Bir alışveriş merkezindeki mağaza, beş yıllık kira süresinin henüz ikinci yılında boşaltılıyor. Kiraya veren, sözleşmede yer alan “erken çıkış” cezasını icra takibiyle istiyor; kiracı ise hem cezanın fahiş olduğunu hem de baştan verdiği depozitonun hâlâ iade edilmediğini ileri sürüyor. Mahkeme cezai şartı indiriyor ve depozitoyu da hesaba katıyor. Peki hangisi önce yapılmalı: depozito mahsubu mu, cezai şarttan indirim mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu sıralamanın sonucu değiştirdiğini ve yanlış sırayla kurulan hükmün bozulması gerektiğini açıkça ifade etmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.06.2026 tarihli ve E.2026/192, K.2026/3740 sayılı kararıyla, tacir kiracı aleyhine kurulan cezai şart hükmünü iki yönden eleştirmiş; bölge adliye mahkemesi kararını ortadan kaldırarak ilk derece mahkemesi kararını dahili davalılar yararına, oy birliğiyle bozmuştur.
🏬 Mağazanın erken boşaltılması
Karar metnine göre taraflar 05.10.2014 tarihinde beş yıl süreli bir kira sözleşmesi imzalamış ve alışveriş merkezindeki bir mağaza bu sözleşmeyle kiracıya bırakılmıştır. Kiraya veren tarafın iddiası, kiracının hiçbir haklı neden göstermeden kiralananı 02.03.2016 tarihinde, yani sözleşme süresi dolmadan tahliye ettiğidir.
Sözleşmenin 23.2. maddesi, kiracının süresinden önce ayrılması hâlinde 12 aylık asgari kira bedeli ile genel gider ve reklam katkı payının cezai şart olarak ödeneceğini düzenliyordu. Kiraya veren bu tutarı faturalandırıp kiracıya iletmiş, ödeme yapılmayınca 29.244 Euro ile 34.705,44 TL cezai şart alacağı için icra takibi başlatmıştır. Kiracı takibe itiraz edince kiraya veren itirazın iptali ve icra inkâr tazminatı istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açmıştır.
Uyuşmazlık, AVM kira sözleşmelerinde sık rastlanan bir kurguya dayanmaktadır: kira bedelinin yanında ayrıca genel gider ve reklam katkı payı alınması ve erken çıkışta bu kalemlerin toplu olarak “ceza” adı altında istenmesi.
🛡️ Kiracı tarafının itirazları
Davalı vekili cevap dilekçesinde dört temel savunmaya dayanmıştır:
- Kiracı ağır bir hastalığa yakalandığı için sözleşmeyi 28.02.2016 tarihinden geçerli olmak üzere haklı sebeple feshetmiştir.
- Kiralanan 02.03.2016 tarihinde kiraya verene teslim edilmiştir.
- Kararlaştırılan cezai şart fahiştir.
- 24.09.2014 tarihinde havale edilen 9.375 Euro depozito ihtara rağmen iade edilmemiştir; cezai şart kabul edilirse takas ve mahsup def’i ileri sürülmektedir.
Davalı taraf ayrıca davacı aleyhine kötü niyet tazminatı istemiştir. Temyiz aşamasında dosyayı takip eden taraf “dahili davalılar” olarak anılmaktadır; karar metni bunların davaya hangi sıfatla dahil edildiğini ayrıca açıklamamaktadır.
⚖️ İlk derece ve istinaf kararları
İlk derece mahkemesi, davalının tacir olması nedeniyle 23.2. maddedeki cezai şart düzenlemesinin geçerli olduğunu kabul etmiştir. Bununla birlikte tazminatın tamamen ödenmesinin davalının ekonomik mahvına yol açacağını değerlendirmiş ve taşınmazın yaklaşık dört ay sonra yeniden kiraya verildiğini dikkate alarak cezai şarttan %50 oranında indirim yapmıştır.
Mahkeme depozito bedelini de mahsup ederek 12.529,70 Euro ve 17.352,72 TL alacak bulunduğu sonucuna varmış; itirazın kısmen iptaline, bu tutarlar üzerinden takip tarihinden itibaren yıllık %60 temerrüt faiziyle takibin devamına ve fazlaya ilişkin istemin reddine karar vermiştir.
