Kiralanan bir taşınmaz, kiracının faaliyeti nedeniyle kamu gücüyle kapatılıp mühürlendiğinde kira ilişkisinin ne olacağı, 2016 yazından sonra pek çok mülk sahibinin ve kiracının önüne gelen bir soru olmuştur. Kiracı tarafı çoğu zaman “yer kapatıldı, sözleşme de kendiliğinden bitti” düşüncesindedir. Kiraya veren ise anahtar kendisine teslim edilinceye kadar kiranın işlemeye devam ettiğini savunur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 667 sayılı Kanun Hükmünde Kararname kapsamında mühürlenen bir etüt merkezine ilişkin kira alacağı uyuşmazlığında kiraya veren lehine verilen kararı onamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.05.2026 tarihli ve E.2026/177, K.2026/3229 sayılı kararıyla, kira sözleşmesinin feshedildiğini ispat edemeyen kiracının, mühürlenen kiralananın anahtarlarının kiraya verene teslim edildiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olduğunu kabul eden Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır. Karar oy birliğiyle verilmiştir.
🔒 Mühürlenen etüt merkezi ve takip
Davacı kiraya veren ile davalı kiracı arasında 10.01.2016 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli bir kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kiraya verenin anlatımına göre aylık kira bedeli 10.09.2016 tarihinden itibaren net 14.608,69 TL’dir. Kiracı, taşınmazı işyeri ve etüt merkezi olarak kullanmaktadır.
15 Temmuz darbe girişiminin ardından çıkarılan 667 sayılı Kanun Hükmünde Kararname kapsamında kiralanan 05.08.2016 tarihinde mühürlenmiştir. Kiraya veren, mühürlemenin yalnızca kiracının kullandığı bölümlerle sınırlı kalmadığını, taşınmazın tamamının mühürlendiğini ve diğer katlara girişin de mümkün olmadığını ileri sürmüştür. Mühürlemeden sonra kira ödenmemiş, kiralanan ise ancak 04.01.2017 tarihinde mühür sökülerek kiraya verene teslim edilmiştir.
Kiraya veren, bu döneme ilişkin 128.934,76 TL kira alacağı için icra takibi başlatmış; kiracının takibe itiraz etmesi üzerine İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve icra inkâr tazminatı talebiyle dava açmıştır.
🗂️ Kiracının iki ayrı savunması
Kiracı vekilinin savunması iki ayrı eksene dayanmaktadır. Bu ayrım, kararın gerekçesini anlamak bakımından önemlidir:
- Sözleşmenin değiştirildiği iddiası: Ana yapıdaki tadilat masraflarının kiracıya bırakılması nedeniyle taraflar arasında 6.250,00 TL bedelli ikinci bir kira sözleşmesi imzalandığı ve ilk sözleşmenin bu yolla feshedildiği ileri sürülmüştür.
- Kapatmayla kendiliğinden sona erme iddiası: Kiralananın kararname gereği kapatılmasıyla sözleşmenin 05.08.2016 tarihinde kendiliğinden son bulduğu, bu tarihten sonrası için kira istenemeyeceği savunulmuştur.
- Ek itirazlar: Kiracıya ait özel eğitim kurumunun hatalı bir bildirim sonucu kapatıldığının sonradan kesinleştiği, kiraya verenin taşınmazı başka bir eğitim kurumuna kiraladığı ve davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesi gerektiği ileri sürülmüştür.
Temyiz aşamasında bu savunmalara mücbir sebep hâlinde kiracıdan sözleşmeyi sürdürmesinin beklenemeyeceği, kiralanana yapılan masrafların kiraya verende kaldığı ve kiracının tacir olmadığı için sözleşmedeki aleyhe hükümlerin uygulanamayacağı itirazları da eklenmiştir.
🏛️ Sulh hukuk ve istinaf aşaması
İlk Derece Mahkemesi, yazılı kira sözleşmesiyle kira bedelinin ispatlandığını, kira ödeme borcunun kiralananın tahliyesiyle birlikte anahtar teslim tarihine kadar devam ettiğini ve mühürleme işleminin kiraya verenden kaynaklanmadığını kabul etmiştir. Bu gerekçeyle kiracının 04.01.2017 tarihine kadar kira bedellerinden sorumlu olduğuna, itirazın 126.499,98 TL asıl alacak yönünden iptaline, fazlaya ilişkin talebin reddine ve alacak likit olduğundan asıl alacağın yüzde 20’si oranında icra inkâr tazminatına karar vermiştir. Kiracının kötü niyet tazminatı talebi reddedilmiştir.
