Kiralanan otel hiç teslim edilmezse ve kiraya veren aynı binayı birkaç ay sonra kendi adına işletmeye açarsa, kiracının yoksun kaldığı kâr nasıl hesaplanır? Bilirkişinin otel gelirinden yalnızca kira bedelini düşmesi yeterli midir, yoksa personel, enerji ve benzeri işletme giderleri de hesaba katılmalı mıdır? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, on yıl süren bir kira uyuşmazlığında bu soruya net bir yöntemle cevap vermiş ve kâr kaybını brüt gelir üzerinden belirleyen hükmü bozmuştur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 04.11.2025 tarihli ve E.2025/1301, K.2025/5209 sayılı kararıyla, kiracı lehine 194.106 Euro kâr kaybı tazminatına hükmeden Sulh Hukuk Mahkemesi kararını, net kârın denetime elverişli biçimde belirlenmediği gerekçesiyle davalı kiraya veren yararına bozmuştur.
🏨 Restore edilecek otel ve iki ihtarname
Davacı kiracı ile davalı kiraya veren arasında, 01.10.2013 tarihinde başlayıp 31.03.2024 tarihinde sona erecek uzun süreli bir kira sözleşmesi kurulmuştur. Dava dilekçesine göre sözleşmenin iki maddesi uyuşmazlığın merkezindedir:
- 8. madde: Taşınmaz, kiraya veren tarafından her türlü noksandan ari, tüm tesisatları sağlam ve çalışır durumda teslim edilecek; kiracı ise resmî kurumlardan izin gerektirmeyen dekorasyon amaçlı tadilatları yapabilecektir.
- 10. madde: Kiraya veren, binayı komple restore edilmiş vaziyette, baştan aşağı yenileyerek teslim edecektir.
Kiracıya göre taşınmaz kararlaştırılan sürede ve şartlarda teslim edilmemiştir. Kiracı, 20.01.2014 tarihli noter ihtarnamesiyle tebliğden itibaren yedi gün içinde sözleşmeye uygun teslim yapılmasını, aksi hâlde zararlarının tazmini yoluna gidileceğini bildirmiştir. Kiraya veren 03.02.2014 tarihli cevabi ihtarnamesinde, mevzuat değişikliği ve ruhsat işlemlerini yürüten kurumların genel meşguliyeti nedeniyle teslimin gerçekleşemediğini ileri sürmüştür. Kiracının iddiasına göre kiraya veren, 2014 yılının yaz aylarında aynı taşınmazı apart otel olarak kendi adına işletmeye açmıştır. Dava 26.06.2015 tarihinde açılmış ve 194.106 Euro kâr kaybı istenmiştir.
⚖️ İlk hüküm ve 2019 tarihli bozma
Davalı kiraya veren savunmasında, kira ödeme borcunun fiilî teslimden sonra başlayacağının ve işletme için gerekli tüm izinlerin kiracı tarafından alınacağının kararlaştırıldığını ileri sürmüştür. Tadilat ve inşaatın tamamlandığını, ancak ruhsat hazırlığı sürerken 2013 yılındaki toplumsal olaylar nedeniyle ruhsat alınamayacağının anlaşıldığını, sözleşmenin ortak iradeyle hükümsüz kaldığını savunmuştur. Ayrıca kiracının tefrişat masraflarını kapsayan 106.909,12 TL tutarında fatura kestiğini ve bu tutarın vadelere bölünerek kısmen ödendiğini belirtmiştir.
Mahkeme 17.05.2016 tarihli kararıyla davayı reddetmiştir. Gerekçeye göre kiraya veren taşınmazı teslime hazır olduğunu bildirmiş, bu beyanın samimi olmadığına dair delil bulunmadığından kiracının teslim almaktan kaçındığı kabul edilmeli ve bu durumda aynen ifadan vazgeçilerek müspet zarar istenemezdi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 25.06.2019 tarihli ilamıyla bu hükmü bozmuştur. Bozma ilamındaki tespitler, davanın sonraki seyrini belirlemiştir:
- Sözleşmede otel ruhsatını kimin alacağı açıkça yazılmasa da ihtarlar, sözleşme kapsamı ve ruhsatın fiilen davalı tarafından alınmış olması karşısında, otelin ruhsatıyla birlikte kiraya verildiği kabul edilmelidir.
- Kiraya verenin taşınmazı teslim etmemesi sözleşmeye aykırılıktır; kiracının ruhsat alınıncaya kadar oteli teslim almaması ise aykırılık sayılmaz.
