On yıl süreli bir otel kirasında sözleşmeye “kiracı depozito olarak 300 bin USD mal sahibine vermiştir” cümlesi yazılmış, aradan geçen yıllarda kiraya veren kısıtlanmış, vefat etmiş, mirasçılar ile kiracı arasında yeni bir protokol imzalanmış ve sonunda kiracı, depozitonun iadesi için mirasçılar aleyhine icra takibi başlatmıştır. Mirasçılar ise hem paranın hiç ödenmediğini hem de otelin tahliye edilip teslim edilmediğini ileri sürerek borçlu olmadıklarının tespitini istemiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu iki savunmayı birbirinden ayırarak değerlendirmiş ve depozitonun iadesi için kiralananın tahliye ve teslim edilmiş olmasının belirleyici olduğunu vurgulamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.03.2026 tarihli ve E.2025/3426, K.2026/1556 sayılı kararıyla, depozitonun ödendiğine ilişkin kabulü yerinde bulmuş; ancak kiralananın tahliye edilip edilmediği araştırılmadan iade borcunun doğduğunun kabul edilmesini eksik inceleme sayarak bölge adliye mahkemesi kararını kaldırmış ve ilk derece mahkemesi kararını oy birliğiyle bozmuştur.
🏨 Otel kirası, kısıtlama ve üç ayrı belge
Karar metnine göre kiraya veren ile kiracı arasında ilk olarak 15.02.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Kiralanan bir oteldir. Kiraya veren, ayırt etme gücünü kaybetmiş olması nedeniyle 08.12.2009 tarihli mahkeme kararıyla kısıtlanmış ve kendisine vasi atanmıştır.
Kiracının talebi üzerine 2010 yılında yeni bir kira ilişkisi kurulmuştur. Vasi olarak atanan kişinin katılımıyla 10 yıl süreli yeni bir kira sözleşmesi ve aynı tarihli “protokol” başlıklı bir belge imzalanmıştır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 9. maddesinde “Kiracı depozito olarak 300 bin USD mal sahibine vermiştir” ifadesi yer almıştır. Protokolde ise bu tutarın, kira sözleşmesinin 10 yıl süreyle devam etmesi ve protokolde belirtilen diğer şartların gerçekleşmesi durumunda iade edilmeyeceği kararlaştırılmıştır.
Dosyadaki ikinci önemli belge, 14.07.2012 başlangıç tarihli ve dokuz yıl süreli olup aynı otel için bir şirketin kiracı olarak yer aldığı sözleşmedir. Mirasçıların anlatımına göre kiracı bu sözleşmeyi kefil sıfatıyla imzalamıştır. Kiraya veren 20.04.2016 tarihinde vefat etmiş, ardından 08.08.2016 tarihinde mirasçılar adına vekilleri ile kiracı arasında üçüncü bir belge, yani yeni bir protokol düzenlenmiştir. Bu protokolde kiracının 300.000 USD depozito ödediği açıklanmış ve depozitonun iadesine ilişkin şartlar yeniden belirlenmiştir.
⚖️ Mirasçıların ve kiracının iddiaları
Kiracı, 2010 tarihli sözleşmenin 19.07.2020 tarihinde sona erdiğini ileri sürerek 300.000 USD depozitonun iadesi için mirasçılar aleyhine icra takibi başlatmıştır. Bunun üzerine mirasçılar menfi tespit davası açmıştır. Mirasçıların dayandığı başlıca noktalar şunlardır:
- 2008 tarihli ilk kira sözleşmesinin aslına sonradan ulaşılmış ve bu sözleşmede depozito olarak ödenmiş bir bedelin yer almadığı görülmüştür.
- Depozito hükmü, kiracının yönlendirmesiyle iradeyi bozan bir beyan sonucunda yazılmıştır; depozitoya ilişkin tüm hüküm ve taahhütler 14.12.2020 tarihli ihtarnameyle iptal edilmiştir.
- Vasinin imzaladığı kira sözleşmesi vesayet makamınca onaylanmadığı için geçerli değildir.
- 2012 tarihli sözleşmeyle yeni bir kiracı devreye girmiş, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki sona ermiştir; kiracı bu sözleşmenin tarafı değil kefilidir.
- Her hâlükârda kiralanan 20.07.2020 tarihinde tahliye edilip teslim edilmemiştir; bu nedenle iade yükümlülüğü ortadan kalkmıştır.
