Tahliye taahhüdü ve yeni kira – Yargıtay 3. HD 2026/2766

Bir iş yeri kiracısı, 28.09.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin imzalanmasından yaklaşık iki ay sonra, 23.11.2022 tarihinde bir tahliye taahhütnamesi düzenliyor; taahhütnameye göre kiralanan 28.09.2023 tarihinde boşaltılacaktır. Tahliye gerçekleşmeyince kiraya veren, taahhüde dayanarak tahliye talepli icra takibi başlatır. Kiracı ise takibe itiraz eder ve itirazını yalnızca borca değil, belgenin kendisine yöneltir: taahhütnamenin içeriğine de altındaki imzaya da itiraz edilmiştir. Kiraya veren bunun üzerine itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açmıştır.

Dosyanın bundan sonraki seyri, tahliye taahhüdü uyuşmazlıklarında sık rastlanan bir tartışmayla, iradenin sakatlandığı savunmasıyla ilerlemiş; ancak davayı asıl belirleyen olay yargılamanın içinde, taraflarca dosyaya sunulan yeni bir belgeyle yaşanmıştır. Mahkeme davayı kabul edip tahliyeye hükmetmiş ve bu karar kesin olarak verilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise 05.05.2026 tarihli ve E.2026/2877, K.2026/2766 sayılı kararıyla, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz istemini kabul ederek kararı, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozmuştur. Bozmanın gerekçesi, kiracının irade fesadı savunması değil; tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yapılan yeni kira sözleşmesinin taahhüdü hükümsüz kılıp kılmadığının hiç değerlendirilmemesidir.

🏠 Taahhütname, icra takibi ve itiraz

Davacı kiraya veren vekili dava dilekçesinde; davalının 28.09.2022 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi uyarınca dava konusu iş yerinde kiracı olarak bulunduğunu, 23.11.2022 tarihinde düzenlediği tahliye taahhütnamesi ile iş yerini 28.09.2023 tarihinde tahliye edeceğini beyan etmiş olmasına rağmen tahliye etmediğini belirtmiştir. Bunun üzerine tahliye talepli icra takibi başlatılmış; davalı kiracı, tahliye taahhütnamesinin içeriğine ve altındaki imzaya itiraz etmiştir. Davacı, bu itirazın haksız olduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

İcra takibine itiraz, takibi kendiliğinden durdurduğundan kiraya verenin önünde iki yol bulunmaktadır: itirazın kaldırılması ya da itirazın iptali. Bu dosyada itirazın iptali yolu seçilmiş ve uyuşmazlık, kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda görevli olan sulh hukuk mahkemesinde görülmüştür.

🖋️ Kiracının savunması: baskı, tehdit, hile ve tahrifat

Davalı kiracı vekili cevap dilekçesinde, yaklaşık üç yıldır kiracı olduğu taşınmazda mevcut kira ilişkisi devam ederken baskı, tehdit ve hile ile yeni kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü imzalamaya zorlandığını ve iradesinin fesada uğratıldığını savunmuştur. Savunmaya göre tahliye taahhüdü serbest iradeyle verilmemiştir. Kiracı ayrıca kiraya verenin taahhütname ve kira sözleşmeleri üzerinde tahrifat yaptığını, kira bedelini gerçeğe aykırı şekilde değiştirdiğini ileri sürmüş; hile, tehdit ve muvazaa sonucu düzenlenen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

Bu savunma, tahliye taahhüdü uyuşmazlıklarının tipik tartışma alanını oluşturmaktadır. Taahhüdün baskı altında ya da yanıltılarak verildiği, boş bir kâğıda imza alındığı veya tarihlerin sonradan doldurulduğu yönündeki iddialar, belgenin geçerliliğini doğrudan etkileyebilecek nitelikte kabul edilmektedir. Bununla birlikte bu iddiaların ispatı, iddiayı ileri süren tarafa düşmektedir ve dosyanın somut delil durumuna göre değerlendirilmektedir.

🔬 Sulh hukuk mahkemesi: imza incelemesi ve kabul kararı

İlk derece mahkemesi kararında; taraflar arasında 28.09.2022 başlangıç tarihli kira ilişkisinin bulunduğu, davalının kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra 23.11.2022 tanzim tarihli ve 28.09.2023 tahliye tarihli yazılı tahliye taahhüdü verdiği ve bu taahhüde dayanılarak süresinde icra takibi başlatıldığı tespit edilmiştir. Kiracının baskı ve zorlamayla imza attığı yönündeki savunmasına rağmen, Adli Tıp Kurumu incelemesiyle imzanın davalıya ait olduğunun tespit edildiği belirtilerek davanın kabulüne, itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

Kararda dikkat çeken nokta, imza incelemesinin sonucuyla irade fesadı savunmasının birlikte ele alınış biçimidir: imzanın kiracıya ait olduğunun saptanması, mahkeme tarafından savunmanın karşılanması için yeterli görülmüştür. Karar, dava değeri ve dava türü bakımından istinaf yoluna tabi olmadığından kesin olarak verilmiş; bu nedenle olağan kanun yolları kapanmıştır.

🧾 TBK m. 352/1 ve tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları

Daire, değerlendirmesine uyuşmazlığı tanımlayarak başlamıştır: uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesi nedeniyle yapılan icra takibine vaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Ardından dayanak hüküm aktarılmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında; kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmaması durumunda kiraya verenin, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebileceği düzenlenmektedir.

