Kira sözleşmesinin başında ödenen güvence bedeli, çoğu zaman yıllarca kimsenin aklına gelmeyen bir kalemdir; ta ki kiralanan satılana kadar. Ev el değiştirdiğinde kiracı kiminle muhatap olacaktır: parayı bizzat teslim alan eski ev sahibiyle mi, yoksa kanun gereği sözleşmenin yeni tarafı hâline gelen alıcıyla mı? Konu, alıcının kiracının eşi olduğu bir dosyada, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz istemiyle Yargıtay’ın önüne geldi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026 tarihli ve E.2026/3664, K.2026/2960 sayılı kararıyla, kiralananın satılmasıyla yeni malikin TBK m.310 uyarınca sözleşmenin tarafı olduğunu, ancak depozitoyu teslim almış olan önceki malikin, bu bedeli yeni malike devrettiğini ispat edemediği sürece iade yükümlülüğünün devam ettiğini belirtmiş; davayı pasif husumet yokluğundan reddeden sulh hukuk mahkemesi kararını oy birliğiyle kanun yararına bozmuştur.
🏠 Uyuşmazlık: 300 USD’lik güvence bedeli ve el değiştiren konut
Karar metnine göre tarafların iddia ve savunmaları şöyledir:
- Kiracının iddiası: Kiracı olarak oturduğu taşınmaz için ev sahibine 300 USD depozito ödemiştir. Kira ilişkisi devam ederken taşınmaz satılmış, bu nedenle kendisiyle önceki malik arasındaki kira sözleşmesi sona ermiş, ancak depozito iade edilmemiştir. Kiracı, depozitonun iadesi için icra takibi başlatmış ve takibe yapılan itirazın iptalini istemiştir.
- Önceki malikin savunması: Kiracının taşınmazı satın almadan önce kiracı sıfatıyla oturduğunu, son kira bedelini ödemediğini, depozitonun son kiraya mahsup edilmesini talep ettiğini ve taraflar bu şekilde anlaşmış olmasına rağmen kötü niyetle takip başlatıldığını ileri sürmüştür.
Tapu kayıtlarından, taşınmazın 13.07.2020 tarihinde kiracının eşi tarafından satın alındığı anlaşılmıştır. Böylece olayda, sözleşmenin yeni tarafı hâline gelen kişi ile kiracı aynı hanenin fertleridir; yeni malik davaya taraf değildir.
⚖️ Sulh hukuk mahkemesinden Yargıtay’a
İlk derece kararı: Sulh hukuk mahkemesi, 2021/1361 E. ve 2022/220 K. sayılı kararıyla, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğini, depozito alacağının tahsili için davanın yeni malike yöneltilmesi gerekirken önceki malike açıldığını belirterek davayı pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddetmiştir. Karar, miktar itibarıyla kesin nitelikte verilmiştir.
Kanun yararına temyiz: Adalet Bakanlığı, HMK m.363/1 uyarınca kararın kanun yararına temyizen incelenmesini istemiştir. Bakanlığa göre, satışla birlikte önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisi sona ermiş; önceki malik, başlangıçta aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat edemediği sürece depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Üstelik dosyada güvence bedelinin yeni malike teslim edildiğine dair bir iddia da yoktur.
Yargıtay’ın değerlendirmesi: 3. Hukuk Dairesi, TBK m.310’u şöyle yorumlamıştır: Kiralananın mülkiyeti sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kendiliğinden sözleşmenin tarafı olur ve sözleşmeden doğan hak ve borçları kanun gereği devralır; önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşmesel ilişki ise satış tarihi itibarıyla sona erer. Daire’ye göre bu kural, depozitoyu fiilen teslim almış olan önceki malikin sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Önceki malik, güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat etmelidir; bu ispat yapılamazsa iade yükümlülüğü onun üzerinde kalır.
Somut dosyada önceki malikin depozitoyu yeni malike teslim ettiğine dair ne bir savunması ne de bunu doğrulayan bir delil bulunduğundan, mahkemenin davayı husumetten reddetmek yerine önceki malikin sorumluluğunu esastan değerlendirmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Karar, HMK m.363/2 uyarınca sonuca etkili olmamak üzere oy birliğiyle kanun yararına bozulmuştur.
📜 TBK 310 ve depozito: hangi borç yeni malike geçer?
TBK m.310’un metni kısadır: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı tutulmuştur. Kararın bu hükme getirdiği okuma, uygulamada sık karşılaşılan bir boşluğu doldurmaktadır:
- Taraf değişikliği kanundan doğar: Yeni malikin sözleşmeye girmesi için kiracının ya da önceki malikin ayrıca bir irade açıklaması gerekmez; satış, bağış, cebri icra gibi her türlü el değiştirme sonucu doğurur.
- Önceki ilişki satış tarihinde sona erer: Daire, önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisinin satış tarihi itibarıyla bittiğini belirtmiş; sulh hukuk mahkemesinin “sözleşme devam ediyor” yaklaşımını isabetli bulmamıştır.