Kiracı ise depozitonun 19.08.2008 tarihinde kiraya verene teslim edildiğini ve buna ilişkin bir tutanak düzenlendiğini savunmuştur. 2010 sözleşmesinin, otel ruhsatının iptali nedeniyle işletmenin yedi ay kapalı kalması ve bu dönemdeki kira bedelleri nedeniyle yapıldığını; 2012 sözleşmesinin ise ailece işletilen otelin şirketleşmesi kararı üzerine resmî kurumlara sunulmak amacıyla düzenlendiğini, bunun sözleşmenin devri veya alt kira olmadığını ileri sürmüştür. Kiracıya göre 2016 protokolünde 2010 sözleşmesinin geçerliliği açıkça kabul edilmiş, otelin faaliyetine 19.07.2020 itibarıyla son verilmiştir.
🏛️ İlk derece ve istinaf aşaması
| Aşama | Sonuç | Gerekçenin özü |
|---|---|---|
| Sulh hukuk mahkemesi | Davanın reddi, %20 kötü niyet tazminatı | 2010 tarihli sözleşme yapılmış, bu sözleşmeye göre depozito ödendiği kabul edilmiştir. |
| Bölge adliye mahkemesi | İstinafın esastan reddi | Dekont veya makbuz olmasa da sözleşme ve eklerinde ödeme açıkça yazılıdır; sözleşme geçersiz olsa bile iade istenebilir; 2012’de yeni kiracıyla sözleşme yapılmasıyla eski ilişki sona ermiştir. |
| Yargıtay 3. HD (24.03.2026) | BAM kararının kaldırılması, ilk derece kararının bozulması | Ödeme kabulü doğrudur; ancak tahliye ve teslim olgusu ile 2016 protokolündeki iade koşulları araştırılmamıştır. |
Temyiz incelemesi, mirasçıların talebi üzerine duruşmalı olarak yapılmıştır.
💵 Birinci soru: Depozito gerçekten ödendi mi?
Daire, uyuşmazlığı “depozito bedelinin tahsili için başlatılan icra takibi nedeniyle borçlu olunmadığının tespiti” olarak tanımlamış ve önce ödeme meselesini ele almıştır. Bu noktada mirasçıların temyiz itirazlarını reddetmiştir. Gerekçede öne çıkan unsurlar şunlardır:
- 2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde ve aynı dönemde imzalanan protokolde kiracının 300.000 USD depozito verdiği açıkça hüküm altına alınmıştır.
- Mirasçılar, vasinin imzaladığı sözleşmenin vesayet makamı izni olmadan düzenlendiğini ileri sürmüştür.
- Ne var ki kiraya verenin vefatından sonra tüm mirasçılar adına vekilleri ile kiracı arasında 08.08.2016 tarihinde düzenlenen protokolde de kiracının 300.000 USD depozito ödediği açıklanmış ve iade şartlarına yer verilmiştir.
Daire bu tabloya göre mahkemenin ödeme yapıldığı yönündeki kabulünde isabetsizlik görmemiştir. Kararın dikkat çeken yanı, vesayet izni tartışmasının sonucu değiştirmemesidir: Daire, sözleşmenin vasi tarafından izinsiz imzalandığı iddiasını ayrıca tartışmaya girmeden, mirasçıların bizzat taraf olduğu sonraki protokoldeki açık beyanı esas almıştır. Başka bir deyişle, ödeme olgusu yalnızca kısıtlı adına imzalanan belgeye değil, mirasçıların kendi iradeleriyle imzaladıkları belgeye de dayandırılmıştır.
🔑 İkinci soru: İade borcu ne zaman doğar?
Kararın bozmaya esas olan kısmı, depozitonun iadesinin hangi şartla muaccel olacağına ilişkindir. Daire bu konuda şu ilkeyi açıkça ortaya koymuştur:
Depozito bedelinin kiracıya iade edilebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi gerekir. Kiralanan tahliye edilerek kiraya verene teslim edilmediği müddetçe, kiraya verenin depozito bedelini iade borcu doğmayacaktır.
Somut olayda mirasçılar kiralananın tahliye ve teslim edilmediğini ileri sürmüş, ancak ilk derece mahkemesi bu iddiayı hiç değerlendirmemiştir. Bölge adliye mahkemesi ise 2012’de yeni bir kiracıyla sözleşme yapılmasını, eski kira ilişkisinin sona erdiğinin göstergesi saymıştı. Yargıtay bu çıkarımı yeterli bulmamıştır, çünkü:
- 2012 sözleşmesinden sonra, 2016 yılında taraflar arasında yeni bir protokol düzenlenmiş ve depozitonun iade koşulları bu protokolde ayrıca belirlenmiştir.
- Kiracı vekili cevap dilekçesinde 2012 sözleşmesinin resmî kurumlara sunulmak için yapıldığını, devir veya alt kira niteliği taşımadığını ve kira ilişkisinin 19.07.2020 tarihinde son bulduğunu bizzat beyan etmiştir.
- Dolayısıyla kira ilişkisinin 2012’de sona erdiği varsayımı, tarafların kendi beyanları ve sonraki protokolle bağdaşmamaktadır.
