Erken Tahliye Kira Alacağı Davası Dilekçesi Örneği (TBK 325)
Kira sözleşmesinin süresi dolmadan anahtarın teslim edilmesi, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını o gün sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri veren kiracının borçlarının, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam edeceğini kabul eder. Bu sürenin ne kadar olduğu, kiraya verenin hangi kazançlarını indirmesi gerektiği ve davanın hangi ön koşula bağlı olduğu, uygulamada en çok tartışılan noktalardır. Bu yazıda görevli mahkeme ve arabuluculuk şartı, makul sürenin belirlenmesi, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yakın tarihli bir kararı ve erken tahliye kira alacağı davası dilekçesi örneği yer alıyor.
🏛️ Dava Hangi Mahkemede Açılır, Arabuluculuk Şart mı?
Kira ilişkisinden doğan alacak davaları, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Bu kural konut ve çatılı iş yeri kiraları için aynıdır; örneğin Kadıköy’deki bir taşınmazın kirası için İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi. Genel yetki kuralının yanında, sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10).
28.03.2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla eklenen 6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa, son tutanak dava dilekçesine eklenir. Sürecin ayrıntıları kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımızda anlatılmıştır.
📐 Makul Süre Nasıl Belirlenir, Neler İndirilir?
TBK m.325, kiracının erken çıkışını bir “tazminat” yaptırımına değil, kira borcunun sınırlı bir süre için devamına bağlar. Makul süre, kiralananın aynı veya benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği zaman dilimidir ve somut olayda taşınmazın niteliği, konumu, kira piyasası ve kiraya verenin çabası birlikte değerlendirilir. Konunun genel çerçevesi kiracının erken tahliyesi ve sorumluluğu yazımızda yer alır.
- Sözleşmedeki ihbar veya fesih süresi: Taraflar kiracının fesih bildirimi için bir süre kararlaştırmışsa bu süre makul sürenin belirlenmesinde ölçü olarak öne çıkar.
- Bilirkişi incelemesi: Sözleşmede ölçü yoksa taşınmazın benzerleriyle karşılaştırılarak yeniden kiraya verilme süresi bilirkişi aracılığıyla tespit edilir.
- Yeni kiracı gösterilmesi: Kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir kişi bulursa borcu sona erer (m.325/1, ikinci cümle).
- İndirim yükümlülüğü: Kiraya verenin kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği veya kasten elde etmekten kaçındığı yararlar alacaktan düşülür (m.325/2).
- Sözleşmenin kalan süresi: Makul süre, sözleşmenin sona ereceği tarihi aşamaz; kalan süre daha kısaysa alacak o tarihe kadar hesaplanır.
Erken çıkışta kiracının yaptığı faydalı masrafların akıbeti için erken tahliyede faydalı masraf, tahliye davası sürerken anahtarın teslim edildiği dosyalar için tahliye davası sürerken erken tahliye yazılarımıza bakılabilir. Teminat olarak verilen paranın mahsubu ve iadesi ise depozito iadesi davası dilekçesi örneğimizde ayrıca ele alınmıştır.
🔍 Yargıtay 3. HD 2026/3424: Sözleşmedeki İhbar Süresi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 02.06.2026 tarihli ve E.2026/2630, K.2026/3424 sayılı kararında, beş yıl süreli bir iş yeri kirasında taşınmazın süre bitmeden yaklaşık altı ay önce boşaltılmasını incelemiştir. İlk derece mahkemesi bilirkişi raporuna dayanarak bir aylık kira bedeline hükmetmiş, bölge adliye mahkemesi istinaf başvurularını esastan reddetmiştir. Sözleşmede kiracının altı ay önceden ihbar etmek kaydıyla sözleşmeyi feshedebileceği kararlaştırılmıştı.
Daire, kiracının erken feshinin haklı bir nedene dayandığının ispatlanamadığını belirtmiş; kiraya verenin zararını, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parası olarak tanımlamış ve sözleşmedeki altı aylık feshi ihbar süresinin makul süre olarak kabul edilmesi gerektiğine hükmederek kararları davacı yararına bozmuştur. Kararın ayrıntılı incelemesi erken tahliyede altı aylık kira – Yargıtay 3. HD 2026/3424 yazımızdadır.
