Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin başvurduğu en hızlı yollardan biri, tahliye talepli ilamsız icra takibidir. Bu takipte kiracıya, hem ödeme hem de ihtar süresi sonunda icra mahkemesinden tahliye istenebileceği bildirimini içeren ödeme emri (örnek 13) gönderilir. Kiracı ödeme emrine itiraz ederse takip durur ve kiraya verenin icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini istemesi gerekir. Bu dilekçede sürelerin, ihtar süresinin ve kiracının itirazının niteliğinin doğru gösterilmesi, talebin kabul edilip edilmeyeceğini doğrudan etkiler. Aşağıda kira alacağı nedeniyle icra hukuk mahkemesine sunulan itirazın kaldırılması ve tahliye dilekçesinin örneği ve bölümlerinin işlevi yer alıyor.
⏱️ Takipten Tahliyeye: Süreç ve Süreler
Tahliye talepli kira takibi, birbirine bağlı birkaç sürenin doğru hesaplanmasına dayanır. İİK m.269 metninde eski Borçlar Kanunu’na yapılan atıf, uygulamada Türk Borçlar Kanunu m.315 ve 362 olarak okunmaktadır.
| Aşama | Süre | Dayanak |
| Ödeme emrine itiraz | Tebliğden itibaren 7 gün | İİK m.269/2 |
| Kira borcunu ödeme (ihtar süresi) | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün, diğerlerinde en az 10 gün | TBK m.315 |
| İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi | İtirazın alacaklıya tebliğinden itibaren 6 ay | İİK m.269/3, 68/1 |
| İtiraz yoksa tahliye talebi | İhtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay | İİK m.269/a |
| Tahliye kararının infazı | Kesinleşme beklenmez; tefhim veya tebliğden itibaren 10 gün | İİK m.269/c |
Ödeme emrinin borçluya usulüne uygun tebliğ edilmemesi hâlinde itiraz ve ihtar süreleri işlemeye başlamaz; bu nedenle tebligatın usulüne uygunluğu, dilekçeden önce kontrol edilen ilk husustur. Takibin nasıl başlatıldığına dair ayrıntılar için kira alacağının tahsili ve tahliye talepli icra takibi yazımıza; takip öncesinde noter kanalıyla ihtar tercih edilecekse kira ödenmemesi ihtarname örneği yazımıza bakabilirsiniz.
🧩 Kiracının İtiraz Türleri ve Sonuçları
İcra mahkemesinin nasıl bir inceleme yapacağı, kiracının hangi itirazda bulunduğuna bağlıdır:
- Sözleşmeye veya imzaya itiraz yoksa: Borçlu itirazında kira sözleşmesini ve imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m.269/2). Bu durumda kira ilişkisi tartışma konusu olmaktan çıkar.
- Sözleşme veya imza inkâr edilmişse: Alacaklı, noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Adi yazılı sözleşmede imza inkârı hâlinde yol genel mahkemedir (İİK m.269/b).
- Ödeme veya başka bir sebep ileri sürülmüşse: Kiracı kiranın ödendiğini ya da istenemeyeceğini; noter belgesi, alacaklının ikrar ettiği belge veya resmî makbuzla ispat etmek zorundadır (İİK m.269/c). Banka dekontu gibi belgelerin bu kapsamda değerlendirilmesi dosyaya göre incelenir.
Temerrüdün yalnızca kira bedeline değil, yan giderlere de dayanabileceği konusunda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.07.2025 tarihli ve E.2024/785, K.2025/426 sayılı kararı önem taşır: Kurul, ihtar süresi içinde yalnızca kira bedellerini ödeyip takipte istenen yan giderleri ödemeyen kiracının temerrüde düştüğünü kabul ederek tahliye istemini reddeden direnme kararını bozmuştur. Kararın ayrıntılı incelemesi için yan giderlerin ödenmemesi ve temerrütle tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
🏛️ Görevli ve Yetkili Mahkeme
İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi, takibin yapıldığı icra dairesinin bağlı olduğu yerdeki icra hukuk mahkemesine sunulur. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk kural olarak dava şartı olsa da, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır (6325 s.K. m.18/B-1-a). Kira alacağına itiraz edilmiş ve alacaklı belgelerle itirazın kaldırılmasını sağlayamıyorsa genel mahkemede açılabilecek dava için itirazın iptali davası dilekçesi örneği yazımıza, kira davalarında görev ve yetki için kira davalarında görevli ve yetkili mahkeme yazımıza bakabilirsiniz.
