Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresi dolduğu için kiracıyı çıkaramaz; kira sözleşmesi kiracı aleyhine kendiliğinden uzar. Bu korumanın tek istisnası on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. TBK m.347/1’e göre on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir; ancak bunun için süresinde ve usulüne uygun bir fesih bildirimi yapması gerekir. Bu yazıda o bildirimin ihtarname örneği yer alıyor.
Kısa özet: Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi, sözleşme süresinin bitiminden itibaren hesaplanır. Bu süreden sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1, m.348). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılır (m.347/2).
Bu yazıda neler var?
🧮 On Yıllık Sürenin Hesaplanması
Belirli süreli bir sözleşmede on yıllık uzama süresi, sözleşmede yazan sürenin bitiminden itibaren başlar. Örneğin 01.03.2014 başlangıçlı ve bir yıl süreli bir sözleşmede asıl süre 01.03.2015’te biter; on yıllık uzama süresi 01.03.2025’te tamamlanır. Bu tarihten sonra başlayan ilk uzama yılı 01.03.2026’da biter ve bu yılın sonunda sözleşmeyi sona erdirmek için bildirimin en geç 01.12.2025’e kadar kiracıya ulaşması gerekir.
Dikkat: Kiraya veren on yılı doldurduktan sonra bir yılı kaçırırsa hak kaybolmaz; bir sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılarak aynı hak kullanılabilir.
Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımı on yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye yazısında incelenmiştir.
✉️ Bildirimin Şekli ve Zamanı
- Yazılı şekil: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı yapılmadıkça geçersizdir (m.348). Uygulamada ispat kolaylığı nedeniyle noter aracılığıyla ihtarname gönderilir.
- Üç aylık süre: Bildirimin uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olması gerekir. Sürenin hesabında gönderim değil, tebliğ tarihi esas alınır.
- Aile konutu: Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih bildirimi kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılmalıdır (m.349/3).
- Sebep gösterme: Bu fesih için sebep göstermek gerekmez; bildirimde on yıllık uzama süresinin dolduğunun belirtilmesi yeterlidir.
📄 On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih İhtarnamesi Örneği
Büromuzun hazırladığı fesih ihtarnameleri; kira sözleşmesi ve ekleri, önceki yazışmalar ve tebligat adresleri incelenerek, süre hesabı belgelerle doğrulanarak yazılır; bu nedenle dosyanıza özel ihtarname buradaki örnekten daha ayrıntılı olur. Size özel metin ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İHTARNAME
KEŞİDECİ (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad / unvan], T.C. / Vergi No: [ ], Adres: [ ]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
MUHATAP (KİRACI): [Ad Soyad], Adres: [kiralananın adresi][Varsa] MUHATAP (KİRACININ EŞİ): [Ad Soyad], Adres: [ ]
KONU: On yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle kira sözleşmesinin TBK m.347/1 uyarınca [uzama yılının bitiş tarihi] itibarıyla sona erdirildiğinin bildirilmesidir.
1. Müvekkil ile muhatap arasında [başlangıç tarihi] başlangıç tarihli, [ ] yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiralanan, [açık adres] adresindeki [konut / çatılı işyeri] niteliğindeki taşınmazdır.
2. Sözleşmenin [asıl sürenin bitiş tarihi] tarihinde sona eren süresinden itibaren işleyen on yıllık uzama süresi [on yılın dolduğu tarih] tarihinde dolmuştur. Hâlen içinde bulunulan uzama yılı [uzama yılının bitiş tarihi] tarihinde sona erecektir.
3. TBK m.347/1 uyarınca kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
İHTAR VE SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, aranızdaki kira sözleşmesi müvekkil tarafından [uzama yılının bitiş tarihi] tarihi itibarıyla feshedilmiştir. Kiralananı bu tarihte boş ve teslim aldığınız şekilde müvekkile teslim etmeniz; aksi hâlde tahliye için yasal yollara başvurulacağı, doğacak yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin tarafınıza yükletileceği ihtar olunur.
Sayın Noter, işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba/muhataplara tebliğini, tebliğ şerhli bir nüshasının tarafımıza verilmesini rica ederiz. [Tarih]
Keşideci Vekili
Av. Veli Savun
İmza: ……………
➡️ Bildirimden Sonra
Kiracı belirtilen tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Kiracının ihtiyaç veya kira artışı gibi başka tahliye ve uyarlama yollarıyla ilişkisi için kira ilişkisinde ihtarname türleri yazısına bakılabilir. Kiralanan teslim alındığında durumun belgelenmesi için anahtar teslim tutanağı örneği kullanılabilir.
İlgili yazılar: tahliye taahhütnamesi örneği, yeni malik tahliye ihtarnamesi, tahliye davasında kiracının savunmaları.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
On yıl dolduktan hemen sonra kiracıyı çıkarabilir miyim?
Hayır; on yıllık süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır.
Belirsiz süreli sözleşmede durum nedir?
Kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirilebilir (TBK m.347/2).
Bildirimi WhatsApp ile yapsam yeterli mi?
Yazılı şekil şartı ve ispat bakımından noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.
Üç aylık süreyi kaçırdım, ne olur?
Sözleşme bir yıl daha uzar ve bir sonraki yıl için yeniden bildirim yapılabilir. Süre hesabı için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
On yıllık uzama süresi sonunda tahliye ihtarnamesi hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
