Sekiz yüzü aşkın odası bulunan bir otel, on yıl süreli bir kira sözleşmesiyle bir işletmeci şirkete bırakılmıştır. Malik, birkaç yıl sonra tesisin elektrik ve yangın tesisatından asansörlerine kadar hızla yıprandığını, marka değerinin düştüğünü ve kira ilişkisinin artık çekilmez hâle geldiğini ileri sürerek sözleşmenin feshini ve otelin tahliyesini istemiştir. Kiracı ise tarafların önceki hasarlar için bir protokol imzaladığını ve yüklü bir ödeme karşılığında ibra edildiğini savunmuştur. Uyuşmazlığın odağında iki soru vardır: Kiralananın özensiz kullanıldığı iddiası hangi fesih yoluna bağlanmalıdır ve geçmiş zararları tasfiye eden bir protokol, sonraki fesih talebini nasıl etkiler?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.10.2025 tarihli ve E.2025/581, K.2025/4480 sayılı kararıyla, otelin maliki tarafından açılan fesih ve tahliye davasını reddeden ilk derece kararına yönelik istinaf başvurusunu esastan reddeden Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi kararını oy birliğiyle onamıştır. Karar, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316. maddesindeki özenle kullanma borcuna aykırılık ile 331. maddesindeki önemli sebeple olağanüstü fesih arasındaki farkı ayrıntılı biçimde ortaya koymaktadır.
🏨 Sözleşme, ihtarlar ve dava
Davacı, 820 odaya sahip bir otelin malikidir. Taraflar arasındaki kira ilişkisi 2010 yılından beri sürmektedir; uyuşmazlığa konu son yazılı sözleşme ise 29.04.2019 tarihinde, otelin işletilmesi amacıyla ve 10 yıl süreyle imzalanmıştır. Davacıya göre sözleşmenin 8. ve 14. maddeleri ile kanun hükümleri uyarınca kiracı; kiralananın kalitesini korumak için gerekli her türlü işlemi yapmak, tüm bakım ve onarımları üstlenmek ve gerekli özeni göstermekle yükümlüdür.
Malik, kiracının bu yükümlülükleri ısrarla yerine getirmediğini ileri sürerek 2022 yılı içinde, şubat ayından haziran ayına uzanan dönemde birden fazla ihtar göndermiştir. İhtarlarda kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak zorunda olduğu hatırlatılmıştır. Dava dilekçesine göre buna rağmen bakım ve onarım yapılmamış, otelin üst ve altyapısı, elektrik, mekanik ve yangın tesisatı, asansörleri, bina otomasyonu ve tefrişatının kullanım ömrü ciddi bir hızla azalmıştır. Davacı, bu durumun otelin olağanüstü biçimde eskimesine ve marka değerinin zarar görmesine yol açtığını, kira sözleşmesinin sürdürülmesinin çekilmez hâle geldiğini belirtmiştir.
Talep, sözleşmenin TBK 316. maddesi uyarınca haklı nedenle feshi ve otelin tahliyesidir. Davanın ilerleyen aşamasında, Ocak 2023’te yapılan duruşmada ise davacı vekili, otelin hor kullanılması ve gerekli bakımın yapılmaması nedeniyle olağanüstü fesih koşullarının oluştuğunu belirterek fesih ve tahliye talebini bu çerçevede açıklamıştır.
🛡️ Kiracı şirketin savunması: 2019 protokolü
Davalı kiracı şirket, 04.03.2019 tarihli ibraname ile ibra edildiğini, taraflar arasında imzalanan protokollere aykırı davranan tarafın davacı olduğunu savunmuş ve davanın reddini istemiştir.
Dosyaya yansıyan olgulara göre son yazılı sözleşmeden önce otel kompleksi bağımsız bir denetim şirketi tarafından denetlenmiş ve 21.12.2018 tarihli bir denetim raporu hazırlanmıştır. Rapor, tesisin o tarihteki mevcut hâlini ortaya koymaktadır. Taraflar bu rapordan sonra bir araya gelerek 04.03.2019 tarihli protokolü imzalamış, rapor tarihine kadar olan uyuşmazlıkları, hangi nedenden kaynaklandığına bakılmaksızın çözmüştür. İlk derece mahkemesinin tespitine göre bu protokol kapsamında kiracı tarafından 500.000,00 € + KDV ödeme yapılmış ve malik, iddia ettiği kusurlu ve hor kullanım nedeniyle kiracıyı ibra etmiştir.
