Kamulaştırma
Paylı mülkiyete konu taşınmaz, önceden paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarrufuna bırakılmışsa ve kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını ya da bir kısmını kapsıyorsa, işlemler yalnızca o paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülür; bedel payları oranında kendilerine ödenir.
Bu paydaşların dava hakkı sadece bu kısım için doğar; taşınmazın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Maddenin uygulanmasından doğacak anlaşmazlıklar adli yargıda çözümlenir.
📌 İlgili Konular
Bedelin hangi ölçütlerle belirlendiği bedel tespit esasları yazısında; taşınmazın tamamının alınmadığı hâllerde ortaya çıkan fiilî kullanım sorunları kamulaştırmasız el atma başlığında ele alınmıştır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Kalan kısımda değer artışı olursa bedel tamamen silinir mi?
Hayır. Değer artışı nedeniyle yapılacak indirim, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini geçemez.
Kalan kısmın da alınmasını istemek için süre nedir?
Kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuru gerekir; ayrıca idari yargıda dava açılmamış olması aranır.
Yolda kalan bahçe duvarının yeniden yapımı bedele eklenir mi?
Kalan kısım yararlanmaya elverişliyse, kesilen tesislerin eski nitelikleriyle kullanılabilir hâle getirilmesi gideri bedele ilave edilir.
Baraj çevresindeki taşınmazım için ne yapabilirim?
İlanın indirilmesinden itibaren bir yıl içinde valiliğe yazılı başvuru gerekir; komisyona başvurulmuş olması sonradan açılacak dava için şarttır.
Paydaşlardan yalnız birinin kullandığı yer kamulaştırılırsa diğerleri ne olur?
Fiilî taksim varsa işlemler sadece o paydaş hakkında yürütülür ve bedel ona ödenir.
Parselinizin bir kısmının kamulaştırılması ve kalan kısımdaki değer kaybı konusunda Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır. Kamulaştırma ve imar mevzuatı sık değişmekte, Anayasa Mahkemesi iptalleri yürürlük tarihine bağlı sonuç doğurmaktadır. Her taşınmaz ve her idari işlem kendine özgüdür; metin sonuç taahhüdü içermez.
