Parseliniz imar planında okul, yol veya yeşil alan olarak ayrılmış ama yıllardır kamulaştırılmıyorsa, arsa boş beklemek zorunda değildir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 33. maddesi, belirli şartlarla geçici yapı izni verilmesine imkân tanır. Bu iznin bedeli ise on yıllık bir tapu şerhidir.
📑 Hangi Parseller İçin Uygulanabilir?
Madde, uygulama alanını iki temel şartla sınırlar. Parsel, imar planlarında bulunmalı ama müracaat gününde beş yıllık imar programına dâhil olmamalıdır. Bu şart sağlandığında, aşağıdaki parsellerden biri olması aranır:
- Plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunanlar,
- 18. madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyenler,
- 13. maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olanlar.
Ayrıca parselin üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olmalıdır. Bu şartları taşıyan parsellerde, sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla, imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir.
Önemli: Muvakkat yapı izni, kaçak yapıyı meşrulaştıran bir yol değildir. İzin ancak encümen veya il idare kurulu kararı ve tapu şerhiyle doğar; bu adımlar tamamlanmadan yapılan inşaat ruhsatsız yapı rejimine tabidir.
🧩 On Yıllık Süre ve Tapu Şerhi
İzin sınırsız değildir. Madde iki zorunluluk getirir:
- Verilecek müddetin on yıl olması,
- Yapı izni verilmeden önce belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının, on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi.
Önemli ayrıntı: muvakkatlık müddeti, tapu kaydına şerh verildiği günden başlar — encümen kararı tarihinden veya inşaatın bitiminden değil. Sürenin başlangıcı bu nedenle tapu kaydından okunur.
🔎 İznin Sınırları
Madde, geçici yapı iznini birkaç yönden daraltır:
- Söz konusu parselde esasen kullanılabilen bir bina varsa, bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmez.
- Birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez.
- Bu maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur.
🗝️ Plan Uygulandığında: Yıkım ve Bedel
Geçici yapının sonu baştan bellidir: plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılır.
Ancak malik bedelsiz bırakılmaz. Madde şu iki hâli birlikte düzenler:
- On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra yıktırılması veya kamulaştırılması,
- On yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması.
Her iki hâlde de muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.
Yani geçici yapı, planın uygulanması sırasında bedelsiz kaybedilen bir yatırım değildir; bedeli kamulaştırma ölçütleriyle takdir edilir. Bu, izin alırken yapılacak değerlendirmenin en önemli parçasıdır.
📌 İlgili Konular
Beş yıllık program ve kısıtlılık için imar programı ve kısıtlılık hâli, kamuya ayrılan parsellerdeki diğer seçenek için imar hakkı aktarımı, ruhsatsız yapıda izlenen süreç için yapı tatil tutanağı yazılarımıza bakılabilir.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Parselim planda okul alanında, üzerine yapı yapabilir miyim?
Parsel müracaat gününde beş yıllık imar programına dâhil değilse ve maddedeki şartlar sağlanıyorsa, encümen veya il idare kurulu kararıyla muvakkat inşaata müsaade edilebilir.
Geçici yapı izni kaç yıllıktır?
Verilecek müddetin on yıl olması ve durumun tapu kaydına şerh edilmesi gerekir.
On yıl ne zaman başlar?
Muvakkatlık müddeti, tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.
Parselimde zaten kullanılabilir bir bina var.
Bu hâlde parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmez.
Plan uygulanınca yapım yıkılırsa bedel alabilir miyim?
Muvakkat bina ve tesislerin, 2942 sayılı Kanun hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.
On yıl dolmadan yıkım yapılabilir mi?
Madde, on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması hâlinde de bedelin ödeneceğini düzenlemiştir.
Parselim beş yıllık imar programına alınmışsa ne olur?
Madde, müracaat gününde beş yıllık imar programına dâhil olmayan yerler için uygulanır.
Umumi Hizmet Alanında Muvakkat Yapı ve On Yıl Kuralı hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır. Kamulaştırma ve imar mevzuatı sık değişmekte, Anayasa Mahkemesi iptalleri yürürlük tarihine bağlı sonuç doğurmaktadır. Her taşınmaz ve her idari işlem kendine özgüdür; metin sonuç taahhüdü içermez.