- Depozitonun fiilî zilyedi önemlidir: Güvence bedeli önceki malikin elinde kalmışsa, iade yükümlülüğü de onda kalır. Yeni malikin sözleşmenin tarafı olması, teslim almadığı bir paranın iadesinden tek başına sorumlu tutulmasını gerektirmeyen bir durum yaratabilir; Daire bu nedenle belirleyici ölçüt olarak devrin ispatını esas almıştır.
- Husumet ile esas ayrımı: Önceki malikin sorumlu olup olmadığı, dava şartı olarak husumetten değil, esastan incelenmesi gereken bir meseledir. Mahkemenin usulden ret kararı bu yönüyle hatalı bulunmuştur.
Kira ilişkisinde yan borçların hangi hâllerde tahliye veya alacak sonucunu doğurduğu, serideki yan giderlerin ödenmemesine ilişkin Hukuk Genel Kurulu kararında da tartışılmıştır.
🗂️ İspat yükü kimde?
Kararın uygulamaya en doğrudan yansıyan yönü, ispat yükünün dağılımıdır. Olayda depozitonun ödendiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Bu durumda Daire’nin kabulüne göre:
- Kiracı: Güvence bedelini önceki malike ödediğini ve kira ilişkisinin satışla önceki malik yönünden sona erdiğini ortaya koymakla yükünü büyük ölçüde yerine getirmiş sayılır.
- Önceki malik: Aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat etmelidir. Böyle bir devir ispat edilmezse, iade yükümlülüğü devam eder.
- Diğer savunmalar: Önceki malik, son kira bedelinin ödenmediğini ve depozitonun buna mahsup edileceği konusunda anlaşıldığını ileri sürmüştür. Yargıtay kararı bu savunmanın doğruluğu hakkında bir tespit yapmamış; yalnızca davanın husumetten reddedilemeyeceğini, önceki malikin sorumluluğunun esastan değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Mahsup iddiası da bu esas incelemenin konusu olacak niteliktedir.
Depozitonun yabancı para (USD) olarak ödenmiş olması kararda ayrıca tartışılmamıştır; alacağın niteliği ve iade şekli, somut sözleşme hükümlerine göre esas incelemede belirlenecek bir husustur.
🏦 TBK 342 ve bankaya yatırılan güvence farkı
Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceyi ayrıca düzenlemiştir. TBK m.342’ye göre sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir. Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.
Bu düzenleme, depozitonun kimin elinde olduğu sorusunu büyük ölçüde ortadan kaldırmaya yöneliktir: Para bankada, kiracı adına ve bloke şekilde durduğunda, kiralanan el değiştirse bile güvence bir kişinin şahsi malvarlığına karışmaz. Somut olayda ise karar metnine göre depozito doğrudan kiraya verene ödenmiştir. Uygulamada yaygın olan bu yöntemde, taşınmazın el değiştirmesi hâlinde paranın akıbeti belirsizleşmekte; Yargıtay’ın ispat yükünü önceki malike yükleyen yaklaşımı tam da bu belirsizliğe cevap vermektedir.
❓ Soru ve cevaplar
Kanun yararına bozma kararı kiracıya depozitosunu geri kazandırdı mı?
Hayır. HMK m.363/2 uyarınca kanun yararına bozma, kesinleşmiş kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz; karar “sonuca etkili olmamak üzere” bozulmuştur. Bu yolun amacı, hatalı uygulamanın içtihat yoluyla düzeltilmesi ve benzer dosyalarda yol gösterilmesidir.
Yeni malik depozitodan hiç sorumlu değil midir?
Karar bu soruyu doğrudan cevaplamamaktadır. Daire, yeni malikin TBK m.310 gereği sözleşmenin tarafı olduğunu kabul etmiş; ancak güvence bedeli yeni malike devredilmemişse önceki malikin iade yükümlülüğünün devam ettiğini belirtmiştir. Yeni malikin, kendisine devredilmiş bir güvence bakımından sorumluluğu ise ayrı bir değerlendirmenin konusudur.
Alıcının kiracının eşi olması sonucu değiştirdi mi?
Karar metninde alıcının kiracının eşi olmasına özel bir hukuki sonuç bağlanmamıştır. Daire, satışın kime yapıldığından bağımsız olarak TBK m.310’un sonuçlarını değerlendirmiş ve belirleyici ölçütü, güvence bedelinin yeni malike devredilip devredilmediği olarak belirlemiştir.
Depozito son kiraya mahsup edilebilir mi?
Önceki malik, taraflar arasında depozitonun son kiraya sayılacağı yönünde bir anlaşma bulunduğunu savunmuştur. Yargıtay bu iddianın doğruluğunu incelememiş, yalnızca davanın husumet yönünden reddedilemeyeceğini söylemiştir. Böyle bir mahsup anlaşmasının varlığı ve ispatı, esasa ilişkin incelemede değerlendirilecek bir husustur.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, serideki diğer kararlar ise Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yayımlanmış kanun yararına bozma kararından derlenmiştir. Kanun yararına bozma, somut dosyadaki kesinleşmiş kararın sonuçlarını değiştirmez. Her kira ilişkisi kendi sözleşme hükümleri, ödeme belgeleri ve somut olgularıyla değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
