Konutu kendi ihtiyacı için satın alan yeni malik, kiracının eski malike verdiği tahliye taahhüdüne güvenir; ancak kiracı takibe itiraz eder, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası istinafa taşınır ve anahtar ancak iki buçuk yılı aşkın bir sürenin sonunda teslim edilir. Bu arada başka bir evde daha yüksek kira ödeyen malik, taşınma masraflarını ve dairedeki yıpranmayı da hesaba katarak kiracıdan tazminat ister. Yargıtay’ın bu dosyada cevapladığı iki soru vardır: Kiracının kanuni yollara başvurarak tahliyeyi geciktirmesi tazminat sebebi midir ve teslim anında yazılı bildirim yapılmamışsa hor kullanım iddiası ileri sürülebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.05.2026 tarihli ve E.2025/6254, K.2026/3320 sayılı kararıyla, hem geç tahliye hem de hor kullanım nedeniyle istenen tazminatı reddeden ilk derece kararına yönelik istinaf başvurusunu esastan reddeden bölge adliye mahkemesi kararını HMK 370/1 uyarınca oy birliğiyle onamıştır.
🔑 Taahhüt, itiraz ve iki buçuk yıllık bekleyiş
Karar metnine göre davalı kiracı, 15.10.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesiyle konutta oturmaktadır. Kiracı, o dönemki malike 15.03.2021 tarihli bir tahliye taahhütnamesi vermiş ve kiralananı 10.10.2021 tarihinde boşaltmayı üstlenmiştir. Davacı, taşınmazı konut ihtiyacı nedeniyle 25.05.2021 tarihinde satın almıştır.
Yeni malikin anlatımına göre süreç şöyle ilerlemiştir:
- Tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye istemli icra takibi başlatılmış, kiracı takibe itiraz etmiştir. İlk derece kararındaki aktarıma göre itirazın kaldırılması talebi reddedilmiş, genel mahkemede itirazın iptali davası açılmamıştır.
- Kiracı hakkında ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmış ve dava kabul edilmiştir.
- Kiracı, tehiri icra talebiyle istinafa başvurmuş; istinaf talebi kesin olarak reddedilmiş, cebri tahliye yoluna gidilmiş ve kiralanan 29.03.2024 tarihinde boşaltılmıştır.
- Malik, bu süreçte ihtiyacını karşılamak için başka bir eve taşınmak ve daha yüksek kira ödemek zorunda kaldığını, ayrıca kiracının taşınmazı çok yıprattığını ve bazı eşyaları söküp götürdüğünü ileri sürmüştür.
Bu gerekçelerle malik, 15.10.2021’den 29.03.2024’e kadar süren gecikme ve sözleşmeye uygun teslim yapılmaması nedeniyle uğradığını ileri sürdüğü zarar için, denkleştirici adalet ilkesine de dayanarak şimdilik 100.000,00 TL tazminatın yasal faiziyle tahsilini istemiştir. Kiracı ise yalnızca yasal haklarını kullandığını, hor kullanma iddiasının doğru olmadığını ve ispatlanmadığını savunmuştur.
🏛️ Sulh hukuk, istinaf ve Yargıtay ne dedi?
İlk derece mahkemesi (sulh hukuk, 2024/1001 E., 2024/1778 K.): Mahkeme, davacının kiralananı teslim aldığı 01.04.2024 tarihinden hemen sonra kiracıya yazılı hasar bildiriminde bulunmadığını, davayı yaklaşık 3,5 ay sonra, 18.07.2024’te açtığını ve bu nedenle kiracının TBK 335 uyarınca hor kullanım sorumluluğundan kurtulduğunu belirtmiştir. Geç tahliye talebi yönünden ise itiraza uğrayan ve dava yoluyla itirazı iptal edilmeyen taahhüde dayanılarak tazminat istenemeyeceğini; ihtiyaç davasında ispat yükü kiraya verende olduğundan karar kesinleşene kadar kiracının tahliye sorumluluğu bulunmadığını kabul ederek davayı reddetmiştir.
Bölge adliye mahkemesi (2025/594 E., 2025/1472 K.): Tahliyeden sonra makul süre içinde hasar bildirimi yapılmadığını, arabuluculuk başvurusu ve mesaj kayıtlarının yazılı hasar bildirimi yerine geçmeyeceğini vurgulamıştır. Geç tahliye yönünden ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini, yasal sürecin işletilmiş olmasının tek başına tazminat şartlarını oluşturmayacağını belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Davacı temyizde, mesaj kayıtları ve arabuluculuk başvurusunun yazılı bildirim sayılması gerektiğini, kiracının tahliye davasını kaybettiğini ve ihtiyacın ispatlandığını ileri sürmüştür. Daire bu itirazları yerinde görmemiş; gerekçesinde iki noktayı birlikte saymıştır:
- Kiraya veren, TBK 335 uyarınca kiralananın durumunu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirme yükümlülüğünü yerine getirmemiştir.
- Kanunda düzenlenen tahliye sebepleri dava yoluyla fesih ve tahliyeye ilişkin olduğundan, bu sebeplerle açılan davada kiracının yasal sınırlar içinde kalmak şartıyla anayasal bir hak olarak savunma ve yargılama yollarını kullanması hukuka aykırı sayılmaz; bu nedenle kira bedeli dışında tazminat istenmesi mümkün değildir.
Sonuç olarak bölge adliye mahkemesi kararı HMK 370/1 uyarınca oy birliğiyle onanmıştır.