📄 İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, adi yazılı kira sözleşmesiyle kiralanan bir konutta birkaç aylık kira bedeli ödenmediği için tahliye talepli takip başlatılan, kiracının sözleşmeyi ve imzasını inkâr etmeden “borcu ödediğini” bildirerek itiraz ettiği ve otuz günlük süre içinde ödeme yapmadığı bir olay üzerine kurulmuştur.
Büromuzun hazırladığı dilekçeler; kira sözleşmesi, takip talebi, ödeme emri ve tebligat şerhi, itiraz dilekçesi ve ödeme kayıtları incelenerek, süreler ve alacak kalemleri dosyaya göre hesaplandıktan sonra yazılır. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak dilekçe, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ İCRA HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (ALACAKLI): [Ad Soyad], T.C. No: [ ], [Adres]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALI (BORÇLU): [Ad Soyad], T.C. No: [ ], [Kiralanan adres]
İCRA DOSYASI: İstanbul Anadolu [ ]. İcra Dairesi [Yıl/No] E.
DEĞER: [ ] TL (takip konusu kira alacağı) – Tahliye talebi bakımından [yıllık kira bedeli] TL
KONU: Davalı borçlunun kira alacağına dayalı tahliye talepli takibe yaptığı itirazın kaldırılması, kiralananın tahliyesi ve icra inkâr tazminatına hükmedilmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Davalı, [tarih] başlangıç tarihli adi yazılı kira sözleşmesiyle müvekkile ait [adres] adresindeki konutu aylık [ ] TL bedelle kiralamıştır. Kira bedeli sözleşmenin [ ]. maddesi uyarınca her ayın [ ]. gününe kadar [banka hesabına] ödenecektir.
2. Davalının [ay/yıl – ay/yıl] dönemine ait [ ] aylık kira bedelini ödememesi üzerine müvekkil tarafından [tarih] tarihinde yukarıda numarası yazılı tahliye talepli takip başlatılmış; TBK m.315 uyarınca otuz günlük ihtar süresini ve İİK m.269 uyarınca tahliye bildirimini içeren örnek 13 ödeme emri davalıya [tarih] tarihinde usulüne uygun olarak tebliğ edilmiştir.
3. Davalı [tarih] tarihli itiraz dilekçesinde kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmemiş, yalnızca “borcun ödendiğini” ileri sürmüştür. İİK m.269/2 uyarınca kira sözleşmesi ve şartları davalı tarafından kabul edilmiş sayılır.
4. Davalının ödeme savunması, İİK m.269/c’de sayılan noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge, müvekkilin ikrar ettiği bir belge ya da resmî makbuzla ispatlanmamıştır. Müvekkilin [banka adı] hesap hareketleri incelendiğinde takip konusu aylara ilişkin herhangi bir ödeme bulunmadığı görülmektedir.
5. Davalı otuz günlük ihtar süresi içinde de takip konusu kira borcunu ödememiş ve temerrüde düşmüştür. İtiraz müvekkile [tarih] tarihinde tebliğ edilmiş olup işbu talep İİK m.269 ve 68 uyarınca altı aylık süre içinde yapılmaktadır.
