Elektrik-Su Borcu Tahliye Sebebi mi? – Yargıtay HGK 2025/426

Kiracı, tahliye ihtarlı ödeme emrini aldıktan sonra otuz günlük süre içinde icra dosyasına ödeme yapar; ancak yatırdığı tutar yalnızca kira bedellerini karşılamaktadır. Takipte istenen elektrik, su ve ortak gider alacakları ödenmemiştir. Bu durumda kiracı temerrüde düşmüş sayılır mı, icra mahkemesi tahliyeye karar verebilir mi? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.07.2025 tarihli, 2024/785 E. ve 2025/426 K. sayılı kararı, icra hukuku uygulamasında uzun süredir tartışılan bu soruya yanıt veriyor.

Uyuşmazlığın hukuki düğümü iki hükmün sözcükleri arasındaki farktır: 6098 sayılı TBK’nın 315. maddesi “kira bedelini veya yan gideri” ödemede temerrütten söz ederken, 2004 sayılı İİK’nın 269/a maddesi yalnızca “kira borcunu” ödememekten bahseder. Hukuk Genel Kurulu, bu farkın tahliye sonucunu değiştirmediğine oy çokluğuyla hükmetmiştir.

🧾 Takibin İçeriği: Kira mı, Yan Gider mi?

Karar metnine göre taraflar arasında 01.09.2020 tarihli, 01.01.2021-31.12.2022 dönemini kapsayan iki yıl süreli bir kira sözleşmesi ile 10.03.2021 tarihinde imzalanan ek bir sözleşme bulunmaktadır. Kiralanan, işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır. Sözleşmenin 9.4.2 maddesinde elektrik ve su kullanımı için ödenecek bedelin, kullanım ayına ilişkin geçerli ticari tarife üzerine %10 altyapı tesis maliyet payı ilavesiyle hesaplanacağı; 9.4.3 maddesinde bu bedellerin ay sonu sayaç okumaları üzerinden kiraya verence düzenlenecek fatura karşılığında ödeneceği düzenlenmiştir.

Uyuşmazlığın kilit hükümleri 9.4.6 ve 9.5.1 maddeleridir. 9.4.6 maddesi, “Elektrik ve su bedellerinin ödenmemesi durumu, kira bedellerinin ödenmemesindeki gibi ayrıca fesih ve tahliye nedenidir.” demektedir. 9.5.1 maddesi ise kiralananın bulunduğu mahallin genel güvenliği, aydınlatılması, temizliği ve çöp toplama hizmeti gibi ortak giderlere katılım payını metrekare başına aylık bedele bağlamış ve bu bedellerin ödenmemesinin de aynı şekilde fesih ve tahliye nedeni olduğunu belirtmiştir.

Kiraya veren, Şubat/2022-Haziran/2022 dönemine ait kiraların ve yan giderlerin ödenmemesi üzerine tahliye talepli ilamsız takip başlatmıştır. Kiracı, takibe konu kira borçlarının ödendiğini, diğer alacak kalemleri konusunda taraflar arasında mutabakat sağlanmadığını savunarak istemin reddini istemiştir.

🛤️ İcra Mahkemesinden Hukuk Genel Kuruluna Giden Yol

İcra hukuk mahkemesi (12.10.2022, 2022/469 E., 2022/571 K.) istemi reddetmiştir. Gerekçeye göre otuz günlük temerrüt süresi içinde yatırılan 172.000,00 TL, ödeme emrinde istenen kira alacağını karşılamaktadır; sözleşmede hüküm bulunsa dahi taraflar arasında mutabakat sağlanamayan yan giderlerin ödenmemesinden dolayı tahliyeye karar verilemez.

Bölge adliye mahkemesi (20.12.2023, 2023/449 E., 2023/2788 K.), kiracının yedi günlük sürede itiraz etmediğini ve takibin kesinleştiğini, otuz günlük süre içinde kira borcuna ilişkin ödemenin yapıldığını, kiracının sair iddialarının ise dar yetkili icra mahkemesinde incelenemeyeceğini belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (30.04.2024, 2024/1119 E., 2024/4149 K.) kararı oy çokluğuyla bozmuştur. Daireye göre kiracı, TBK’nın 314 ve 315. maddeleri gereğince ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödemediğinden temerrüt gerçekleşmiştir ve tahliye isteminin kabulü gerekir. İlk derece mahkemesi bu bozmaya direnmiş; dosya direnme kararının temyizi üzerine Hukuk Genel Kurulu önüne gelmiştir.

📖 TBK 315 ile İİK 269/a Arasındaki Sözcük Farkı

TBK’nın 314. maddesi, kiracının aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğunu düzenler. TBK’nın 315. maddesi ise kiracının teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesi hâlinde kiraya verenin yazılı olarak süre verip bu sürede de ifa edilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebileceğini; verilecek sürenin en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün olduğunu belirtir.

