İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi Örneği
Kira bedelini düzenli olarak geciktiren ama ihtar gelince borcunu ödeyen kiracı, kiraya veren açısından en sık karşılaşılan durumlardan biridir. Ödeme yapıldığı için temerrüt nedeniyle tahliye yolu kapanmış görünse de Türk Borçlar Kanunu bu durum için ayrı bir tahliye sebebi öngörür: aynı kira yılı içinde iki kez haklı olarak ihtar çekilmesine sebep olan kiracıya karşı dava yoluyla tahliye istenebilir. Bu yolun en zor tarafı süredir; dava ne erken ne geç açılabilir. Bu yazıda TBK m.352/2’deki şartlar, davanın görüleceği mahkeme ve zorunlu arabuluculuk, dava açma süresine ilişkin kilit bir Yargıtay kararı ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası dilekçesi örneği yer alıyor.
📌 İki Haklı İhtarın Şartları
Bu tahliye sebebinde kiracının sonradan ödeme yapmış olması sonucu değiştirmez; önemli olan ihtarların haklı olmasıdır. Yargıtay uygulamasında aranan unsurlar şöyle özetlenebilir:
- Yazılı ihtar: İhtarın yazılı yapılması gerekir; noter ihtarnamesi yanında icra takibiyle gönderilen ödeme emri de uygulamada yazılı ihtar olarak değerlendirilir.
- Haklılık: İhtar tarihinde istenen kira bedeli muaccel olmalı ve ödenmemiş bulunmalıdır. Vadesi gelmemiş ya da önceden ödenmiş bir kira için çekilen ihtar haklı sayılmaz.
- İki ayrı kira dönemi: İki ihtar, iki ayrı aya veya döneme ilişkin olmalıdır. Sözleşmedeki muacceliyet şartıyla tek seferde istenebilir hâle gelen kiranın bölünerek iki ihtara konu edilmesi bu şartı karşılamaz.
- Aynı kira yılı: Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde iki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir.
- Sonraki ödemenin etkisizliği: İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme, iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmaz.
Kira bedelinin yıllık ve peşin ödendiği sözleşmelerde aynı kira yılında iki ayrı dönem bulunmadığından bu sebep kural olarak gerçekleşmez. Ödeme ihtarının nasıl kurulduğu kira ödenmemesi ihtarname örneği yazımızda, konunun genel çerçevesi ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazımızda anlatılmıştır.
🏛️ Dava Hangi Mahkemede Açılır, Arabuluculuk Şart mı?
HMK m.4/1-a uyarınca, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Örnekte İstanbul Anadolu Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi esas alınmıştır.
6325 sayılı Kanun m.18/B, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı sayar. İki haklı ihtara dayalı tahliye davası bir dava yolu olduğundan bu kapsamdadır; arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk sürecinin kira uyuşmazlıklarındaki işleyişi kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımızda ayrıntılı olarak yer alır. Kiracının ödeme yapmadığı durumlarda izlenen icra yolu ise farklıdır; o süreç için itirazın kaldırılması ve tahliye dilekçesi örneğimize bakılabilir.
⏱️ Dava Süresi: Yargıtay 3. HD 2025/3118
TBK m.352/2’deki bir aylık süre, ihtarların tebliğinden değil, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlar. Örneğin kira yılı 1 Mart’ta başlıyorsa, o yıl içinde çekilen iki haklı ihtara dayalı dava, kira yılının bittiği son günü izleyen bir ay içinde açılır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.05.2025 tarihli ve E.2024/2951, K.2025/3118 sayılı kararında, kira bedelinin bir yıl önceden iki taksitle peşin ödendiği bir işyeri kirasında, ihtarlara konu taksitlerin sonraki kira yılına ait olduğunu tespit etmiştir. Daire, ihtarların ait olduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gereken davanın, o kira yılı henüz sona ermeden açıldığı için süresinde olmadığını belirtmiş ve davanın reddine ilişkin kararı gerekçesini değiştirerek onamıştır. Aynı kararda, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemenin iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmadığı ve muacceliyet şartıyla istenebilir hâle gelen kiranın bölünerek iki ihtara konu yapılamayacağı da vurgulanmıştır.
Karar, dilekçede kira başlangıç tarihi, kira yılları ve ihtarların hangi kira yılına ait olduğunun açıkça gösterilmesinin neden belirleyici olduğunu ortaya koyar. Bir aylık süre kaçırıldığında aynı ihtarlara dayanılarak dava açılamaz. Kiracının bu davada ileri sürebileceği itirazlar için tahliye davasında kiracının savunmaları yazımıza bakılabilir.
📄 İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, bir yıl süreli ve kendiliğinden uzayan bir konut kirasında, aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ait kira için noter ihtarnamesi çekilen ve ihtarlardan sonra ödeme yapan kiracıya karşı, arabuluculukta anlaşma sağlanamaması üzerine açılan davaya göre kurulmuştur.
Büromuzun hazırladığı tahliye dilekçeleri; kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnamelerin tebliğ şerhleri, varsa icra dosyaları ve arabuluculuk tutanağı birlikte incelenerek, kira yılları ve dava süresi tek tek hesaplanarak yazılır. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak dilekçe, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [ ], [Adres]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALI (KİRACI): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [ ], [Kiralananın adresi]
DAVA DEĞERİ: [Yıllık kira bedeli] TL
KONU: Davalı kiracının, aynı kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması nedeniyle, TBK m.352/2 uyarınca kiralananın tahliyesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil ile davalı arasında [başlangıç tarihi] başlangıç tarihli, [süre] süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır (Ek-1). Kiralanan [adres] adresindeki [konut / çatılı işyeri] olup aylık kira bedeli [ ] TL’dir ve sözleşmeye göre her ayın [ ] gününe kadar ödenmektedir. Buna göre ihtarların yapıldığı kira yılı [başlangıç] – [bitiş] tarihleri arasıdır.