⚖️ İki ayrı talep, iki ayrı hukuki dayanak
Dosyada tek bir tazminat kalemi değil, birbirinden bağımsız iki istem bulunmaktadır. Kararı doğru okuyabilmek için bunları ayırmak gerekir:
- Geç tahliye zararı: Kiracının tahliye taahhüdünü yerine getirmeyip yargı sürecini sonuna kadar kullanması nedeniyle malikin ödediği fazla kira ve taşınma masrafları. Mahkemeler bu istemi, kiracının kanuni hakkını kullanmasının hukuka aykırı olmadığı gerekçesiyle reddetmiştir.
- Hor kullanım zararı: Teslim edilen dairedeki yıpranma ve sökülen eşyalar. Bu istem ise TBK 335’teki yazılı bildirimin yapılmaması nedeniyle reddedilmiştir.
- Taahhüt ile ihtiyaç davasının ilişkisi: İlk derece gerekçesinde, taahhüde dayalı takibe yapılan itirazın dava yoluyla iptal ettirilmediği ve bu nedenle o taahhüde dayanılarak tazminat istenemeyeceği belirtilmiştir.
Geç tahliye bakımından belirleyici olan kanuni çerçevedir. TBK 347’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirmesi TBK 350’de, yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak sona erdirmesi ise TBK 352’de düzenlenmiştir; her iki yol da icra veya dava sürecine bağlanmıştır. Daire, bu süreçlerde kiracının itiraz ve kanun yollarını kullanmasını kendi başına haksız fiil olarak görmemiştir.
Benzer konulara ilişkin olarak, tahliye taahhüdünden sonra kurulan yeni ilişkinin etkisi için tahliye taahhüdü ve yeni kira yazısına, ihtiyaç davasında dava şartı arabuluculuk için ise ihtiyaç tahliyesinde arabuluculuk yazısına göz atılabilir.
📝 TBK 335: Yazılı bildirim ve ispat
TBK 335’e göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklik ve ayıplar varsa kiracının sorumluluğu devam eder; kiraya veren bunları belirlediğinde de kiracıya hemen yazılı bildirimde bulunmak zorundadır.
Bu dosyada ispat yönünden öne çıkan unsurlar şunlardır:
- Zamanlama: Teslim 01.04.2024’te gerçekleşmiş, dava 18.07.2024’te açılmıştır. Arada yazılı bir hasar bildirimi bulunmadığı derece mahkemelerince tespit edilmiştir.
- Bildirimin biçimi: Bölge adliye mahkemesi, arabuluculuk başvurusunu ve taraflar arasındaki mesaj kayıtlarını TBK 335’teki yazılı bildirim yerine geçecek nitelikte görmemiş; Yargıtay da bu yöndeki temyiz itirazını kabul etmemiştir.
- Gizli ayıp istisnası: Kararda, olağan incelemeyle anlaşılamayacak bir ayıp bulunduğuna dair ayrı bir değerlendirme yer almamaktadır. Kanundaki istisna, bu nitelikteki eksiklikler için ayrıca işletilebilecek bir imkândır.
Kararın bu kısmı, kiralananın iadesine ilişkin tartışmalarda bildirimin hem süresinin hem de şeklinin sonucu doğrudan etkilediğini göstermektedir. Kiralananın hor kullanılmasının sözleşme devam ederken fesih sebebi olarak tartışıldığı farklı bir örnek için otelde hor kullanım ve fesih yazısına bakılabilir.
🧭 Karardan çıkan gözlemler
- Dava kazanılmış olsa bile gecikme tazminatı otomatik değildir: Malik ihtiyaç davasını kazanmış ve kiracı cebri tahliye ile çıkarılmıştır; buna rağmen kanun yollarının kullanılması nedeniyle geçen süre, kira bedeli dışında bir tazminat sebebi olarak kabul edilmemiştir.
- Sınır “yasal sınırlar içinde kalma” ölçütüdür: Daire, kiracının savunma ve yargılama yollarını kullanmasını “yasal sınırlar içinde kalmak şartıyla” hukuka uygun saymıştır. Bu ifade, hakkın kötüye kullanıldığı somut olgular bulunan dosyalarda ayrı bir değerlendirme yapılabileceğine işaret etmektedir; bu dosyada böyle bir tespit yoktur.
- Taahhüde dayalı takibe itirazın akıbeti önemlidir: İlk derece gerekçesinde, itiraza uğrayan taahhüdün dava yoluyla geçerliliğinin ortaya konulmamış olması, tazminata dayanak yapılamamasının nedenlerinden biri olarak gösterilmiştir.
- Hor kullanım talebi ayrı bir usul disiplinine bağlıdır: Yıpranma iddiası ne kadar güçlü olursa olsun, TBK 335’teki yazılı ve gecikmesiz bildirim yapılmadığında kiracının sorumluluğu sona ermektedir.
❓ Merak edilenler
Kiracı tahliye davasını kaybederse geciken süre için tazminat ödemek zorunda mı?
Mesaj kaydı veya arabuluculuk başvurusu TBK 335'teki yazılı bildirim sayılır mı?
Teslimden aylar sonra fark edilen hasarlar için kiracının sorumluluğu devam eder mi?
Eski malike verilen tahliye taahhüdünü yeni malik kullanabilir mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından, diğer içtihat değerlendirmelerine ise Emsal Kararlar arşivinden ulaşılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Tarafların kimliği kaynakta anonimdir. Kararda aktarılan olgular ilgili dosyaya özgüdür; hakkın kötüye kullanılması, gizli ayıp veya farklı bildirim biçimleri içeren dosyalarda değerlendirme değişebilir. Mevzuata ilişkin açıklamalar bilgi amacıyla eklenmiştir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