🗂️ Üç derecede sonuç
| Mahkeme | Karar ve gerekçenin özü |
|---|---|
| Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesi (E.2022/1597, K.2023/70) | Ret. Olağan kullanımdan doğan yıpranmadan kiracı sorumlu tutulamaz; kasten zarar verme, sürenin yararsız olacağı veya çekilmezlik hâli kanıtlanmamıştır; amaca aykırı kullanım delili yoktur; ileri sürülen sebepler önceden öngörülebilir niteliktedir; hasarlar için protokolle uzlaşılmış ve ibra yapılmıştır; hor kullanım varsa tahliye sonrasında zarar talep edilebilir. |
| Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi (E.2023/1551, K.2024/2516) | İstinafın esastan reddi. Dava TBK 331’deki olağanüstü fesih nedenine dayandırılmış, amaca aykırı kullanım hiçbir aşamada ileri sürülmemiştir; davacının bildirdiği delillerin toplanması sonuca etkili değildir. |
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E.2025/581, K.2025/4480) | 01.10.2025 tarihinde HMK 370/1 uyarınca onama, oy birliği. |
🔑 TBK 316 mı, TBK 331 mi?
Yargıtay, uyuşmazlığı “kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebepler nedeniyle sözleşmenin feshi istemi” olarak nitelendirmiş ve iki fesih yolunu ayrı ayrı açıklamıştır.
- Olağanüstü fesih (TBK 331): Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Daire, bu hakkın belirli ve belirsiz süreli tüm kira ilişkilerinde kullanılabileceğini belirtmiştir.
- Şartları: Geçerli bir kira sözleşmesi, sözleşmenin devamını beklenemez kılan haklı sebepler ve TBK 329 (üç ay) ile TBK 330’daki (üç gün) yasal fesih bildirim sürelerine uyulması.
- Çekilmezlik ölçütü: Kararda önemli sebep, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı hâl olarak tanımlanmış; örnek olarak başka şehre atanan kiracı memur gösterilmiştir.
- Özenle kullanma borcu (TBK 316): Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtarda bulunur; süre içinde aykırılık giderilmezse fesih yolu açılır.
- İhtarsız fesih: Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren, aynı taşınmazdakiler ya da komşular bakımından çekilmez olması hâlinde yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür.
Davacı temyiz aşamasında davasının 316. maddeye dayandığını savunmuştur. Ancak Yargıtay; davacının duruşmada olağanüstü fesih koşullarının oluştuğunu açıkça beyan ettiğini, mahkemenin uyuşmazlık konusunu “gerekli tamirat ve tadilatların yapılıp yapılmadığı, bu nedenle marka değerinin düşmesi iddiasıyla olağanüstü fesih koşullarının oluşup oluşmadığı” şeklinde belirlediğini ve ön inceleme duruşma tutanağının taraflarca imzalandığını tespit etmiştir. Nitelendirmeye tarafların bir itirazı bulunmadığından, uyuşmazlık bu çerçevede incelenmiştir.
Bu yaklaşım, ön inceleme aşamasında belirlenen uyuşmazlık konusunun yargılamanın sonraki aşamalarındaki önemini göstermektedir. Talep sonradan farklı bir maddeye dayandırılmak istense bile, imzalanmış tutanak ve dosyadaki beyanlar değerlendirmenin sınırını belirlemiştir. Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılmasının tahliye sonucunu doğurduğu farklı bir olay için alt kiracının izinsiz tadilatı yazısına bakılabilir.
📑 Denetim raporu ve protokolün etkisi
Kararın ikinci ayağı delil durumudur. Davacı, protokolle daha önce saptanan hor ve özensiz kullanım alışkanlığının protokolden sonra da sürdüğünü, yalnızca bu yeni zararların bile bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesi gerektiğini ileri sürmüştür. Bölge adliye mahkemesi ise şu olgulara ağırlık vermiştir:
- Son sözleşmeden önce bağımsız bir denetim şirketi tesisi denetlemiş ve 21.12.2018 tarihli raporla mevcut durumu belgelemiştir.
- Taraflar 04.03.2019 tarihli protokolle rapor tarihine kadarki tüm uyuşmazlıkları, kaynağına bakılmaksızın çözmüştür.
