Peşin Kirada Kiracının İzin Borcu – Yargıtay 3. HD 2026/2948

Boş bir arsa, henüz çizilmemiş bir okul binası ve iki yıllık kiranın tamamı peşin ödenmiş bir kira sözleşmesi. Kiraya veren binayı inşa edip teslim edecek, kiracı ise binayı okul olarak kullanacaktır. Teslim tarihi geçer, bina yüzde 35 seviyesinde kalır, kiracı sözleşmeyi feshederek ödediği kirayı ve aynı tutarda cezai şartı ister. İlk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi kiracıyı haklı bulur. Yargıtay ise dosyada bakılmamış bir soruyu öne çıkarır: Gecikmenin bir kısmı, kiracının sözleşmeyle üstlendiği resmî izin işinden kaynaklanmış olabilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026 tarihli ve E.2025/4742, K.2026/2948 sayılı kararıyla, peşin ödenen kira bedeli ve cezai şart alacağı için açılan itirazın iptali davasında, kiracının üstlendiği Milli Eğitim Bakanlığı olumlu görüşünü alma yükümlülüğü değerlendirilmeden verilen kabul kararını eksik inceleme gerekçesiyle oy birliğiyle bozmuştur.

🏫 Arsa üzerinde okul: sözleşme neyi öngörüyordu?

Karar metnine göre taraflar arasında 16.05.2017 düzenleme ve 01.09.2018 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin imzalandığı tarihte taşınmaz boş bir arsadır. Kiraya veren şirket bu arsa üzerine okul binası inşa edecek ve binayı kiracıya teslim edecektir. Kiracı ise iki yıllık kira bedeli olan 3.120.000,00 TL‘yi peşin ödemeyi üstlenmiş ve bu ödemeyi yapmıştır.

Uyuşmazlığın düğüm noktası, sözleşmenin 3.1. maddesindeki iş bölümüdür. Yargıtay’ın aktardığı hâliyle bu madde iki ayrı yükümlülük içermektedir:

Sözleşmenin 7. maddesinde ise kiraya verene ait yükümlülüklerin kasten 30.04.2019 tarihine kadar yapılmaması hâlinde, kiracının verdiği iki yıllık kira bedelinin ve ek olarak 3.120.000 TL cezai şartın kiraya veren tarafından kiracıya ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Kiracı tarafı, 26.11.2019 tarihli ihtarname ile edimlerin yerine getirilmesini istemiş; kiraya veren teslim tarihinin 06.04.2020 olacağını bildirmiştir. Kiracı, 05.05.2020 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğini bildirmiş, 21.07.2020 tarihinde yaptırılan tespitte binanın yüzde 35 seviyesinde olduğu belirlenmiştir. Ödeme yapılmayınca icra takibi başlatılmış, takibe itiraz edilmesi üzerine itirazın iptali davası açılmıştır.

📑 Sulh hukuk ve istinaf aşaması

Davalı kiraya veren, tüm sorumluluklarını yerine getirdiğini, projeleri tamamlayıp kiracının onayını aldığını ve sahada hazırlıklara başladığını savunmuştur. Davalıya göre inşaat ruhsatının çıkarılabilmesi için gereken Milli Eğitim Bakanlığı “olur” görüşü kiracı tarafından alınmadığı için proje durmuş, gecikme bu nedenle yaşanmıştır. Davalı ayrıca muaccel bir borcunun bulunmadığını ve cezai şartın koşullarının oluşmadığını ileri sürmüştür.

Davaya bakan Tekirdağ 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, sözleşmede azami teslim sürelerinin belirlendiğini, davalının ileri sürdüğü sürelerin teslim süresine eklenmesine rağmen bu sürelerin de aşıldığını kabul etmiştir. Mahkemeye göre sözleşmede seçimlik cezai şart bulunmaktadır ve koşulları oluşmuştur. Dava kısmen kabul edilmiş; itiraz şu kalemler yönünden iptal edilmiştir:

1. 3.120.000,00 TL ödenen kira bedeli ve 1.511.503,77 TL işlemiş faiz,
2. 3.120.000,00 TL cezai şart alacağı ve 8.227,40 TL işlemiş faiz,
3. Asıl alacağın yüzde 20’si oranında 1.248.000,00 TL icra inkâr tazminatı.

Kötü niyet tazminatı talebi ise koşulları oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmiştir. Davalının istinaf başvurusu, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesince esastan reddedilmiştir.

⚖️ Yargıtay’ın bozma gerekçesi

Davalı, temyiz dilekçesinde olumlu görüş meselesinin yanı sıra sözleşmenin kurulduğu anda imar planına göre özel okul yapılmasının mümkün olmadığını, bu nedenle hukuki imkânsızlık bulunduğunu, temerrüt oluşmadan faize ve ticari faize hükmedildiğini ve cezai şartın ekonomik özgürlüğü kısıtladığını da ileri sürmüştür. Daire, bu itirazların büyük bölümünü “sair temyiz itirazları” olarak reddetmiş, bozmayı tek bir noktaya dayandırmıştır.