2. Davalı, [ay/yıl] ayına ait kira bedelini vadesinde ödememiş; bunun üzerine [ ] Noterliğinin [tarih] tarih ve [ ] yevmiye numaralı ihtarnamesi davalıya [tebliğ tarihi] tarihinde tebliğ edilmiştir (Ek-2). İhtarname tarihinde söz konusu kira bedeli muaccel olup ödenmemişti.
3. Davalı aynı kira yılı içinde [ay/yıl] ayına ait kira bedelini de vadesinde ödememiş; [ ] Noterliğinin [tarih] tarih ve [ ] yevmiye numaralı ikinci ihtarnamesi [tebliğ tarihi] tarihinde tebliğ edilmiştir (Ek-3). Her iki ihtar, ayrı aylara ait ve muaccel kira bedellerine ilişkindir.
4. Davalının ihtarlardan sonra [tarihlerde] ödeme yapmış olması, iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir (Ek-4: hesap hareketleri). Sözleşmede kira bedellerini topluca muaccel kılan bir hüküm bulunmamakta olup her ihtar ayrı bir kira dönemine dayanmaktadır.
5. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca arabulucuya başvurulmuş, [tarih] tarihli son tutanakla anlaşma sağlanamamıştır (Ek-5).
6. İhtarların yapıldığı kira yılı [bitiş tarihi] tarihinde sona ermiş olup dava, TBK m.352/2’de öngörülen bir aylık süre içinde açılmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2024/2951, K.2025/3118 sayılı kararında belirtildiği üzere süre, ihtarların ait olduğu kira yılının bitiminden başlar.
HUKUKİ NEDENLER: TBK m.315, 352/2; HMK m.4/1-a; 6325 s.K. m.18/B ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, noter ihtarnameleri ve tebliğ şerhleri, banka hesap hareketleri ve ödeme dekontları, arabuluculuk son tutanağı, [varsa icra dosyası], tanık beyanları, her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle;
1. Davanın kabulü ile [adres] adresindeki kiralananın davalıdan tahliyesine,
2. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Kira yılının açıkça gösterilmesi. Hem iki ihtarın aynı kira yılına düşüp düşmediği hem de bir aylık sürenin ne zaman başladığı kira yılına göre belirlenir. Bu nedenle dilekçenin ilk paragrafında başlangıç tarihi ve ihtarların yer aldığı kira yılı ayrıca yazılır.
Her ihtarın ayrı paragrafta anlatılması. İhtarların hangi aya ait olduğu, tebliğ tarihi ve o tarihte borcun muaccel olduğu ayrı ayrı gösterildiğinde haklılık denetimi kolaylaşır. Muacceliyet şartı bulunan sözleşmelerde bu ayrım daha da önem kazanır.
Sonradan yapılan ödemeler. Kiracı savunmasında borcun ödendiğini ileri sürecektir. Ödemelerin ihtarlardan sonra yapıldığının dekontlarla gösterilmesi, bu savunmanın tahliye sebebini ortadan kaldırmadığını baştan ortaya koyar. Kira bedelinin güncel düzeyi tartışmalıysa ayrı bir yol olan kira tespit davası dilekçesi örneğimize bakılabilir.
Arabuluculuk tutanağı. Dava şartı olan arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; son tutanağın eklenmesi bu riski giderir.
Diğer tahliye sebepleriyle ilişki. Aynı kiralanan için ihtiyaç veya tahliye taahhüdü gibi başka sebepler de varsa her birinin süresi ayrı işler; bu sebepler için ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye dilekçe örneklerimiz yol gösterir.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Kira sözleşmesi (yazılı değilse kira ilişkisini gösteren ödeme kayıtları).
- Birinci ve ikinci ihtarname ile tebliğ şerhleri; icra takibi yapıldıysa ödeme emri ve tebliğ belgesi.
- Kira ödemelerini gösteren banka hesap hareketleri ve dekontlar.
- Arabuluculuk son tutanağı.
- Tapu kaydı veya kiraya verenin sıfatını gösteren belge.
- Vekâletname.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı ihtardan sonra kirayı öderse tahliye davası açılabilir mi?
Evet. İki haklı ihtar sebebinde ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme sonucu değiştirmez; Yargıtay da bu ödemelerin iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmadığını kabul eder. Belirleyici olan, ihtar tarihinde muaccel bir kira borcunun ödenmemiş olmasıdır.
İki haklı ihtar davası ne zaman açılır?
Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde; bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m.352/2). Kira yılı bitmeden açılan dava erken, bir aydan sonra açılan dava geç sayılır.
İhtarlar farklı kira yıllarına düşerse ne olur?
Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde iki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir. Biri bir kira yılında, diğeri sonraki kira yılında çekilen ihtarlar TBK m.352/2’deki şartı oluşturmaz.
Bu davada arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?
6325 sayılı Kanun m.18/B, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı sayar; iki haklı ihtara dayalı tahliye davası da bu kapsamdadır. Dosyanıza ilişkin değerlendirme için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her kira ilişkisinde sözleşme süresi, kira yılları, ihtarların içeriği ve tebliğ tarihleri farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak yapılan başvurulardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
