İmar planında beldenin gelişmesine ayrılmış bir alanda arsanız var ama yol ve şebeke henüz yok. Ruhsat alabilir misiniz? 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23. maddesi bu soruyu iki şarta bağlar ve maliklere altyapıyı kendi imkânlarıyla yaptırma yolunu açar. Anayasa Mahkemesi, maddenin altyapı bedeline ilişkin bölümünü 2025 yılında iptal etmiştir.
🧱 İki Temel Şart
Madde, iskân hudutları içinde olup da imar planında beldenin inkişafına (gelişmesine) ayrılmış sahalarda, her ne şekilde olursa olsun yapı izni verilebilmesi için iki şart arar:
- (a) Parselasyon planı: Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,
- (b) Teknik altyapı: Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik altyapısının yapılmış olması.
İki şart birlikte aranır. Gelişme alanlarında ruhsat taleplerinin en sık reddedilme sebebi, bu iki kalemden birinin eksik olmasıdır.
Uyarı: Bu yazıda altyapı payı veya bedel hesabı yapılmaz. Bir parselde hangi kalemin hangi tarafça karşılanacağı, onaylı proje ve idare kararları birlikte incelenerek belirlenir.
📐 Altyapı Yoksa: Kendi Yaptırma Yolu
Madde kapıyı tamamen kapatmaz. Parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik altyapısı henüz yapılmamış yerlerde;
- ilgili idarenin izni hâlinde ve
- ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak
altyapıyı yaptıranlara yapı ruhsatı verilir.
Kanalizasyon için ayrı bir kural vardır: tesis, yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmazsa fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu da yapılmazsa yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahibi, lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdur.
🧾 Anayasa Mahkemesi’nin 2025 Tarihli İptali
Madde eskiden üçüncü bir imkân daha tanıyordu: parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtilen şekilde hissesine düşen teknik altyapı bedelini yüzde 25 peşin ödeyip, kalan yüzde 75’ini altyapı hizmetinin idarece tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de ruhsat verilebiliyordu.
Anayasa Mahkemesi, 3/6/2025 tarihli E.2024/211, K.2025/123 sayılı kararıyla bu bölümü iptal etmiştir.
Bunun pratik sonucu şudur: gelişme alanlarında ruhsat almanın yolu olarak altyapı bedelini taksitle ödeme taahhüdü artık kanun metninde yer almamaktadır. Madde kapsamında ruhsat, ya altyapı hazır olduğu için ya da idarenin izniyle malik tarafından yaptırıldığı için verilir.
⚖️ Toplu Mesken Alanlarında Bedel Paylaşımı
Maddenin devamı, altyapıyı fiilen yapan ile ondan yararlanan arasındaki dengeyi kurar:
- Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca idarenin izniyle bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça kendilerine yapı ruhsatı verilmez.
- Buna karşılık, toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyece onaylı projesine göre ilgili şahıs veya kurumlarca yapılmışsa, belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz.
Yani altyapıyı yapan taraf, hem idareye ikinci kez ödeme yapmaktan korunur hem de komşu parsellerin katkısını talep edebilecek konuma gelir.
📌 İlgili Konular
Parselasyonun onay ve tescil süreci için parselasyon planlarının onayı ve tescili, ruhsatsız yapıda izlenen süreç için yapı tatil tutanağı, kullanma izni için yapı kullanma izni ve abonelik yazılarımıza bakılabilir.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Gelişme alanında ruhsat için ne gerekir?
Parselasyon planının tasdik edilmiş olması ve teknik altyapının yapılmış olması birlikte aranır.
Altyapı yoksa ruhsat hiç alınamaz mı?
Parselasyon planı tasdikli olup altyapısı yapılmamış yerlerde, idarenin izniyle ve idarece hazırlanacak projeye uygun olarak altyapıyı yaptıranlara ruhsat verilir.
Altyapı bedelini taksitle ödeyerek ruhsat alabilir miyim?
Bu imkânı düzenleyen bölüm, Anayasa Mahkemesi’nin 3/6/2025 tarihli kararıyla iptal edilmiştir.
Kanalizasyon bağlanmazsa ne olur?
Fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir; bu da yapılmazsa yapıya kullanma izni verilemez.
Altyapıyı ben yaptım, komşu parsellerden bedel alınır mı?
Toplu mesken alanlarında, altyapının iki tarafındaki parsel sahiplerinden kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça onlara yapı ruhsatı verilmez.
Belediye ayrıca altyapı bedeli isteyebilir mi?
Toplu mesken alanlarında altyapı, belediyece onaylı projesine göre ilgili şahıs veya kurumlarca yapılmışsa belediyece bu nedenle hiçbir bedel alınmaz.
Gelişme Alanlarında Yapı İzni ve Teknik Altyapı hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır. Kamulaştırma ve imar mevzuatı sık değişmekte, Anayasa Mahkemesi iptalleri yürürlük tarihine bağlı sonuç doğurmaktadır. Her taşınmaz ve her idari işlem kendine özgüdür; metin sonuç taahhüdü içermez.