Bölge adliye mahkemesi, kiracının tacir ve sözleşmenin işyeri kirası olduğunu, cezai şart hükmünün geçerli bulunduğunu ve erken tahliye nedeniyle cezai şarttan sorumluluğun doğduğunu belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Temyizde dahili davalılar vekili; feshin haklı ve olağanüstü fesih niteliğinde olduğunu, mecurun boş kaldığı süre gözetilerek 2/3 oranında indirim yapılması gerektiğini, mahsup işleminin hatalı yapıldığını ve reddedilen kısım için icra inkâr tazminatı verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
📜 Cezai şart neden geçerli sayıldı?
Yargıtay önce cezai şartın geçerliliği sorusunu ele almıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler. Ancak 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında bu maddenin 01.07.2012’den itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağını öngörmüştür.
Somut olayda fesih 2016 yılında gerçekleşmiştir. Daire, fesih tarihinde 346. maddenin tacir kiracılar bakımından ertelenmiş olması nedeniyle cezai şart hükmünün geçerli olduğunu kabul etmiş ve kiracı tarafının bu yöndeki temyiz itirazlarını yerinde görmemiştir. Haklı fesih ve kötü niyet iddialarına ilişkin itirazlar da “sair temyiz itirazları” arasında reddedilmiştir.
🔢 Önce indirim, sonra mahsup
Kararın asıl önemi ikinci bentte ortaya çıkar. Daire, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 22. maddesine göre tacir sıfatını haiz borçlunun fahiş olduğu iddiasıyla cezai şartın indirilmesini mahkemeden isteyemeyeceğini hatırlatmıştır. Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında, kararlaştırılan cezai şart tarafın ekonomik yönden yıkımına yol açacak derecede fahişse tacir bakımından da indirim yapılabileceği kabul edilmektedir.
Bu çerçevede Daire iki ayrı hata saptamıştır:
- İndirim oranı: İlk derece mahkemesinin yaptığı indirim, somut olayın özellikleri ve kiracının durumu bakımından “az” bulunmuştur. Kararda doğru oranın ne olması gerektiği belirtilmemiş, takdir yeniden yapılmak üzere mahkemeye bırakılmıştır.
- Hesaplama sırası: Takas def’i değerlendirilirken önce cezai şarttan yapılacak indirim takdir edilmeli, böylece davalının sorumlu olduğu cezai şart bedeli belirlenmeli; ardından bu sonuç bedelden depozito mahsup edilmelidir. Mahkemenin önce mahsup yapıp sonra indirim uygulaması usul ve kanuna aykırı bulunmuştur.
Sıralamanın neden önemli olduğu basit bir mantıkla anlaşılabilir. Depozito, kiracının kiraya verene önceden teslim ettiği ve kendisine ait olan bir paradır; indirim ise yalnız cezai şarta ilişkin bir takdirdir. Önce depozito düşülüp kalan tutara indirim oranı uygulanırsa, oran fiilen depozitoyu da etkilemiş olur ve kiracının mahsup ettirdiği alacak indirim oranında küçülür. Doğru sıra izlendiğinde depozito, indirilmiş ceza bedelinden tam olarak düşülür. Karar metni ilk derece mahkemesinin hesabının ayrıntısını içermediğinden, bu farkın dosyadaki tutarını göstermek mümkün değildir.
📚 İlgili kanun hükümleri
- TBK m.182/3: Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.
- TTK m.22: Tacir sıfatını haiz borçlu, TBK 182/3’te yazılı hâlde aşırı ceza kararlaştırıldığı iddiasıyla sözleşme cezasının indirilmesini mahkemeden isteyemez.
- TBK m.346: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
- 6217 s. Kanun geçici m.2: Kiracının tacir ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında TBK 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeler 01.07.2012’den itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz; bu konularda sözleşme hükümleri, sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu uygulanır.
Kiracının ödediği teminatın akıbeti sitede farklı açılardan da incelenmişti: tahliye olmadan depozito iadesi yazısı teminatın ne zaman geri istenebileceğini, erken tahliyede faydalı masraf yazısı ise süresinden önce ayrılan kiracının yaptığı harcamaları ele alıyordu. Bu karar, depozitonun cezai şartla takas edildiği durumda hesabın hangi sırayla yapılacağını göstermesiyle onlardan ayrılır.
