Kira bedeli ödenmediğinde tahliye yolunu açan ilk belge, dava dilekçesi değil ihtarnamedir. Türk Borçlar Kanunu m.315, kiracıya yazılı olarak süre verilmesini ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesini arar. Uygulamada tahliye davalarının önemli bir kısmı, davanın esasından değil ihtarnamenin içeriğinden veya süresinden kaybedilir. Aşağıda temerrüt ihtarnamesinin bir örneği ile her bölümün işlevi yer almaktadır.
🏛️ İhtarname Kime, Hangi Yolla Gönderilir?
TBK m.315 yalnızca “yazılı” bildirim aramaktadır; ancak tebliğ tarihinin ve içeriğin ispatı bakımından uygulamada ihtarname noter aracılığıyla keşide edilir. Muhatap kiracıdır. Kiralayan birden fazlaysa aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnamenin birlikte gönderilmesi ve davanın da birlikte açılması gerekir. Tebligatın hangi adrese çıkarılacağı ve adres değişikliğinin sonuçları için kira ilişkisinde tebligat ve adres sorunları yazımıza bakabilirsiniz.
Süre sonunda ödeme yapılmazsa iki yol gündeme gelir: kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsili istemli dava ile, İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamındaki tahliye talepli ilamsız icra takibi. Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). 01.09.2023’ten bu yana, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). İhtarname türlerinin tamamı kira ilişkisinde ihtarname türleri yazımızda karşılaştırılmıştır.
📄 Temerrüt İhtarnamesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Metin, noterde keşide edilen ihtarnamelerin biçimine uygun olarak kısa tutulmuştur.
Büromuzun hazırladığı ihtarnameler, kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve banka dekontları, tapu kaydı ve varsa önceki ihtarlar tek tek incelenerek yazılır; muaccel dönemlerin tespiti, iki haklı ihtar stratejisi ve sonrasında izlenecek dava ya da icra yolu dosyanın gerçeklerine göre şekillendirilir. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak ihtarname, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel belge ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İHTARNAME
KEŞİDECİ (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad / Ticaret unvanı], T.C. / Vergi No: [ ], Adres: [ ]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
MUHATAP (KİRACI): [Ad Soyad / Ticaret unvanı], Adres: [kiralananın adresi ve biliniyorsa diğer adres]
KONU: Ödenmeyen kira bedeli ve yan giderlerin, işbu ihtarnamenin tebliğini izleyen günden başlamak üzere otuz gün içinde ödenmesi; aksi hâlde kira sözleşmesinin feshedilerek tahliye ve alacak yollarına başvurulacağının ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil ile muhatap arasında [sözleşme tarihi] başlangıç tarihli, [süre] süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiralanan, [il / ilçe, açık adres] adresindeki [konut / çatılı işyeri] niteliğindeki taşınmazdır ve muhataba [teslim tarihi] tarihinde teslim edilmiştir.
2. Sözleşme uyarınca aylık kira bedeli [ ] TL olup, her ayın [ ]. günü akşamına kadar müvekkilin [banka adı] nezdindeki [IBAN] numaralı hesabına ödenmesi kararlaştırılmıştır. [Varsa:] Aidat ve [yan gider kalemi] muhatap tarafından karşılanacaktır.
3. Muhatap, aşağıda dökümü verilen ve muaccel hâle gelmiş bulunan kira bedeli ile yan gider borcunu vadesinde ödememiştir:
– [Ay / Yıl] dönemi kira bedeli: [ ] TL
– [Ay / Yıl] dönemi kira bedeli: [ ] TL
– [Ay / Yıl] dönemi yan gider / aidat: [ ] TL
Toplam: [ ] TL
4. Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre verilir ve bu sürede de ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün olup, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
5. Bu nedenle muhataba, işbu ihtarnamenin tebliğini izleyen günden başlamak üzere otuz günlük süre verilmektedir. Kısmî ödeme, ihtara konu borcun tamamını karşılamadığı sürece temerrüdü ortadan kaldırmaz.
İHTAR VE SONUÇ: Yukarıda dökümü verilen toplam [ ] TL tutarındaki kira bedeli ve yan giderin, işbu ihtarnamenin tebliğini izleyen günden başlamak üzere otuz gün içinde [IBAN] numaralı hesaba ödenmesini; bu süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde kira sözleşmesinin feshedileceğini, kiralananın tahliyesi ve birikmiş alacağın tahsili için dava ve icra yollarına başvurulacağını, doğacak yargılama ve icra giderleri ile vekâlet ücretinin muhataba ait olacağını ihtaren bildiririz. [Tarih]
Keşideci Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
SAYIN NOTER: Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhli bir nüshasının tarafımıza iadesini talep ederim.
