Borç yükü altındaki bir taşınmaz sahibi, kendisini emlakçı olarak tanıtan kişiye satış vekâleti verir; aylar sonra taşınmazlarının düşük bedelle üçüncü kişilere geçtiğini, parasının ödenmediğini ileri sürerek tapuların iptalini ister. Karşı tarafın elinde ise satışların borçların ödenmesi için yapıldığını yazan, imzası inkâr edilmeyen bir protokol vardır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 17.02.2026 tarihli, 2025/2578 E. ve 2026/1144 K. sayılı kararı, vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasına dayalı tapu iptali davasında bu tablonun nasıl sonuçlandığını gösteriyor. “Dolandırılma” araması ile bu karara ulaşan okuyucular için not düşmek gerekir: ilk derece gerekçesinde davacının “baskı, hile ve dolandırılma iddialarını ispatlayamadığı” ifadesi aynen yer almakta; karar, dolandırıldığını söyleyen tarafın hukuk mahkemesinde taşıdığı yükü doğrudan göstermektedir.
Kararı ayırt eden üç unsur vardır: taraflar arasında 08.01.2018 tarihli protokol bulunması, aynı olaylar için açılan ceza davasında davalılar hakkında beraat kararı verilmiş olması ve davacının tüm iddialarının TMK 6 ile HMK 190 çerçevesinde ispat edilememesi. Yargıtay, istinaf kararını HMK 370/1 uyarınca onamış ve karar kesinleşmiştir.
- Olayın seyri: emlakçıya verilen vekâlet
- Davalı savunması: 08.01.2018 tarihli protokol
- Üç derecede aynı sonuç: iddia ispatlanamadı
- Vekilin sadakat ve özen borcu, üçüncü kişinin konumu
- “Dolandırıldım” iddiası hukuk mahkemesinde nasıl ispatlanır?
- Ceza beraatının hukuk davasına etkisi
- Kararın pratik sonucu
- Sıkça sorulan sorular
🏠 Olayın Seyri: Emlakçıya Verilen Vekâlet
Karar metnine göre davacı, maddi sıkıntı içindeyken Eskişehir ili Odunpazarı ilçesindeki birden fazla parselini satmak istemiş ve kendisini emlakçı olarak tanıtan davalı ile tanışmıştır. Davacının anlatımına göre davalı, satış işlemlerini yürütmek üzere vekâletname alarak güven tesis etmiş, 10.000,00 TL kapora vererek davacıyı ikna etmiş; devamında psikolojik baskı ve tehditle senetler ve ek vekâletnameler imzalatmış, protokol de baskı altında düzenlenmiştir.
Davacıya göre taşınmazlar bilgisi ve rızası dışında, gerçek bedellerinin çok altında ve bedel ödenmeksizin üçüncü kişilere devredilmiştir. Bu nedenle davalılar adına kayıtlı hisselerin iptali ile davacı adına tescil, mümkün olmazsa rayiç bedelin tahsili istenmiştir.
Birleştirilen dava ise Ankara ili Mamak ilçesindeki tarla vasıflı bir taşınmaza ilişkindir. Davacı, vekil tayin ettiği kişinin bu taşınmazı kötü niyetle, kendisine haber vermeden ve bedel ödemeden 11.01.2018 tarihinde düşük bedelle diğer davalıya devrettiğini ileri sürerek aynı taleplerle dava açmıştır.
📄 Davalı Savunması: 08.01.2018 Tarihli Protokol
Davalı taraf, olayı bambaşka bir çerçeveye oturtmuştur. Savunmaya göre davalılar uzun süredir emlakçılık faaliyeti yürütmektedir; davacı borçları nedeniyle taşınmazlarını satmak istemiş, bu kapsamda taraflar arasında anlaşma sağlanmış ve davacı rızasıyla vekâlet vermiştir. Savunmanın merkezinde 08.01.2018 tarihli protokol yer alır: taşınmazların satışı borçların ödenmesi amacıyla gerçekleştirilmiştir ve davacının iddiaları gerçeği yansıtmamaktadır.
Birleştirilen davaya konu tarlanın devir tarihi (11.01.2018), protokol tarihinden yalnızca üç gün sonradır. Mahkemeler bu yakınlığı baskının değil, protokolde kararlaştırılan planın uygulanmasının göstergesi saymıştır; belirleyici olan, protokolün baskı altında imzalatıldığının kanıtlanamamış olmasıdır.