🗓️ 2020 sonrası sözleşmeler için not
Kararın cezai şartı geçerli saymasının dayanağı, TBK 346’nın tacir kiracılar bakımından fesih tarihinde ertelenmiş olmasıdır. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesindeki 8 yıllık süre 01.07.2012’de başladığından, bu erteleme 2020 yılının ortasında sona ermiştir. Bu nedenle aynı içerikteki bir cezai şart maddesinin, erteleme süresi bittikten sonra gerçekleşen fesihlerde TBK 346 karşısında nasıl değerlendirileceği ayrı bir soru olarak kalmaktadır; Daire bu soruyu, olayın tarihleri gereği tartışmamıştır.
Öte yandan kararın “önce indirim, sonra mahsup” ilkesi, cezai şartın geçerli olduğu her durumda kullanılabilecek bir hesaplama kuralı niteliğindedir. Depozito, güvence bedeli veya önceden ödenmiş kira gibi kiracı alacaklarının ceza alacağıyla takas edildiği dosyalarda, mahkemenin indirimi hangi tutara uyguladığı sonucun belirleyici unsuru olabilir.
Kararda TTK 22 ile ilgili dikkat çeken bir nokta da vardır: Daire, maddenin “dava tarihinde yürürlükte bulunan” hâline atıf yapmıştır. Tacirin indirim isteyememesi kuralı korunmakla birlikte, Yargıtay’ın kabul ettiği “ekonomik yıkım” istisnası, hâkimin takdir alanını tamamen ortadan kaldırmamaktadır.
❓ Merak edilenler
Tacir kiracı cezai şartın indirilmesini hiç isteyemez mi?
TTK 22 uyarınca tacir, cezanın aşırı olduğu iddiasıyla indirim isteyemez. Ancak kararda belirtildiği üzere Yargıtay, cezai şart tacirin ekonomik yönden yıkımına sebep olacak kadar fahişse indirim yapılabileceğini kabul etmektedir. Bu dosyada da ilk derece mahkemesi bu istisnaya dayanarak indirim yapmış, Yargıtay ise oranı yetersiz bulmuştur.
Depozito ne zaman ceza bedelinden düşülür?
Daireye göre takas def’i değerlendirilirken önce cezai şarttan yapılacak indirim belirlenmeli, ardından ortaya çıkan ceza bedelinden depozito mahsup edilmelidir. Önce depozitonun düşülüp kalan tutara indirim uygulanması bozma sebebi sayılmıştır.
Mağazanın kısa sürede yeniden kiralanması indirime etki eder mi?
İlk derece mahkemesi, taşınmazın yaklaşık dört ay sonra yeniden kiraya verildiğini indirim oranını belirlerken dikkate almıştır. Kiracı tarafı da mecurun boş kaldığı süreye göre 2/3 oranında indirim yapılması gerektiğini savunmuştur. Yargıtay belirli bir oran göstermemiş, yalnız yapılan indirimin somut olayın özelliğine göre az olduğunu belirtmiştir.
Kiracının hastalığı feshi haklı hâle getirdi mi?
Kiracı tarafı, ağır bir hastalık nedeniyle sözleşmenin haklı sebeple feshedildiğini savunmuştur. Bu itiraz Yargıtay’ın “sair temyiz itirazları” arasında reddedilmiş, bozma yalnız indirim oranı ve hesaplama sırası nedeniyle verilmiştir. Kararda haklı fesih iddiasına ilişkin ayrı bir gerekçe yer almamaktadır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, benzer kararlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Olaylara ilişkin anlatım, karar metninde aktarılan taraf iddiaları ile ilk derece ve bölge adliye mahkemesi kabullerine dayanır; tarafların kimliği kaynakta anonimdir ve kiracının sağlık durumuna ilişkin bilgi genelleştirilmiştir. Bozma kararı sonrasında ilk derece mahkemesince verilecek yeni hüküm bu yazının kapsamı dışındadır. Sözleşme hükmü, fesih tarihi ve kiracının sıfatı farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
