Boyalı Teslim ve Hor Kullanım – Yargıtay 3. HD 2026/3472

Kira sözleşmelerinin pek çoğunda benzer bir cümle bulunur: “Kiralanan hasarsız, noksansız ve iyi durumda teslim edilmiştir; kiracı daireyi aynı durumda ve boyalı olarak teslim edecektir.” Taşınma günü geldiğinde ise taraflar aynı duvara farklı gözlerle bakar. Kiraya veren kirli duvarları, aşınmış parkeleri ve sökülüp takılmış parçaları hasar olarak görür; kiracı ise bir buçuk yıllık oturumun doğal izlerinden söz eder. Depozito bu tartışmanın ortasında kalır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin incelediği dosya, bu iki bakış açısının hangi ölçüyle ayrılacağını ve bilirkişi raporunun bu ayrımı nasıl yapması gerektiğini gösteriyor.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.06.2026 tarihli ve E.2025/6214, K.2026/3472 sayılı kararıyla, depozito iadesi ve hor kullanım tazminatı taleplerinin birlikte görüldüğü dosyada, hasarların olağan kullanımdan mı yoksa hor kullanımdan mı kaynaklandığı ayrıştırılmadan ve kullanma süresiyle orantılı yıpranma payı düşülmeden verilen bölge adliye mahkemesi kararını, yetersiz bilirkişi raporuna dayandığı gerekçesiyle oy birliğiyle bozmuştur.

🔑 Ayıp iddiası, fesih ve noterdeki anahtar

Yargıtay kararında aktarılan bilgilere göre davalıya ait taşınmaz, 01.06.2016 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesiyle konut olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kiralanan; bodrum, giriş ve birinci katın bir kısmından oluşmaktadır. (İlk derece kararında sözleşmenin başlangıç tarihi 18.05.2016 olarak geçmektedir; Daire’nin değerlendirmesinde 01.06.2016 esas alınmıştır.)

Kiracıya göre yağmurlu, soğuk ve rüzgârlı havalarda ortaya çıkan ayıplar kiralananın kullanımını önemli ölçüde etkilemiş, kiraya veren ise bu ayıpları kabul etmemiştir. Kiracı, sözleşmedeki 4 ay önceden ihtar koşuluna uyarak sözleşmeyi 30.09.2017 tarihi itibarıyla feshetmiştir. Anahtarlar teslim alınmayınca 03.10.2017 tarihli noter emanet tutanağıyla tevdi edilmiş; Daire, tutanağın tebliğ edildiği 05.10.2017 tarihini tahliye tarihi olarak kabul etmiştir.

Sözleşmenin iki maddesi uyuşmazlığın merkezinde yer almaktadır:

⚖️ Asıl dava ve birleşen dava

Asıl davada kiracı, sözleşmede depozitonun 3 gün içinde iade edileceğinin kararlaştırıldığını, buna rağmen iade yapılmadığını belirterek 8.800 USD depozito için başlattığı takibe yapılan itirazın iptalini ve icra inkâr tazminatını istemiştir. Kiraya veren, kiralanandaki zararların depozitodan mahsup edildiğini ve bakiye için ayrıca takip başlatıldığını savunmuştur.

Birleşen davada ise kiraya veren, kiracının onay almadan sözleşmeye aykırı pek çok değişiklik yaparak taşınmazı kullanılamaz hâle getirdiğini, zararın mahkeme aracılığıyla tespit ettirildiğini ve taşınmazın ancak yaklaşık 10 ay sonra yeniden kiraya verilebildiğini ileri sürmüştür. Tespit edilen 196.400,00 TL eski hâle getirme bedelinden, kendisine ödendiğini belirttiği 3.800 USD depozitonun tahliye tarihindeki karşılığı olan 31.484,40 TL’yi düşmüş; bakiye bedel ile 45 günlük eski hâle getirme süresine düşen 21.125,325 TL kira kaybı dahil şimdilik 186.060,925 TL talep etmiştir.

Karar metninde depozito tutarının taraflarca farklı gösterildiği (8.800 USD ve 3.800 USD) görülmektedir.

🏛️ Sulh hukuk ve istinaf aşaması

İlk derece mahkemesi iki talebi ayrı ayrı değerlendirmiştir. Taşınmazın kiralanmadan önceki hâli ve kiracının tadilat yaptığı ispatlanamadığı için eski hâle getirme talebini yerinde görmemiştir. Buna karşılık sözleşmede kiralananın boyalı teslim edileceği kararlaştırıldığından ve delil tespitinde duvar ve parkelerin kirli ve yıpranmış bırakıldığı belirlendiğinden, boya badana ve sistre masrafı olarak 27.500,00 TL ile bu işlerin 15 gün süreceği kabul edilerek 6.500,00 TL kira kaybına, toplam 34.000,00 TL‘ye hükmetmiştir. Asıl davada kiraya verenin takas-mahsup talebi bulunmadığından depozitonun iadesine engel görülmemiş, takibe itiraz iptal edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesi ise kiraya verenin alacağının depozitodan mahsubu gerektiğini kabul etmiştir. 34.000,00 TL’nin birleşen davanın açıldığı tarihte 6.355,14 USD’ye denk geldiğini belirterek ilk derece kararını kaldırmış; asıl davayı kısmen kabul ederek takibe itirazı 2.444,86 USD üzerinden iptal etmiş, bu alacağa 3095 sayılı Kanun m.4/a uyarınca faiz yürütülmesine ve icra inkâr tazminatına hükmetmiş, birleşen davayı ise reddetmiştir.