HUKUKİ NEDENLER: 2004 sayılı İİK m.68, 269, 269/a, 269/c, 269/d; 6098 sayılı TBK m.314, 315; 6325 sayılı Kanun m.18/B; 6100 sayılı HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: İcra dosyası (takip talebi, ödeme emri, tebliğ mazbatası, itiraz dilekçesi ve itirazın tebliğine ilişkin belge), kira sözleşmesi, banka hesap hareketleri, tapu kaydı ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Davalı borçlunun İstanbul Anadolu [ ]. İcra Dairesi’nin [Yıl/No] E. sayılı dosyasına yaptığı itirazın kaldırılmasına,
2. Davalının [adres] adresindeki kiralanandan tahliyesine,
3. Davalı aleyhine İİK m.68 ve 269/d uyarınca alacağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı (Alacaklı) Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
EKLER: 1) Vekâletname 2) İcra dosyası onaylı örneği 3) Kira sözleşmesi 4) Banka hesap hareketleri 5) [Varsa tapu kaydı ve diğer belgeler]
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Tebliğ ve süre tarihleri. İcra mahkemesi önce ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğini, ihtar süresinin dolup dolmadığını ve talebin altı aylık süre içinde yapılıp yapılmadığını inceler. Bu tarihlerin dilekçede tek tek gösterilmesi, incelemenin dosya üzerinden hızla yapılmasını sağlar.
İtirazın niteliği. Kiracının sözleşmeyi veya imzayı inkâr edip etmediği, icra mahkemesinin yetkisini belirler. İnkâr yoksa sözleşme kabul edilmiş sayılır; adi yazılı sözleşmede imza inkârı varsa genel mahkeme yolu gündeme gelir. Bu nedenle itiraz dilekçesinin içeriği açıklamalar bölümünde ayrıca özetlenir.
Ödeme savunmasına cevap. İİK m.269/c’deki belge sınırı, icra mahkemesinin sınırlı inceleme yetkisinin sonucudur. Dilekçede kiracının sunduğu veya sunabileceği belgelerin bu kapsamda olmadığı ve hesap hareketlerinde ödeme bulunmadığı gösterilir.
Yan giderler ve kısmi ödeme. Takipte yan gider talep edilmişse, sözleşmede yan giderin miktar veya oranının belirli olup olmadığı önem kazanır; belirli değilse alacak yargılamayı gerektirebilir. Süre içinde yapılan kısmi ödemenin temerrüdü ortadan kaldırıp kaldırmadığı da açıklamalarda değerlendirilir. Kira ilişkisinin diğer sona erme yolları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası dilekçesi örneği ve kira borcu sebebiyle tahliye süreci yazılarımıza bakabilirsiniz. Dosyanıza özgü değerlendirme ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- İcra takip dosyasının onaylı örneği: takip talebi, örnek 13 ödeme emri ve tebliğ mazbatası.
- Borçlunun itiraz dilekçesi ve itirazın alacaklıya tebliğine ilişkin belge.
- Kira sözleşmesi (noter onaylıysa bu durumu gösteren nüsha).
- Kira bedelinin ödeneceği hesaba ait hesap hareketleri.
- Yan gider talep ediliyorsa fatura ve yönetim kayıtları.
- Vekil aracılığıyla başvuruluyorsa vekâletname.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
İtirazın kaldırılması için arabulucuya başvurmak gerekir mi?
6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı sayarken, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu kapsamın dışında tutar. Tahliye talepli ilamsız takipte icra mahkemesine yapılan başvuru bu istisna çerçevesinde değerlendirilir.
Altı aylık süre geçerse ne olur?
İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (İİK m.269/3). Bu durumda alacak ve tahliye talepleri için genel hükümlere göre dava yolu gündeme gelir.
Kiracı hiç itiraz etmezse tahliye nasıl istenir?
Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). Bu durumda itirazın kaldırılması değil, doğrudan tahliye talep edilir.
Tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir mi?
İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak tahliye için kararın borçluya tefhimi veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m.269/c). Borçlu, kanun yoluna başvurarak icranın geri bırakılması imkânından yararlanabilir.
Kiracı otuz gün içinde borcun bir kısmını öderse tahliye istenebilir mi?
Temerrüdün oluşup oluşmadığı, ödemenin takip konusu muaccel kira ve yan gider borcunun tamamını karşılayıp karşılamadığına göre değerlendirilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, süre içinde yalnızca kira bedellerini ödeyip takipte istenen yan giderleri ödemeyen kiracı yönünden temerrüdün gerçekleştiğini kabul etmiştir; somut dosyada alacak kalemlerinin sözleşmeyle belirliliği ayrıca incelenir.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her dosyada tebligat ve süreler, kiracının itirazının niteliği, ödeme kayıtları ve alacak kalemleri farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak yapılan başvuru ve taleplerden Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