Kararı her iki taraf da istinaf etmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi kiracının istinaf başvurusunu reddetmiş, kiraya verenin başvurusunu ise faiz yönünden kabul etmiştir. Bu nedenle İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılmış ve yeniden hüküm kurulmuştur. Yeni hükümde itiraz yine 126.499,98 TL üzerinden iptal edilmiş, ancak bu kez alacağa uygulanacak temerrüt faizi açıkça gösterilmiştir.
⚖️ Yargıtay neden onadı?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe yapılan itirazın iptali istemi olarak nitelendirmiştir. Dairenin gerekçesi kısa olmakla birlikte üç tespit üzerine kuruludur:
- İmzası inkâr edilmeyen 10.01.2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesi taraflar arasında geçerli olarak kurulmuştur.
- Bu sözleşmenin feshedildiği kiracı tarafından ispat edilememiştir.
- Kiracı, bağlı olduğu sözleşme uyarınca kiralananın tahliye edildiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumludur.
Daire, Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye de atıf yaparak kiracının temyiz itirazlarını reddetmiş ve kararı HMK 370/1 uyarınca onamıştır. Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçesinde de belirleyici tarih, taşınmazın anahtarlarının kiraya verene teslim edildiği 04.01.2017’dir.
Karar, kiracının ileri sürdüğü ikinci sözleşme ile fesih iddiasının da ispatlanamadığını göstermektedir. Kiracı, 6.250,00 TL bedelli yeni bir sözleşmeyle ilk sözleşmenin sona erdiğini savunmuş; ancak Yargıtay, imzası inkâr edilmeyen ilk sözleşmenin feshedildiğinin ispat edilemediğini tespit etmiştir.
🧩 Kamu gücüyle kapatma ve kira borcu
Kiracının temel itirazı, kiralananın idari bir tasarrufla kullanılamaz hâle gelmesinin sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirdiğidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 136. maddesi, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borcun sona ereceğini düzenler. Aynı maddenin üçüncü fıkrası ise imkânsızlığı alacaklıya gecikmeksizin bildirmeyen ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almayan borçlunun doğan zararlardan sorumlu olacağını öngörür.
Derece mahkemeleri ve Yargıtay ise olaya kira sözleşmesinin kendi kuralları üzerinden bakmıştır. Gerekçede vurgulanan noktalar şunlardır:
- Mühürleme işlemi kiraya verenden kaynaklanmamıştır; İlk Derece Mahkemesi bu tespiti açıkça yapmıştır.
- Kira ödeme borcu, kiralananın tahliyesiyle birlikte anahtarın teslim edildiği tarihe kadar sürer.
- Sözleşmenin sona erdiğini ileri süren kiracı, fesih iddiasını ispat yükü altındadır ve bu yük karşılanamamıştır.
TBK 299, kira sözleşmesini kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. TBK 331 ise taraflara, kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshetme imkânı tanır ve hâkime olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını belirleme yetkisi verir. Somut kararda Yargıtay, bu hükümler üzerinden ayrı bir değerlendirme yapmamış; sonucu, sözleşmenin feshedildiğinin ispat edilememesine ve tahliye tarihine bağlamıştır. Kararın kapatma işleminin kira sözleşmesine etkisine ilişkin genel bir ilke koymadığını, somut dosyadaki ispat durumuna dayandığını not etmek gerekir.
Kiracının kullanmaya devam etmediği bir dönemde kira borcunun sürmesi, ilk bakışta sert bir sonuç gibi görünebilir. Ancak dosyada kiraya verenin de taşınmazın tamamına erişemediği, mührün ancak 04.01.2017 tarihinde sökülebildiği ileri sürülmüştür. Yargıtay’ın benzer bir mantıkla, kiracının sözleşmeyi sona erdirecek bir irade açıklamasında bulunmadığı bir dolmuş hattı kirasında kira borcunun devam ettiğini kabul ettiği karar için feshedilmeyen kira sözleşmesinde kira borcu yazısına bakılabilir. Mühürleme işlemlerine karşı açılan davalarda görevli yargı yerine ilişkin bir kurul kararı ise işyeri mühürlemede görevli yargı yazısında ele alınmıştır.