🧭 İhtarnamedeki Bölümler Neden Önemli?
Dönem ve tutar dökümü ihtarnamenin çekirdeğidir. Hangi ayların hangi tutarlarla ödenmediği açıkça gösterilmezse, sonradan açılan davada hangi borcun temerrüde konu edildiği tartışmalı hâle gelir. Muaccel olmamış, yani ödeme günü henüz gelmemiş bir dönemin ihtara eklenmesi de ihtarnameyi sakatlayabilir.
Süre ve fesih ihtarı birlikte bulunmak zorundadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.11.2017 tarihli, 2017/6981 E. ve 2017/16284 K. sayılı kararında; ihtarnamede verilen süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerektiği, ayrıca tahliye davasının TBK m.315/2’deki otuz günlük süre dolduktan sonra açılması gerektiği, sürenin dolması beklenmeden açılan dava bakımından temerrüt koşullarının oluşmayacağı belirtilmiştir. Tahliye sürecinin bütünü kira borcu sebebiyle tahliye süreci yazımızda ele alınmıştır.
İhtarın kaç kez gönderildiği ayrı bir sonuç doğurur. TBK m.352/2’ye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sebebin koşulları iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazımızda; kiracının ileri sürebileceği savunmalar ise tahliye davasında kiracının savunmaları yazımızda incelenmiştir.
📎 İhtarnameye Eklenecek Belgeler
- Kira sözleşmesinin bir örneği; sözleşmede ödeme günü, yeri ve yan giderlere ilişkin kayıtlar ihtarın dayanağını oluşturur.
- Ödenmediği ileri sürülen dönemlere ilişkin banka hesap hareketleri veya makbuz kayıtları.
- Kiraya verenin malik sıfatını gösteren tapu kaydı; kiralayan ile malik farklıysa bu ilişkiyi gösteren belgeler.
- Aidat ve yan giderler ihtara dâhil ediliyorsa yönetim planı veya işletme projesi ile borç bildirimleri.
- Aynı kira yılı içinde daha önce gönderilmiş ihtarnameler ve tebliğ şerhleri.
Süre sonunda tahliye yerine ya da tahliyeyle birlikte alacağın tahsili tercih edildiğinde izlenen yol için kira alacağının tahsili ve tahliye talepli icra takibi yazımıza bakabilirsiniz. Dosyanıza özgü değerlendirme için kira hukuku avukatı İstanbul sayfamız üzerinden Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
İhtarnamenin noterden gönderilmesi zorunlu mudur?
TBK m.315 yazılı şekli aramakta, noter şartı öngörmemektedir. Bununla birlikte tebliğ tarihinin ve ihtar içeriğinin ispatı noter kanalıyla sağlandığından, uygulamada ihtarnameler noter aracılığıyla keşide edilmektedir.
Otuz günlük süre ne zaman başlar?
Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde en az on gün verilir. Daha kısa süre verilen ihtarname bu yönüyle sonuç doğurmaz.
Kiracı süre içinde borcun bir kısmını öderse ne olur?
İhtara konu borcun tamamı süre içinde ödenmedikçe temerrüt ortadan kalkmaz. Bu nedenle ihtarnamede toplam tutarın ve dönem dökümünün açık yazılması, kısmî ödemenin hangi döneme mahsup edildiğinin tartışmasız olması bakımından önem taşır.
Süre dolmadan tahliye davası açılırsa sonuç ne olur?
Temerrüde dayalı tahliye davasının, ihtarnamede verilen otuz günlük sürenin dolması beklendikten sonra açılması gerekir. Süre dolmadan açılan dava bakımından temerrüt koşulları oluşmamış sayılır; bu durum davanın reddi sonucunu doğurabilir.
Kiraya veren birden fazlaysa ihtarnameyi biri tek başına gönderebilir mi?
Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, ihtarnamenin birlikte gönderilmesi ve davanın da birlikte açılması aranmaktadır. Kiralayan sıfatı bulunmayan yeni malik bakımından ise farklı bir usul söz konusudur.
Bu ihtarname örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her kira ilişkisinin sözleşmesi, ödeme düzeni ve süreleri farklıdır ve belge buna göre düzenlenmelidir. Örnek kullanılarak yapılan bildirim ve taleplerden Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
