Paydaşa Satışta Önalım Olur mu? – Yargıtay 7. HD 2026/3074
Adana’daki paylı bir taşınmazda, birkaç yıl içinde farklı paydaşlar paylarını üç ayrı kişiye satar. Mirasçılardan biri bu satışları tapu müdürlüğünden gelen bir yazıyla öğrenir ve önalım hakkına dayanarak alıcılar adına kayıtlı payların iptalini ve kendi adına tescilini ister. Dava, alıcıların savunmasıyla başka bir yöne döner: Alıcıların her biri, dava konusu edilen satışlardan önce o taşınmazda zaten pay sahibidir. Yargıtay aşamasında ise mirasçılar adına davayı kimin yürüteceği de ayrı bir sorun olarak çıkmıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 09.06.2026 tarihli ve E.2026/140, K.2026/3074 sayılı kararıyla, terekeye temsilci atandıktan sonra davacı mirasçının vekilinin temyiz dilekçesini reddetmiş, tereke temsilcisinin temyiz itirazlarını ise yerinde görmeyerek önalım davasının reddine ilişkin Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi kararını oy birliğiyle ve kesin olarak onamıştır.
🗺️ Üç satış, üç alıcı, bir parsel
Dava, Adana’daki bir parsele ilişkindir. Davacı, taşınmazda tapuda malik görünen murisin mirasçılarından biridir; dava dilekçesinde taşınmazda elbirliği mülkiyeti ile malik olduğunu açıkça belirtmiştir. Diğer kardeşlerin vekâletnamelerinin sunulacağını, sunulmazsa Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 640. maddesine göre işlem yapılmasını istediğini de eklemiştir.
Dava dilekçesinde önalım hakkına konu edilen satışlar şunlardır:
- 05.07.2013 tarihli satış, 10.000,00 TL bedelle,
- 28.10.2013 tarihli satış, 15.000,00 TL bedelle,
- 24.04.2015 tarihli satış, 70.000,00 TL bedelle.
Davacı, satışları haricen öğrendiğini ileri sürmüş ve önalım hakkına dayanarak alıcılar adına olan payların tapu kaydının iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Dava 2017 yılında Adana 7. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmış, ilk derece kararı ancak 2023’te verilebilmiştir.
🧱 Alıcıların ortak savunması: “Biz zaten paydaştık”
Üç davalının savunmaları farklı ayrıntılar içerse de aynı noktada birleşmiştir: Her biri, dava konusu satıştan önce taşınmazda pay edinmiştir.
- Birinci davalı, taşınmazda ilk payını 03.05.2013 tarihinde edindiğini, bu tarihten itibaren iki yıl geçmesine rağmen şufa davası açılmadığını savunmuştur.
- İkinci davalı, iki ayrı tarihte pay aldığını, ilk payın 09.10.2013, ikincisinin 28.10.2013 tarihli olduğunu; ayrıca davacının, tapuda malik görünen kişinin mirasçısı olarak tek başına dava açamayacağını ileri sürmüştür.
- Üçüncü davalı, davacının dava açma hakkı bulunmadığını ve taşınmazın imar durumunda değişiklik olup olmadığının araştırılması gerektiğini savunmuştur.
⚖️ İlk derece ve istinaf aşaması
Adana 7. Asliye Hukuk Mahkemesi (2017/168 E., 2023/240 K.) tapu kayıtlarını esas almış ve şu tespitleri yapmıştır:
- Davalılardan biri taşınmazda ilk kez 03.05.2013, diğeri 09.10.2013, üçüncüsü ise 03.12.2014 tarihinde hissedar olmuştur.
- Davacı ise sırasıyla 05.07.2013, 28.10.2013 ve 24.04.2015 tarihli satışlar için önalım davası açmıştır.
- Alıcıların paydaş hâline geldiği önceki tarihli satışlar dava konusu edilmemiştir.
Mahkeme bu durumda, dava konusu satışlar tarihinde alıcıların artık taşınmazın paydaşı olduğunu ve paydaşa karşı önalım hakkı kullanılamayacağını belirterek davayı reddetmiştir.
Karara davacı vekili ve murisin terekesi için atanmış tereke temsilcisi ayrı ayrı istinaf başvurusunda bulunmuştur. Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi (2024/2502 E., 2025/1148 K.) iki başvuruyu farklı sonuçlandırmıştır: Davacı vekilinin istinaf başvurusu taraf sıfatı bulunmadığından usulden, tereke temsilcisinin istinaf başvurusu ise esastan reddedilmiştir.
🏛️ Yargıtay’ın iki ayrı değerlendirmesi
Davacı vekili ve tereke temsilcisi kararı duruşmalı olarak temyiz etmiştir. Temyiz dilekçelerinde, davanın tapu müdürlüğünün yazı cevabında bildirilen satışlara göre açıldığı, önceki satışların bilgisinin verilmediği, tapu kayıtlarına ve idareye güvenilerek hareket edildiği ve ilk satış tarihlerine göre de davanın süresinde açıldığı ileri sürülmüştür. Yargıtay 09.06.2026 tarihinde duruşma yapmış ve uyuşmazlığı, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemi olarak nitelendirmiştir.
1. Davacı vekilinin temyizi: Daire, önalım hakkına dayanak payın elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğunu ve murisin terekesi için tereke temsilcisi atandığını tespit etmiştir. Kararda, terekeye temsilci atanmasından sonra tereke ortağının ya da ortaklarının davayı takip yetkisinin ortadan kalkacağı, davayı açan mirasçının takip yetkisinin sona ereceği belirtilmiş; temyiz hakkı bulunmayan davacı vekilinin temyiz dilekçesi reddedilmiştir.