Daire’nin tespitine göre mahkeme, kiraya verenin teslim borcunu belirlenen sürede yerine getirmediğini kabul ederek feshi haklı bulmuş; ancak sözleşmenin 3.1. maddesinde kiracının üstlendiği yükümlülük hakkında hiçbir değerlendirme yapmamıştır. Kiraya veren gecikmede kiracının kusuru bulunduğunu ileri sürdüğüne göre, şu sorular cevapsız kalmıştır:

Daire, bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile karar verildiğini belirtmiştir. Sonuç olarak bölge adliye mahkemesi kararı HMK m.373/1 uyarınca kaldırılmış, ilk derece mahkemesi kararı HMK m.371 uyarınca davalı yararına bozulmuş ve dosya ilk derece mahkemesine gönderilmiştir.

🔁 Karşılıklı edimler ve teslim borcu

Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. İlk derece mahkemesi uyuşmazlığa ağırlıklı olarak bu açıdan bakmıştır: Teslim tarihi geçmiş, bina tamamlanmamıştır.

Bu davadaki sözleşme ise sıradan bir kira ilişkisinden farklıdır. Kiralanan, sözleşme kurulduğunda henüz mevcut değildir; inşa edilmesi, üstelik özel okul olarak kullanılabilmesi için imar ve idari süreçlerden geçmesi gerekmektedir. Taraflar bu süreçleri aralarında paylaştırmış ve kiracının üstlendiği adımın gecikmesi hâlinde teslim süresinin uzayacağını önceden kararlaştırmıştır.

Yargıtay’ın kararı bu yapıyı ciddiye almaktadır. Teslim süresinin aşılıp aşılmadığı, ancak kiracı tarafındaki gecikme süreleri belirlendikten sonra doğru biçimde hesaplanabilir. İlk derece mahkemesi, davalının ileri sürdüğü sürelerin eklenmesine rağmen sürenin aşıldığını kabul etmiş olsa da Daire, kiracının olumlu görüş alma işini ne zaman tamamladığının ve bunun inşaatın başlamasına etkisinin ayrıca araştırılmasını istemiştir. Davalının iddiasına göre inşaata sözleşmede öngörülen 2017 yılı yerine ancak 2019 yılında başlanabilmiştir; bu iddianın sözleşmenin 3.1. maddesi karşısında değerlendirilmesi gerekmektedir.

Benzer bir teslim gecikmesi tartışması, sitedeki teslim edilmeyen otelde kâr kaybı kararında da farklı bir zarar kalemi üzerinden ele alınmıştır.

📌 Cezai şartta “kasten” ibaresi

TBK m.179’a göre bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi için ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir. Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklı, açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir. İlk derece mahkemesi, sözleşmedeki cezai şartı “seçimlik” olarak nitelendirmiştir.

Sözleşmenin 7. maddesindeki düzenleme dikkat çekicidir: Cezai şart, kiraya verene ait yükümlülüklerin kasten 30.04.2019 tarihine kadar yapılmaması şartına bağlanmıştır. Yargıtay kararında bu ibareye ilişkin ayrı bir değerlendirme yer almamaktadır; ancak bozma gerekçesindeki kusur araştırması, cezai şart talebinin akıbetini de doğrudan etkileyecek niteliktedir. Gecikmenin kiracıdan kaynaklandığı ya da kiracının gecikmesinin teslim süresine eklenmesi gerektiği anlaşılırsa, hem feshin haklılığı hem de cezai şart koşullarının oluşup oluşmadığı yeniden değerlendirilecektir.

Cezai şart ve kira teminatının birlikte tartışıldığı bir başka örnek için sitedeki AVM kirasında cezai şart indirimi ve depozito mahsubu kararına bakılabilir.

🔍 Yeniden yargılamada neler araştırılacak?

Bozma kararının çizdiği çerçeveye göre ilk derece mahkemesinin önünde somut bir araştırma listesi bulunmaktadır. Karar metninden çıkan başlıca konular şunlardır:

1. Olumlu görüşün tarihi: İl ve İlçe Milli Eğitim Müdürlüklerinden olumlu görüşün hangi tarihte alındığı.
2. Gecikmenin varlığı: Kiracı tarafında sözleşmenin öngördüğü akışa göre bir gecikme olup olmadığı.
3. İlliyet: Gecikme varsa, bunun inşaatın başlamasını ve ruhsat sürecini ne ölçüde etkilediği.
4. Sürelerin yeniden hesabı: Kiracıdan kaynaklanan gecikme sürelerinin teslim sürelerine eklenmesiyle teslim tarihinin ne zaman dolduğu.
5. Kusurun belirlenmesi: Daire’nin ifadesiyle “davacının kusuru olup olmadığının belirlenmesi” ve buna göre bir karar verilmesi.

Bu tür bir araştırmada idari yazışmalar, başvuru ve cevap tarihleri, ruhsat süreci ve inşaatın fiilen başladığı tarih belirleyici olabilir. Bunların hangi delillerle ortaya konulacağı ve sonucun ne olacağı ise karar metninden bilinmemektedir.

Kararın kira hukuku bakımından anlamı şöyle özetlenebilir: Kiralananın sözleşmeden sonra inşa edileceği ve taraflara ayrı ayrı görevler yüklendiği sözleşmelerde, teslim gecikmesi tek taraflı bir bakışla değerlendirilmemektedir. Kiracının da sözleşmeyle üstlendiği bir edim varsa, o edimin zamanında yerine getirilip getirilmediği, kiraya verenin temerrüdü ve cezai şart sorumluluğu bakımından ön sorun hâline gelmektedir.

❓ Sık sorulan sorular

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer içtihatlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.