📈 Aylık yüzde 5 faiz kaydının akıbeti
Kararın daha az dikkat çeken ama uygulamada önemli olan bir yönü faizdir. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde, kira bedelinin geç ödenmesi veya yasal yollara başvurulması hâlinde kiracı için aylık yüzde 5 temerrüt faizi kararlaştırılmıştır.
Bölge Adliye Mahkemesi, yapılan araştırmalar ve bilirkişi raporlarından kiracının tacir olmadığını tespit etmiştir. Bu durumda TBK 120/2 devreye girer: Sözleşmeyle kararlaştırılacak yıllık temerrüt faizi oranı, kanuni faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. İstinaf mahkemesi, İlk Derece Mahkemesinin uygulanacak faizi göstermeden hüküm kurmasını hatalı bulmuş; alacağa takip tarihinden itibaren yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşmayacak şekilde temerrüt faizi işletilmesine karar vermiştir.
| Konu | İlk Derece Mahkemesi | Bölge Adliye Mahkemesi |
|---|---|---|
| Asıl alacak | 126.499,98 TL | 126.499,98 TL |
| Sorumluluğun bittiği tarih | 04.01.2017 (anahtar teslimi) | 04.01.2017 (anahtar teslimi) |
| Temerrüt faizi | Hükümde gösterilmemiş | Takip tarihinden itibaren, TBK 120/2 sınırıyla |
| İcra inkâr tazminatı | Asıl alacağın %20’si | Asıl alacağın %20’si |
İcra inkâr tazminatı İİK 67/2’ye dayanır. Bu hükme göre itirazın iptali davasında borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse, alacaklının talebi üzerine borçlu hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere uygun bir tazminata mahkûm edilir. Uygulamada bu tazminat için alacağın likit, yani belirli veya belirlenebilir olması aranır. İlk Derece Mahkemesi de alacağın likit olduğunu belirterek tazminata hükmetmiştir. Kiracının temyizde ileri sürdüğü icra inkâr tazminatına ve yargılama giderlerine yönelik itirazlar da Yargıtay tarafından reddedilmiştir.
❓ Merak edilenler
Kiralananın KHK ile kapatılması kira sözleşmesini kendiliğinden bitirir mi?
Bu dosyada kiracı böyle bir sonuç ileri sürmüş, ancak derece mahkemeleri ve Yargıtay bu savunmayı kabul etmemiştir. Yargıtay, sözleşmenin feshedildiğinin ispat edilemediğini ve kiracının tahliye tarihine kadar kira bedellerinden sorumlu olduğunu belirtmiştir. Karar somut dosyadaki ispat durumuna dayanmaktadır.
Kira borcu hangi tarihe kadar hesaplandı?
Mahkemeler, mührün sökülerek taşınmazın anahtarlarının kiraya verene teslim edildiği 04.01.2017 tarihini esas almıştır. Kiralananın mühürlendiği 05.08.2016 tarihinden bu tarihe kadar işleyen kira bedelleri kiracının sorumluluğunda görülmüştür.
Sözleşmedeki aylık yüzde 5 temerrüt faizi uygulandı mı?
Hayır, aynen uygulanmamıştır. Kiracının tacir olmadığı tespit edildiğinden Bölge Adliye Mahkemesi TBK 120/2’deki sınırı esas almış ve faizin yıllık kanuni faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşmayacak şekilde hesaplanmasına karar vermiştir.
Daha düşük bedelli ikinci sözleşme neden sonucu değiştirmedi?
Kiracı, 6.250,00 TL bedelli ikinci bir sözleşmeyle ilk sözleşmenin feshedildiğini savunmuştur. Yargıtay, imzası inkâr edilmeyen 10.01.2016 başlangıç tarihli sözleşmenin feshedildiğinin kiracı tarafından ispat edilemediğini tespit etmiş ve ilk sözleşmeyi esas alan kararı onamıştır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim kanalları iletişim sayfasında, benzer kararlar Emsal Kararlar arşivinde bulunmaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Değerlendirme, sözleşmenin feshedildiğinin ispat edilemediği ve anahtar teslim tarihinin belirlendiği tek bir dosyaya dayanır; Yargıtay kararında kamu gücüyle kapatmanın kira ilişkisine etkisine dair ayrıntılı bir ilke ortaya konulmamıştır. Sözleşme hükümleri, fesih bildirimleri ve teslim süreci farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