- Kiraya veren, teslim alınmazsa sözleşmenin feshedileceğine dair ihtar göndermediğinden kiracıyı temerrüde düşürmemiştir.
- Ruhsat alındıktan sonra teslim için ihtar gönderilmeyip otel kiraya veren adına işletilmeye başlandığından, sözleşme kiraya veren tarafından fiilen feshedilmiştir.
- Haksız fesih nedeniyle kiracı kâr kaybı isteyebilir; ancak bunun için kiracının aynı şartlarla benzer bir yeri kiralaması için gereken makul süre ve bu süredeki muhtemel kârı belirlenmelidir.
Kiraya verenin teslim borcu bugün 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Karar metni bu maddeye numarasıyla atıf yapmasa da Dairenin “kullanım amacına uygun teslim” vurgusu bu yükümlülüğe dayanır.
🧮 Bozmaya uyulduktan sonraki hesaplama
Sulh Hukuk Mahkemesi bozmaya uymuş ve 2024/76 Esas, 2024/172 Karar sayılı kararıyla davayı kabul etmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda izlenen yol şöyledir:
- Kiracının benzer bir yeri kiralaması için gereken makul süre altı ay olarak belirlenmiştir.
- 2013 yılında bölgedeki otellerin doluluk oranı, oda satış fiyatları ve davaya konu otelin oda ve yatak sayısı dikkate alınmıştır.
- Günlük iki kişilik oda fiyatı 120 Euro kabul edilmiştir.
- Bu verilerle kiracının yoksun kaldığı kâr 234.840 Euro bulunmuştur.
- Taleple bağlılık ilkesi gereği, istenen 194.106 Euro ile sınırlı olarak hüküm kurulmuştur.
Davalı kiraya veren bu kararı temyiz etmiştir. Temyiz dilekçesinde, raporlar arasındaki çelişkilerin giderilmediğini, 2013 Ekim ayından itibaren aylık net kâra ilişkin bir tespit bulunmadığını ve işletme gelirlerinden yalnızca kira bedeli düşülerek “afaki” bir hesap yapıldığını, otelin diğer giderlerinin dikkate alınmadığını ileri sürmüştür.
🔁 Yargıtay neden yeniden bozdu?
Daire önce uyuşmazlığı, kullanım amacına uygun olarak hiç teslim edilmeyen otel nedeniyle sözleşmenin feshi ve kâr kaybının tazmini istemi olarak tanımlamıştır. Ardından iki ayrı sonuca varmıştır.
Birincisi, bozma ilamında belirtilen esaslara uyulduğundan ve bozma kapsamı dışında kalan yönler kesinleştiğinden, davalının bu yönlere ilişkin itirazları reddedilmiştir. Bu, kiraya verenin teslim borcunu ihlal ettiği ve sözleşmeyi fiilen feshettiği yönündeki 2019 tespitlerinin artık yeniden tartışılamayacağı anlamına gelir.
İkincisi, mahkeme bozmaya uyduğunu açıklamış, ancak bozmanın gereğini tam olarak yerine getirmemiştir. Bilirkişi raporunda, işletmenin zorunlu harcama kalemleri arasında yer alan ve gelirden düşülmesi gereken işletim giderlerinin hesaba katılmadığı görülmektedir. Raporda sektörel kârlılık oranı esas alınarak hasılattan oranlama yapılabileceği belirtilmiş, fakat mahkeme bu konuda gerekçe göstermemiştir.
Daireye göre mahkemenin yapması gereken, benzer işletmelerin aynı dönemdeki muhtemel cirosu, kâr oranı ve tespit edilecek işletme giderlerinin ciroya oranını değerlendirerek muhtemel net kârın belirlenmesi için denetime elverişli yeni bir rapor almak ve sonuca göre karar vermekti. Eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı bulunmuş, karar davalı yararına bozulmuştur.
📊 Net kâr yöntemi: hangi kalemler düşülür?
Kararın en kullanışlı bölümü, kâr kaybının nasıl hesaplanacağını adım adım tarif etmesidir. Daireye göre kâr kaybı, sözleşme ifa ile sona erseydi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden aşağıdaki kalemlerin toplamı indirilerek bulunur:
- Zarar görenin yapması gereken bütün zorunlu harcama kalemleri,
- Sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle tasarruf ettiği, yani yapmaktan kurtulduğu giderler,
- Aynı süre içinde başka bir işten sağlayacağı ya da kasten sağlamaktan kaçındığı kazançlar.