📄 Erken Tahliye Kira Alacağı Davası Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, kira süresi dolmadan anahtarı teslim eden kiracıya karşı kiraya veren tarafından, arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamamasının ardından açılan bir davaya göre kurulmuştur; dilekçe içinde makul süre ve mahsup kalemleri ayrı bir hesap çizelgesiyle gösterilmiştir.
Büromuzun hazırladığı dava dilekçeleri; kira sözleşmesi ve ekleri, ödeme kayıtları, anahtar teslim ve tahliye yazışmaları, ilan ve yeni kiracı arayışına ilişkin belgeler ile depozito durumu birlikte incelenerek, makul süre ve mahsup hesabı dosyaya özgü verilerle kurulacak biçimde yazılır. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak dilekçe, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU ( ) SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad / Unvan], T.C. Kimlik No / Vergi No: [ ], [Adres]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALI (KİRACI): [Ad Soyad / Unvan], [Adres]
DAVA DEĞERİ: [ ] TL
KONU: Kiralananın sözleşme süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle, makul süreye ilişkin kira alacağının tahsili talebidir (TBK m.325).
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil ile davalı arasında [adres] adresindeki [konut / iş yeri] hakkında [başlangıç tarihi] başlangıç tarihli, [ ] yıl süreli kira sözleşmesi kurulmuştur. Dava tarihi itibarıyla aylık kira bedeli [ ] TL’dir. Sözleşmenin [ ]. maddesi uyarınca kiracı, sözleşmeyi [ ] ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla feshedebilecektir.
2. Davalı, sözleşme süresinin bitimine [ ] ay kala, [tarih] tarihinde [bildirimde bulunmaksızın / sözleşmedeki süreye uymayan bir bildirimle] kiralananı boşaltarak anahtarı [teslim tutanağı / noter / kargo] ile teslim etmiştir. Erken fesih için ileri sürülen haklı bir neden bulunmamaktadır.
3. Müvekkil, tahliyeden sonra kiralananı yeniden kiraya vermek için [ilan / emlak ofisi] yoluyla girişimde bulunmuş; kiralanan [tarih] tarihine kadar boş kalmış [veya hâlen boştur]. Davalı, bu süre içinde sözleşmeyi devralmaya hazır ve ödeme gücü bulunan bir kiracı göstermemiştir.
4. TBK m.325/1 uyarınca davalının kira borcu, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam etmektedir. Sözleşmede kararlaştırılan [ ] aylık ihbar süresi bu sürenin ölçüsüdür (Yargıtay 3. HD, 02.06.2026, E.2026/2630 K.2026/3424). Müvekkilin kurtulduğu giderler ve elde ettiği yararlar TBK m.325/2 uyarınca aşağıdaki çizelgede indirilmiştir:
| Tahliye (anahtar teslim) tarihi | [ ] |
| Sözleşmenin sona ereceği tarih | [ ] |
| Talep edilen makul süre ve dayanağı | [ ] ay – sözleşme m.[ ] / bilirkişi incelemesi |
| Aylık kira bedeli × makul süre | [ ] TL |
| (–) Kurtulunan giderler | [ ] TL |
| (–) Yeniden kiralamadan elde edilen kira (varsa) | [ ] TL |
| (–) Mahsup edilen depozito (varsa) | [ ] TL |
| Talep edilen alacak | [ ] TL |
5. Uyuşmazlık için [tarih] tarihinde arabulucuya başvurulmuş, görüşmelerde anlaşma sağlanamamış ve [tarih] tarihli son tutanak düzenlenmiştir (6325 s.K. m.18/B).
6. Makul sürenin daha uzun olduğunun bilirkişi incelemesiyle anlaşılması hâlinde talep sonucunu artırma hakkımız saklıdır. [Tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri, yan giderler ve kiralanandaki hasar bedeli bakımından ayrıca dava ve talep hakkımız saklıdır.]
HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı TBK m.325 ve kira sözleşmesine ilişkin hükümler; 6100 sayılı HMK m.4/1-a, m.10; 6325 sayılı Kanun m.18/B; 3095 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı ve tahliye yazışmaları, banka ödeme kayıtları, ilan ve emlak ofisi yazışmaları, [yeni kira sözleşmesi], arabuluculuk son tutanağı, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık, her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle;
1. Makul süreye ilişkin [ ] TL kira alacağının, her bir aylık kira bedelinin muaccel olduğu tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline,
2. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
EKLER: 1- Kira sözleşmesi, 2- Anahtar teslim belgesi, 3- Arabuluculuk son tutanağı, 4- İlan ve yazışma örnekleri, 5- Vekâletname
Davacı Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Fesih maddesi ve kalan süre. Sözleşmedeki ihbar süresi, Yargıtay 3. HD 2026/3424 kararında olduğu gibi makul sürenin doğrudan ölçüsü olabilir. Sözleşmenin sona ereceği tarihin de yazılması, talebin kalan süreyi aşıp aşmadığının denetlenmesini sağlar.
Anahtar teslimi. Makul sürenin başlangıcı kiralananın fiilen geri verildiği tarihtir. Teslimin tutanak, noter veya yazışmayla belgelenmesi, bu tarih üzerindeki tartışmayı daraltır; teslimden önceki dönem için ödenmeyen kiralar ayrı bir alacak kalemidir.
Yeniden kiralama çabası. TBK m.325/2, kiraya verenin kasten elde etmekten kaçındığı yararların da indirileceğini öngörür. İlan ve emlak ofisi kayıtlarının dilekçede anılması, taşınmazın boş kalmasının kiraya verenin tutumundan kaynaklanmadığını göstermeye yöneliktir.
Hesap çizelgesi. Brüt kira, indirilen kalemler ve depozito mahsubunun ayrı satırlarda gösterilmesi, bilirkişi incelemesinin hangi rakamlar üzerinden yapılacağını belirler ve talebin kısmen reddi ihtimalinde hangi kalemin tartışmalı olduğunu ortaya koyar.
Arabuluculuk tutanağı. Dava şartı olduğundan son tutanağın tarihi ve sonucu dilekçede yer alır. Kira bedeli ödenmediği için yapılan icra takibi ve ihtar süreci ise farklı bir yol izler; bunun için kira ödenmemesi ihtarname örneği yazımıza bakılabilir. Sözleşme feshedilmeden kiralananın boşaltıldığı ve kiracının kira borcunun sürdüğü durumlar feshedilmeyen kira sözleşmesinde kira borcu yazımızda incelenmiştir.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller.
- Anahtar teslim tutanağı, noter ihtarnamesi veya tahliyeyi gösteren yazışmalar.
- Son kira bedelini gösteren banka dekontları.
- Kiralananın yeniden kiraya verilmesi için verilen ilanlar ve emlak ofisi yazışmaları.
- Kiralanan yeniden kiraya verildiyse yeni kira sözleşmesi.
- Arabuluculuk son tutanağı.
- Vekâletname.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Erken çıkan kiracı sözleşmenin kalan bütün kiralarını öder mi?
Kural olarak hayır. TBK m.325/1’e göre kiracının borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için devam eder; bu süre sözleşmenin kalan süresinden kısa olabilir. Kiraya verenin elde ettiği yararlar da alacaktan indirilir (m.325/2).
Makul süre her dosyada üç ay mıdır?
Kanunda sabit bir süre yoktur. Süre, taşınmazın niteliği, konumu ve kira piyasası dikkate alınarak belirlenir; sözleşmede kiracı için bir ihbar süresi kararlaştırılmışsa, Yargıtay 3. HD 2026/3424 kararında olduğu gibi bu süre ölçü olarak esas alınabilir.
Kiracı yeni bir kiracı bulursa borcu sona erer mi?
Kiracının, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde sözleşmeden doğan borçları sona erer (TBK m.325/1). Önerilen kişinin bu niteliklere sahip olup olmadığı somut olayda değerlendirilir.
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bunun dışındadır. Dosyanıza ilişkin değerlendirme için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her kira ilişkisinde sözleşmenin süresi, fesih maddesi, tahliye biçimi ve kiralananın yeniden kiraya verilme durumu farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak yapılan başvurulardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