Temyizde kiracı; tespitin tahliyeden bir ay sonra yapıldığını, derhâl bildirim yapılmadığını, masrafların sarf belgesiyle ispatlanmadığını, parkeyi kendisinin yaptırdığını ve süresinde takas defi ileri sürülmediğini savunmuştur. Kiraya veren ise raporların çelişkili olduğunu ve depozito iadesinin hatalı olduğunu ileri sürmüştür.

🔎 Daire’nin bozma gerekçesi

Daire uyuşmazlığı, asıl davada depozito iadesi için başlatılan takibe itirazın iptali, birleşen davada ise hor kullanmadan kaynaklanan tazminat istemi olarak nitelendirmiştir. Gerekçe üç adımda ilerler:

Bu çerçevede bölge adliye mahkemesinin yapması gereken, kiraya verenin talep ettiği her hasar kalemi için olağan kullanım mı, hor kullanım mı sorusunu ayrı ayrı sormak; hor kullanımdan kaynaklandığı belirlenen kalemlerden kullanma süresiyle orantılı yıpranma payını düşmek; böylece hor kullanımdan doğan zararı ve onarım süresini belirlemek ve tarafların itirazlarını karşılayan bir rapor almaktır. Bunun yerine yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Karar, HMK m.373/1 uyarınca ortadan kaldırılarak HMK m.371 uyarınca taraflar yararına bozulmuş; bozma sebebine göre tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer görülmemiştir. Dosya, yeniden inceleme için bölge adliye mahkemesine gönderilmiştir.

📏 Olağan kullanım, hor kullanım ve yıpranma payı

Kararın uygulamaya dönük en önemli yönü, “boyalı teslim” gibi bir sözleşme kaydının ölçüyü nasıl etkilediğidir. TBK m.334/1, kiracının kiralananı teslim aldığı durumda geri vermesini ister; aynı fıkranın ikinci cümlesi ise sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmaları kiracının sorumluluğu dışında tutar. Maddenin ikinci fıkrası da kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararlar dışında başkaca bir tazminat ödemeyi önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmaları geçersiz sayar.

Daire, sözleşmedeki “hasarsız, noksansız ve iyi durumda” ifadesini başlangıç durumunu gösteren bir veri olarak esas almış; ancak bu kaydın olağan yıpranmayı kiracıya yükleyen bir hüküm gibi okunmasına izin vermemiştir. Karardan çıkan ölçüt şöyle özetlenebilir:

Sözleşmede boyalı teslim kaydı bulunsa bile, Daire’nin yaklaşımına göre bu kalemlerin tamamının otomatik olarak kiracıya yüklenmesi yerine kullanım süresine göre bir indirim yapılması gerekecektir. Tahliye sonrası hasar bildiriminin şekli ve zamanı ayrı bir tartışma konusudur; bu konuda geç tahliye ve hasar bildirimi yazısına, sözleşmede açık temizleme yükümlülüğü bulunan bir arsa kirası için eski hâle getirme süresinde kira kaybı yazısına bakılabilir.

💵 Depozito, mahsup ve dövizli alacak

Dosya, depozitonun hasar alacağıyla ilişkisini de görünür kılmaktadır. Sözleşmenin 9. maddesi, kiracının kusuruyla doğan hasar bedelinin depozitodan düşüleceğini öngörmüştür. İlk derece mahkemesi, asıl davada kiraya verenin takas-mahsup talebi bulunmadığı için depozitonun tamamının iadesine karar vermiş; bölge adliye mahkemesi ise hasar alacağını USD karşılığına çevirerek depozitodan düşmüş ve birleşen davayı reddetmiştir.

Kiracı temyizde, süresinde takas defi ileri sürülmediğini ve birleşen davadaki tutarın asıl davadaki alacaktan mahsubunun hatalı olduğunu savunmuştur. Daire, bozma sebebine göre bu itirazları şimdilik incelememiştir. Bu nedenle mahsubun usulü ve dövizli depozitoda kur hesabı, hor kullanım zararının yeniden belirlenmesinden sonra bölge adliye mahkemesince yeniden ele alınacaktır. Kiralananın satılması hâlinde depozitonun kimden isteneceğine dair farklı bir uyuşmazlık için depozito iadesinde önceki malik yazısı incelenebilir.

💬 Sık sorulanlar

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından, kira uyuşmazlıklarına ilişkin diğer karar değerlendirmelerine Emsal Kararlar arşivinden ulaşılabilir.