Buna karşılık İİK’nın 269/a maddesi, “Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.” biçimindedir. Metin yalnızca “kira borcu”ndan söz eder; TBK 315’teki “veya yan gideri” ibaresine yer vermez. Direnme kararının ve karşı oyun dayandığı nokta tam olarak budur.

✍️ İtiraz Edilmemesinin Sonucu: Yan Gider Borcunun Kesinleşmesi

Hukuk Genel Kurulu gerekçesinde önce ilamsız tahliye takibinin işleyişini açıklamıştır. İİK’nın 269/1. maddesine göre kiraya veren, ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı takip talebinde kiracıya ödeme emriyle birlikte TBK’nın 315. maddesinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir; böylece aynı takipte hem ödenmeyen kira bedelleri hem de temerrüt nedeniyle tahliye talep edilebilir. Kurul, öğretiye atıfla, kiraya veren alacaklının takip talebinde kira bedelinin ve yan giderlerin tahsilini birlikte talep edebileceğini de belirtmiştir.

Somut olayda örnek 13 numaralı ödeme emri kiracıya tebliğ edilmiş ve kiracı yasal süresinde takibe itiraz etmemiştir. Kurul bu olguya belirleyici sonuç bağlamıştır: itiraz edilmediğinden yan gider borcu ve miktarı kesinleşmiştir. Böylece ilk derece mahkemesinin dayandığı “miktar konusunda mutabakat yok” gerekçesi, itiraz edilmemiş bir takip bakımından dayanaksız kalmaktadır.

⚖️ Çoğunluk Görüşü: Sonuç Aynıdır

Kurul çoğunluğunun kilit cümlesi şudur: TBK’nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda İİK’nın 269 ve TBK’nın 315. maddeleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunludur ve kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekir.

Karar metnine göre kiralanan çatılı işyeri niteliğindedir ve sözleşmede elektrik-su kullanım bedelleri ile ortak gider katılım payının kiracı tarafından kiraya verene ödeneceği düzenlenmiştir. Kurul, bu sözleşmesel düzenleme ile kanuni çerçeveyi birlikte değerlendirerek direnme kararını usul ve yasaya aykırı bulmuş ve 02.07.2025 tarihinde oy çokluğuyla bozmuştur.

🗣️ Karşı Oy: Eklenti, Asıl Borç Değildir

Karar metnindeki karşı oy, lafzi yoruma dayanmaktadır. Buna göre İcra ve İflas Kanunu ile ilgili Yönetmelik hükümleri “kira alacağı” ve “kira borcu” kavramlarından söz etmekte; lafzi yorum yapıldığında kira borcu kapsamına su, elektrik gibi yan giderlerin dâhil olduğu sonucuna varılamamaktadır. İcra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye isteminin yasal dayanağı İİK’nın 269/a maddesidir ve kanun koyucu bilinçli olarak “kira borcunu” ifadesini tercihle yetinmiş, TBK 315/1’deki “veya yan gideri” tabirini özellikle kullanmamıştır.

Karşı oya göre, kira sözleşmesinde belirli bir giderin kiracıya ait olduğunun belirtilmiş olması o borcun kira borcundan sayılmasını gerektirmez; yakıt gideri, kapıcı parası, temizlik parası, su ve elektrik parası gibi edimler asıl kira borcunun eklentisi niteliğindedir. Dolayısıyla asıl kira borcu temerrüt süresi içinde ödendiğine göre, eklenti niteliğindeki yan giderlerin ödenmemesi icra mahkemesinde tahliye sebebi olmamalı ve direnme kararı onanmalıydı. Bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

🆕 Kararın Pratik Sonucu

Karar, çatılı işyeri kiralarında tahliye talepli ilamsız takip uygulaması bakımından üç sonuç doğurmaktadır. Birincisi, takipte kira bedeliyle birlikte yan giderler de istenmişse, otuz günlük süre içinde yalnızca kira bedelinin ödenmesi temerrüdü ortadan kaldırmaya yetmemektedir. İkincisi, ödeme emrine süresinde itiraz edilmemesi yan gider borcunu ve miktarını kesinleştirmekte; miktar tartışması bu aşamadan sonra icra mahkemesinde sonuç doğurmamaktadır. Üçüncüsü, Hukuk Genel Kurulu kararı bir daire kararına göre daha ağır içtihadi ağırlık taşıdığından, İİK 269/a metnindeki “kira borcu” ifadesine dayanan aksi yöndeki yerel uygulamalar bakımından yönlendirici bir çerçeve oluşturmaktadır.

Kira ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin diğer yollar için on yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye ve ihtiyaç tahliyesinde arabuluculuk zamanı konulu incelemeler karşılaştırmalı olarak okunabilir; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ölçütler ise kira tespitinde beş yıl kuralı konulu yazıda ele alınmıştır. Bu karara konu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Serideki diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.

❓ Sıkça Sorulan Sorular