2. Tereke temsilcisinin temyizi: Daire, bölge adliye mahkemesi kararlarının ancak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 371. maddesindeki sebeplerden birinin varlığı hâlinde bozulabileceğini hatırlatmıştır. Kararın; iddia ve savunmalara, belgelere, uygulanacak hukuk kurallarına, dava şartlarına, ispat kurallarına ve istinafta ileri sürülmeyen sebeplerin temyizde ileri sürülemeyeceği kuralına göre usul ve kanuna uygun olduğunu belirterek temyiz itirazlarını reddetmiş ve kararı HMK m.370/1 uyarınca ONAMIŞTIR.
Hükümde ayrıca 40.000,00 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretinin murisin terekesinden (mirasçılarından) alınarak davalıya verilmesine karar verilmiştir. Karar kesin olmak üzere oy birliğiyle verilmiştir.
🔑 Önalım hakkı kime karşı kullanılır?
TMK m.732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hükmün lafzı, hakkın doğması için alıcının paydaşlar dışında kalan bir kişi olmasını şart koşar. İlk derece mahkemesinin kurduğu ve bölge adliye mahkemesi ile Yargıtay’ın değiştirmediği gerekçe de bu esasa dayanır.
Somut olayda tartışmanın düğüm noktası tarih sıralamasıdır:
- Bir alıcı, taşınmaza ilk kez bir satışla girdiğinde o satış “üçüncü kişiye satış” niteliğindedir ve önalım hakkı doğurabilir.
- Aynı alıcı sonradan yeni bir pay satın aldığında, artık paydaşlardan biri olduğundan ikinci satış için önalım hakkı ileri sürülememiştir.
- Davacı, alıcıların taşınmaza ilk girdiği satışları dava konusu yapmadığı için mahkemenin incelemesi, sonraki satışlarla sınırlı kalmıştır.
Temyiz aşamasında davacı tarafı, tapu müdürlüğünün kendilerine yalnız bazı satışları bildirdiğini, önceki satışların bilgisinin verilmediğini ve ilk satış tarihlerine göre de davanın süresinde sayılması gerektiğini savunmuştur. Yargıtay bu itirazları ayrı ayrı tartışmamış; tereke temsilcisinin temyiz sebeplerini HMK m.371 kapsamında bozma sebebi saymamış ve istinafta ileri sürülmeyen sebeplerin temyizde ileri sürülemeyeceğine de değinmiştir. Bu nedenle karar, “tapu idaresinin eksik bilgi vermesi” konusunda ayrı bir ilke ortaya koymaz.
Önalım davalarında bedel ve paylaşma koşulları da sık tartışılır; bu yönler için önalımda rayiç bedel dönemi ve önalımda fiili taksim kararlarına bakılabilir. Bu dosyanın ayırt edici yönü, sorunun bedelde değil alıcının sıfatında düğümlenmesidir.
👥 Tereke temsilcisi atanınca davayı kim yürütür?
TMK m.640’a göre birden çok mirasçı varsa mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında bir miras ortaklığı doğar; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde, temsil veya yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, birlikte tasarruf eder. Aynı madde, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesinin miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabileceğini düzenler.
Bu dosyada önalım hakkına dayanak pay, murisin terekesine aittir ve davacı da bunu elbirliği mülkiyeti olarak tanımlamıştır. Yargıtay’ın usule ilişkin değerlendirmesi şu sonuçları doğurmuştur:
- Tereke temsilcisi atandıktan sonra, davayı açan mirasçının davayı takip yetkisi sona ermiştir.
- Bölge adliye mahkemesi, davacı vekilinin istinafını taraf sıfatı yokluğundan usulden reddetmiş; Yargıtay da aynı vekilin temyiz dilekçesini temyiz hakkı bulunmadığı gerekçesiyle reddetmiştir.
- Esasa ilişkin inceleme, tereke temsilcisinin kanun yolu başvuruları üzerinden yapılmıştır.
- Duruşma vekâlet ücreti de terekeden (mirasçılardan) alınmak üzere hükme bağlanmıştır.
🆕 TMK 733’teki yeni değişiklik
Önalım hakkının kullanılamayacağı satışları düzenleyen TMK m.733’ün birinci fıkrası, 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’un 35. maddesiyle değiştirilmiştir. Güncel metne göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Aynı maddeye göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer; satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
İncelenen karar 2013-2015 yılları arasındaki satışlara ilişkindir ve değişiklikten önceki döneme aittir. Yargıtay da hak düşürücü süre üzerinden değil, alıcıların paydaş sıfatı ve davayı takip yetkisi üzerinden sonuca ulaşmıştır. Bununla birlikte, önalım davalarında hangi satışların hak doğurduğu ve sürenin hangi bildirimle başladığı, değişiklikten sonra açılacak davalarda da belirleyici olmaya devam edecektir.
❓ Sık sorulan sorular
Pay, zaten paydaş olan birine satılırsa önalım hakkı doğar mı?
Alıcının taşınmaza ilk girdiği satış neden önemliydi?
Terekeye temsilci atanınca mirasçının açtığı dava ne olur?
Tapu müdürlüğünün eksik bilgi verdiği iddiası incelendi mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; paylı mülkiyet, tapu ve miras ortaklığına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Karar, 2013-2015 yıllarında yapılan pay satışlarına ve TMK m.733’te 7571 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten önceki döneme ilişkindir. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; alıcının taşınmaza ilk giriş tarihine, satışların bildirilip bildirilmediğine, tapu kayıtlarına, mülkiyetin paylı mı elbirliği mi olduğuna ve terekeye temsilci atanıp atanmadığına göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