Daire, ilk derece mahkemesinin öncelikle taraf beyanları ve delilleri değerlendirerek kiralananın tahliye edilip edilmediğini tespit etmesi, ardından 2016 protokolünün hükümlerine göre depozito iadesinin koşullarının oluşup oluşmadığını belirlemesi gerektiğini belirtmiştir. Bu yapılmadan karar verilmesi “eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme” olarak nitelendirilmiştir.
Kötü niyet tazminatına ilişkin temyiz itirazları ise bozma sebebine göre şimdilik incelenmemiştir. Bölge adliye mahkemesi kararı HMK 373/1 uyarınca kaldırılmış, ilk derece mahkemesi kararı HMK 371 uyarınca mirasçılar yararına bozulmuş, 40.000 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretine hükmedilmiştir.
🧩 Karardan çıkan ölçütler
Karar, kira güvencesi uyuşmazlıklarında iki ayrı sorunun birbirine karıştırılmaması gerektiğini göstermektedir: güvencenin verilip verilmediği ve verilen güvencenin iadesinin muaccel olup olmadığı.
- Ödemenin ispatı: Sözleşmede ve sonradan mirasçılarca imzalanan protokolde ödemenin açıkça yazılı olması, dekont veya makbuz bulunmasa da ödemenin kabulü için yeterli görülmüştür.
- Sonraki belgenin ağırlığı: Vasinin imzaladığı sözleşmenin geçerliliğine yönelik itiraz, mirasçıların kendi imzaladığı protokoldeki beyan karşısında sonucu değiştirmemiştir.
- İadenin şartı tahliyedir: Kira sözleşmesi sona ermiş ve kiralanan kiraya verene teslim edilmiş olmadıkça iade borcu doğmamaktadır.
- Yeni sözleşme her zaman sona erme demek değildir: Aynı taşınmaz için başka bir kiracıyla sözleşme yapılması, taraf beyanları ve sonraki protokollerle birlikte değerlendirilmeden eski ilişkinin sona erdiği sonucuna götürmemektedir.
- Protokoldeki iade koşulları: Taraflar iade şartlarını ayrıca düzenlemişse, mahkemenin bu koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini somut olarak araştırması beklenmektedir.
Karar, depozitonun sonuçta iade edilip edilmeyeceği hakkında bir hüküm içermemektedir; bu husus ilk derece mahkemesinin yapacağı araştırmaya bırakılmıştır. TBK 342’de konut ve çatılı işyeri kiralarında güvencenin üst sınırı ve bankaya yatırılması kuralları düzenlenmiş olsa da Daire bu dosyada söz konusu hükümlere ilişkin bir değerlendirme yapmamıştır. Kiralananın satışı hâlinde depozitonun hangi malikten isteneceğine ilişkin farklı bir uyuşmazlık için ev satılınca depozitoyu kim öder yazısına bakılabilir.
🔎 Sık sorulan sorular
Dekont ya da makbuz olmadan depozito ödendiği kabul edilebilir mi?
Bu dosyada kabul edilmiştir. Kira sözleşmesinde, aynı tarihli protokolde ve kiraya verenin vefatından sonra mirasçılarla imzalanan protokolde 300.000 USD’nin ödendiği açıkça yazılı olduğundan, Daire ödeme yapıldığı yönündeki kabulü isabetli bulmuştur.
Vesayet makamı izni alınmadan yapılan sözleşme neden sonucu değiştirmedi?
Daire, ödeme olgusunu yalnızca vasinin imzaladığı sözleşmeye dayandırmamış; mirasçıların vekilleri aracılığıyla 2016’da imzaladığı protokolde de depozitonun ödendiğinin açıklandığını esas almıştır. Bu nedenle izin tartışmasına ayrıca girilmemiştir.
Kiraya verenin depozitoyu iade borcu hangi anda doğar?
Kararda belirtildiği üzere iade için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilerek kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Teslim gerçekleşmedikçe iade borcu doğmamaktadır.
Mirasçılara verilen kötü niyet tazminatı ne oldu?
İlk derece mahkemesi mirasçıları takip konusu alacak üzerinden %20 kötü niyet tazminatına mahkûm etmişti. Yargıtay, kararı esastan bozduğu için bu konudaki temyiz itirazlarını şimdilik incelememiştir; konu yeniden yapılacak yargılamanın sonucuna bağlı kalmıştır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim sayfasında ulaşım bilgileri, Emsal Kararlar arşivinde ise serinin diğer yazıları yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Değerlendirme, belirli bir otel kirasında depozitonun ödenmesi ve iadesinin şartlarına ilişkin olup depozitonun sonuçta iade edilip edilmeyeceği hakkında hüküm içermez; sözleşme hükümleri, protokoller ve tahliye olgusu farklı olan dosyalarda sonuç değişebilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