Kararda tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları da sıralanmıştır: taahhüdün yazılı şekilde yapılması, kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, taahhütte tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmesi gereklidir. Son şart özellikle önemlidir; çünkü kira sözleşmesiyle aynı anda, sözleşmenin kurulması için âdeta ön koşul hâline getirilerek alınan taahhütlerin kiracının serbest iradesini yansıtmadığı kabul edilmektedir. Bu dosyada taahhüt, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden yaklaşık iki ay sonra düzenlenmiştir.

📆 Dosyaya giren yeni kira sözleşmesi

Dosyanın seyrini değiştiren gelişme yargılama devam ederken yaşanmıştır. Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz dilekçesinde belirtildiği üzere; davalı vekilince, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında 11.09.2024 başlangıç tarihli ve noter tasdikli yeni bir kira sözleşmesi imzalanarak kira ilişkisinin yenilendiği ileri sürülmüştür. Daha da belirleyici olan, karşı tarafın tutumudur: davacı vekili tarafından da sunulan sözleşme kabul edilerek tarafların anlaştığı ve davanın konusuz kaldığı 22.10.2024 tarihli beyan dilekçesiyle bildirilmiştir.

Bakanlık, buna rağmen ilk derece mahkemesince tahliye taahhüdünden sonra düzenlenen ve davacı tarafça inkâr edilmeyen yeni kira sözleşmesi nedeniyle tahliye taahhüdünün hükümsüz kalıp kalmadığı hususu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek kanun yararına temyiz isteminde bulunmuştur. Dosyada, dayanağı tartışmalı hâle gelmiş bir taahhüde dayanılarak tahliyeye hükmedilmiş olması, temyiz isteminin çekirdeğini oluşturmaktadır.

🗂️ Kanun yararına temyiz ve bozma kararı

Kanun yararına temyiz, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363. maddesinde düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrasına göre ilk derece mahkemelerinin kesin olarak verdikleri kararlar ile istinaf incelemesinden geçmeden kesinleşmiş bulunan kararlarına karşı, yürürlükteki hukuka aykırı bulunduğu ileri sürülerek Adalet Bakanlığı veya Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından bu yola başvurulur. İkinci fıkrada ise temyiz talebinin Yargıtayca yerinde görülmesi hâlinde kararın kanun yararına bozulacağı, ancak bu bozmanın kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmayacağı belirtilmektedir. Üçüncü fıkra uyarınca bozma kararının bir örneği Adalet Bakanlığına gönderilir ve Bakanlıkça Resmî Gazetede yayımlanır.

Somut uyuşmazlıkta Daire; takibe dayanak yapılan tahliye taahhüdünün keşide tarihinden sonra taraflar arasında 11.09.2024 tarihli kira sözleşmesi imzalanarak kira sözleşmesinin yenilendiğinin ileri sürüldüğünü, davacı vekili tarafından da sunulan sözleşme kabul edilerek tarafların anlaştığı ve davanın konusuz kaldığına dair 22.10.2024 tarihli beyan dilekçesinin ibraz edildiğini saptamıştır. Bu durumda ilk derece mahkemesince, tahliye taahhüdünden sonra davacı tarafça itiraz edilmeyen sözleşme ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı bulunmuş; Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Hüküm fıkrasında Daire; Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Kanun’un 363/1. maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanun’un 363/2. maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına ve dava dosyasının ilk derece mahkemesine gönderilmesine 05.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir. Bu bozma, kesinleşmiş kararın taraflar arasındaki hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmamakta; benzer uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuk kuralını göstermektedir.

💡 Kararın pratikteki anlamı

Karar, tahliye taahhüdüne dayanan uyuşmazlıklarda belgenin imzasının doğrulanmasının tek başına sonucu belirlemediğini göstermektedir. Dosyada imzanın kiracıya ait olduğu Adli Tıp Kurumu incelemesiyle saptanmış; ancak Daire, bundan sonra ortaya çıkan ve tarafların üzerinde uyuştuğu bir olgunun, yani taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılmış olmasının değerlendirilmemesini usul ve yasaya aykırı bulmuştur. Tahliye taahhüdünün, kira ilişkisinin sonradan yenilenmesiyle hükümsüz kalıp kalmayacağı, bu tür dosyalarda ayrıca tartışılması gereken bir mesele olarak öne çıkmaktadır.

İkinci olarak karar, yargılama sırasında tarafların sunduğu beyanların hükmü doğrudan etkileyebileceğini ortaya koymaktadır. Dosyada davacı vekilinin, sunulan yeni sözleşmeyi kabul ederek tarafların anlaştığını ve davanın konusuz kaldığını bildiren dilekçesi bulunmaktadır; bu beyan üzerine hüküm kurulurken davanın konusuz kalıp kalmadığının ele alınması gerektiği vurgulanmıştır. Tahliye taahhüdüne ilişkin diğer tartışmalar için serideki aile konutu bildirimi ve tahliye taahhüdüne ilişkin karar ile on yıllık uzama süresi nedeniyle tahliyeye ilişkin karar da incelenebilir.

Üçüncü olarak, kanun yararına bozmanın işlevi bu dosyada açıkça görülmektedir: kesin olarak verilmiş ve olağan kanun yolları kapanmış bir karar, taraflar bakımından sonuç doğurmaya devam ederken hukuka aykırılığın tespiti mümkün olmaktadır. Bu karara konu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Serideki diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.

❓ Sıkça Sorulan Sorular