- Kiracı bu protokol kapsamında 500.000,00 € + KDV ödemiş ve iddia edilen kusurlu kullanım nedeniyle ibra edilmiştir.
- Yargılamanın hiçbir aşamasında otelin sözleşmedeki amaca aykırı kullanıldığı ileri sürülmemiştir.
Bu tespitler karşısında bölge adliye mahkemesi, davacının bildirdiği delillerin toplanmasının, yani keşif ve bilirkişi incelemesinin sonuca etkili olmayacağı kanaatine varmıştır. Yargıtay da dayanılan maddi olgu ve hukuki sebepleri, 04.03.2019 tarihli protokolün içeriği ve delillerle birlikte değerlendirerek temyiz edilen karardaki gerekçeyi yerinde bulmuştur.
📌 Kararın kapsamı ve sınırları
Karar, kiralananın bakımsız bırakıldığı iddiasının tek başına sözleşmeyi sona erdirmeye yetmediğini göstermektedir. Dosyada belirleyici olan birkaç unsur bir araya gelmiştir: Davanın yargılama sırasında olağanüstü fesih kurumuna dayandırılması, geçmiş hasarların kapsamlı bir protokolle ve önemli bir ödemeyle tasfiye edilmiş olması, amaca aykırı kullanım iddiasının bulunmaması ve kasten zarar verme olgusunun kanıtlanamaması.
İlk derece mahkemesinin “hor kullanım varsa da tahliye sonrasında zarar talep edilebileceği” yönündeki tespiti de dikkat çekicidir. Mahkemeye göre bakım eksikliğinden doğan zarar iddiası, sözleşmenin derhâl sona erdirilmesinden farklı bir meseledir ve tazminat yoluyla ayrıca ele alınabilecek niteliktedir. Kararda bu yolun şartları ayrıca tartışılmamıştır.
Öte yandan Yargıtay kendi gerekçesini kurmakla yetinmemiş, TBK 316 ve 331 arasındaki ayrımı genel ilkeler düzeyinde açıklamış, ancak sonucu somut dosyadaki nitelendirmeye ve protokol içeriğine bağlamıştır. Bu nedenle kararın, otel dışındaki kiralananlarda veya önceden imzalanmış bir uzlaşma protokolü bulunmayan dosyalarda aynı sonuca götüreceği söylenemez. Olağanüstü feshin farklı bir görünümü olan idari işlemle kapatılan kiralanandaki kira borcu meselesi KHK ile mühürlenen yerde kira yazısında incelenmiştir.
💬 Sık sorulanlar
Önemli sebeple fesihte hangi bildirim süreleri geçerlidir?
Kararda, TBK 331’e dayanan feshin yasal fesih bildirim sürelerine uyularak yapılması gerektiği belirtilmiş; taşınmaz kiraları için TBK 329’daki üç aylık süre, taşınır kiraları için TBK 330’daki üç günlük süre anılmıştır.
Özenle kullanma borcuna aykırılıkta kira sözleşmesi nasıl feshedilir?
TBK 316’ya göre konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. Kasten ağır zarar, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya çekilmezlik hâlinde yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür.
Mahkeme neden keşif yaptırmadan davayı reddetti?
Bölge adliye mahkemesi, davanın olağanüstü fesih nedenine dayandırıldığını, amaca aykırı kullanımın ileri sürülmediğini ve önceki hasarların protokolle tasfiye edildiğini dikkate alarak, davacının bildirdiği delillerin toplanmasının sonuca etkili olmayacağını kabul etmiş; Yargıtay bu gerekçeyi yerinde bulmuştur.
Dava hangi mahkemede görüldü ve ne kadar sürdü?
Dava Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/1597 Esas sayılı dosyasında görülmüş ve 2023’te karara bağlanmıştır. İstinaf incelemesi 2024’te Ankara BAM 15. Hukuk Dairesinde tamamlanmış, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.10.2025 tarihinde kararı oy birliğiyle onamıştır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, kira hukukuna ilişkin diğer kararlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Onama kararı derece mahkemelerinin gerekçesine ve dosyadaki protokol içeriğine dayanmaktadır. Sözleşme hükümleri, ihtarların içeriği, uzlaşma belgeleri ve delil durumu farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