Daire ayrıca kiracının kiraya verene ödemesi gereken kira paralarının da zorunlu giderler arasında sayılacağını hatırlatmıştır. Somut dosyada kira bedeli düşülmüş, ancak otelin işletilmesi için zorunlu olan diğer giderler düşülmemiştir. Kararın vurguladığı nokta budur: Bir otelin oda satışından elde edeceği hasılat ile kiracının cebine girecek kâr aynı şey değildir. Doluluk oranı ve oda fiyatı ile bulunan rakam, ancak işletme giderleri çıkarıldıktan sonra “kâr kaybı” niteliği kazanır.
Yöntemin bir diğer unsuru, 2019 bozmasında belirlenen makul süre sınırıdır. Kiracı, sözleşmenin kalan süresinin tamamı için değil, aynı şartlarla benzer bir yer kiralayabileceği süre için kâr kaybı isteyebilir. Bu dosyada makul süre altı ay olarak belirlenmiştir. Böylece on yılı aşan bir sözleşmede tazminat, yalnızca altı aylık net kârla sınırlanmış olmaktadır.
Kiralananın kullanılamaması nedeniyle ortaya çıkan zarar türlerine ilişkin farklı bir örnek için kiracının yangınında kira kaybı yazısına, otel kiralarındaki fesih meselesinin başka bir yönü için ise otelde hor kullanım ve fesih yazısına bakılabilir.
📜 Neden hâlâ karar düzeltme yolu?
Kararın sonuç kısmı, bugünkü istinaf sistemine alışkın okuyucuya ilk bakışta eski görünebilir. Bozma, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 428. maddesine dayandırılmış; aynı Kanunun 440. maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolunun açık olduğu belirtilmiştir.
Bunun nedeni, dosyadaki ilk hükmün 17.05.2016 tarihinde, yani bölge adliye mahkemelerinin faaliyete geçmesinden önce verilmiş olmasıdır. Bu tür dosyalarda bozmadan sonra verilen kararlar da eski temyiz sistemi içinde incelenmeye devam eder. Bu nedenle dosya istinafa değil, doğrudan Yargıtay’a gelmiş ve Daire kararına karşı karar düzeltme yolu gösterilmiştir.
Sonuç olarak dosya, net kârın yeniden hesaplanması için ilk derece mahkemesine dönecektir. Kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin itirazlar reddedildiğinden, yeniden yargılamada tartışmanın ağırlıklı olarak net kârın hesap yöntemine yoğunlaşacağı görülmektedir.
❓ Merak edilenler
Kiracı otelin anahtarını almadığı hâlde neden temerrüde düşmüş sayılmadı?
2019 tarihli bozma ilamına göre otel ruhsatıyla birlikte kiraya verilmiştir ve ruhsat alınıncaya kadar teslim almamak kiracı açısından sözleşmeye aykırılık değildir. Ayrıca kiraya veren, teslim alınmazsa sözleşmenin feshedileceğini bildiren bir ihtar göndermediğinden kiracıyı temerrüde düşürmemiştir.
Mahkeme 234.840 Euro hesapladığı hâlde neden 194.106 Euro’ya hükmetti?
Kiracı dava dilekçesinde 194.106 Euro talep etmiştir. Hâkim taleple bağlı olduğundan, bilirkişinin daha yüksek bir rakam bulması tazminatı talebin üzerine çıkarmamıştır.
Bozma kararı kiracının tazminat hakkını ortadan kaldırıyor mu?
Hayır. Daire, bozma kapsamı dışında kalan ve kesinleşen yönlere ilişkin itirazları reddetmiştir. Bozma yalnızca kâr kaybının hesaplanma yöntemine ilişkindir; işletme giderleri düşülerek bulunacak net kâra göre yeniden karar verilecektir.
Kiraya verenin tefrişat için yaptığı ödemeler hesaba katıldı mı?
Kiraya veren, kiracının kestiği 106.909,12 TL tutarındaki fatura için kısmi ödeme yaptığını savunmuştur. Yargıtay kararında bu ödemenin hesaba etkisine ilişkin ayrı bir değerlendirme bulunmamaktadır; bozma gerekçesi işletme giderlerinin düşülmemesiyle sınırlıdır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, benzer kararlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Olgulara ilişkin anlatım, karar metninde aktarılan taraf iddiaları, önceki bozma ilamı ve bilirkişi raporu özetine dayanır. Karar, kâr kaybının hesap yöntemine ilişkin bir bozma kararıdır ve dosya yeniden yargılama aşamasındadır. Sözleşme hükümleri, ruhsat durumu ve işletme türü farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