⚖️ Üç Derecede Aynı Sonuç: İddia İspatlanamadı
Eskişehir 4. Asliye Hukuk Mahkemesi (2018/394 E., 2022/845 K.) davayı reddetmiştir. Gerekçe beş tespite dayanır: davacı, 08.01.2018 tarihli protokol uyarınca taşınmazların satışı için davalıyı vekil tayin etmiştir; satışlar borçların ödenmesi şartına bağlanmış ve davacı satış sonrası herhangi bir talepte bulunmayacağını kabul etmiştir; davacı baskı, hile ve dolandırılma iddialarını ispatlayamamıştır; imza inkârında bulunmamıştır; ceza yargılamasında davalılar hakkında beraat kararı verilmiş ve ödemelerin yapıldığı anlaşılmıştır.
Davacının istinaf başvurusunu inceleyen Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi (2023/670 E., 2025/811 K.), vekâletin zorla alındığı iddiasının ispatlanamadığını, protokol uyarınca davacının borçlarının taşınmaz satışlarıyla ödenmesini kabul ettiğini ve borçların ödenmesinden sonra vekilden herhangi bir talepte bulunmayacağının kararlaştırıldığını, dolandırıcılık suçuna ilişkin ceza yargılamasında beraat kararı verildiğini belirtmiş; davacının iddialarını 4721 sayılı TMK’nın 6. maddesi ve 6100 sayılı HMK’nın 190. maddesi uyarınca ispatlayamadığı gerekçesiyle başvuruyu esastan reddetmiştir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, kararın dayanılan belgelere, uygulanması gereken hukuk kurallarına, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, yargılama ve ispat kurallarına uygun olduğunu belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararını HMK 370/1 uyarınca 17.02.2026 tarihinde, kesin olmak üzere oy birliğiyle onamıştır. Fazla alınan 318,90 TL harcın istek hâlinde davacıya iadesine karar verilmiştir.
🧭 Vekilin Sadakat ve Özen Borcu, Üçüncü Kişinin Konumu
Daire, uyuşmazlığı “vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemi” olarak nitelendirmiştir. TBK 502‘ye göre vekâlet, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir; TBK 506/2 vekilin bu işi vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlü olduğunu, üçüncü fıkra ise özen ölçüsünün basiretli bir vekilin davranışı olduğunu belirtir.
Yargıtay uygulamasına göre (örneğin 1. HD, 10.04.2025, E.2024/876 K.2025/1875) bu borç, vekâletnamede “dilediği bedelle dilediği kimseye satış” yetkisi verilmiş olsa bile ortadan kalkmaz; makul ölçüler dışına çıkan satış vekilin sorumluluğunu doğurur. Vekil ile işlem yapan üçüncü kişi ise TMK 3 anlamında iyiniyetliyse, yani vekilin görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesi mümkün değilse, yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekâlet vereni bağlar; kötüye kullanma vekil ile vekâlet veren arasında iç sorun olarak kalır. Üçüncü kişi vekille çıkar ve iş birliği içindeyse ya da kötüye kullanmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekâlet verenin sözleşmeyle bağlı sayılmaması TMK 2‘deki dürüstlük kuralının doğal sonucudur. İncelenen kararda bu ilkelere aykırılık tespit edilmemiş; kararın omurgası şu noktalarda toplanmıştır:
- Vekâletin varlığı ve kapsamı çekişmesizdir; tartışma, vekâletin zorla alınıp alınmadığı ve satışların rızaya dayanıp dayanmadığıdır,
- 08.01.2018 tarihli protokol, satışların amacını (borçların ödenmesi) ve sonucunu (davacının talepte bulunmayacağı) belirlemiş; davacı imzasını inkâr etmemiştir,
- Baskı, tehdit, hile ve dolandırılma iddiaları soyut kalmış, ödemelerin yapıldığı dosyadan anlaşılmıştır,
- Ceza yargılamasındaki beraat, hukuk hâkiminin değerlendirmesinde aynı yönde bir olgu olarak dikkate alınmıştır.
🔍 “Dolandırıldım” İddiası Hukuk Mahkemesinde Nasıl İspatlanır?
TMK 6, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça taraflardan her birinin hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü olduğunu söyler; HMK 190/1 aynı kuralı “iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf” formülüyle tekrarlar. Vekâletin kötüye kullanılması davasında tapunun iptalini isteyen davacı, hak çıkardığı olguları, yani vekilin sadakat borcuna aykırı davrandığını, satışların rızası dışında ve bedelsiz yapıldığını ya da iradesinin baskı ve hileyle sakatlandığını kanıtlamak zorundadır.
Bu dosyada ispat yükünü ağırlaştıran, davacının kendi imzasını taşıyan protokoldür. İmza inkâr edilmediğine göre belge dosyada geçerli bir yazılı delildir ve içeriği satışların rızaya dayandığını göstermektedir. Davacının bu içeriği aşmak için protokolün baskı altında imzalatıldığını ayrıca kanıtlaması gerekmiş; mahkemeler bu kanıtın sunulamadığını tespit etmiştir. “Bedel ödenmedi” iddiası da ödemelerin yapıldığının anlaşılması karşısında sonuç doğurmamıştır.
Ceza hukukundaki dolandırıcılık kavramının hukuk davasındaki karşılığı çoğunlukla aldatma (TBK 36) ve korkutma (TBK 37) gibi irade sakatlıklarıdır; bu yönün ayrıntısı için aldatma ve hile ile tapu iptalinde ispat yükü konulu inceleme okunabilir. İncelenen kararda davacı iradesinin sakatlandığını kanıtlayamadığından, nitelendirmeden bağımsız olarak talep reddedilmiştir.
🚔 Ceza Beraatının Hukuk Davasına Etkisi
Hem ilk derece hem istinaf gerekçesinde, dolandırıcılık suçundan yürütülen ceza yargılamasında davalılar hakkında beraat kararı verildiği anılmıştır. TBK 74‘e göre hâkim, zarar verenin kusuru hakkında karar verirken ceza hukukunun sorumlulukla ilgili hükümleriyle bağlı olmadığı gibi ceza hâkiminin verdiği beraat kararıyla da bağlı değildir; beraat tek başına hukuk davasını reddettiren bir sebep olmayıp hukuk hâkimi kendi delil değerlendirmesini yapar.
Bu kararda beraat, reddin tek dayanağı olmamış; protokol, imza inkârının yokluğu ve ödemelerin yapılmış olmasıyla birlikte değerlendirilmiştir. Ceza dosyasının sınırlı etkisi, dolandırılma iddiasına dayalı tapu iptali davasının kesin hüküm boyutunu ele alan dolandırılma iddiası ve kesin hüküm konulu inceleme ile karşılaştırmalı olarak okunabilir; orada uyuşmazlık kesin hüküm ekseninde, burada ise ispat ekseninde sonuçlanmıştır.
🆕 Kararın Pratik Sonucu
Karar, vekâlet görevinin kötüye kullanılması davalarında sık karşılaşılan bir sorunu netleştirmektedir: vekâlet verenin “kandırıldım, baskı gördüm, param ödenmedi” anlatımı, satış amacını yazılı olarak düzenleyen ve imzası inkâr edilmeyen bir belge karşısında tek başına yeterli değildir; belgenin irade sakatlığıyla düzenlendiğinin ayrıca kanıtlanması aranmaktadır.
Kararın ikinci mesajı, ceza ve hukuk yargılamalarının farklı ölçütlerle işlediğidir: beraat hukuk hâkimini bağlamaz, ancak hukuk dosyasındaki deliller beraatla aynı yöndeyse sonuç örtüşür. Üçüncü kişiler yönünden ise Yargıtay’ın yerleşik ilkesi iyiniyetli alıcının kazanımını korumakta, yalnızca vekille iş birliği veya kötü niyet kanıtlanırsa tapu iptaline imkân tanımaktadır; sahte vekâletnameyle yapılan devirlerde farklı bir sorumluluk rejiminin işlediği sahte vekâletname ile tapu devri konulu incelemede ele alınmıştır.
Bu karara konu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Serideki diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Dolandırılma iddiası hukuk mahkemesinde nasıl ispatlanır?
TMK 6 ve HMK 190 uyarınca, dolandırıldığını ileri sürerek tapu iptali isteyen taraf bu iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür. İncelenen kararda davacının baskı, hile ve dolandırılma iddiaları, imzası inkâr edilmeyen protokol ve ödemelerin yapılmış olması karşısında ispatlanamamış sayılmış ve dava reddedilmiştir.
Vekil ile imzalanan protokol tapu iptali davasını etkiler mi?
Bu kararda 08.01.2018 tarihli protokol belirleyici olmuştur. Protokol, satışların borçların ödenmesi amacıyla yapılacağını ve davacının sonradan talepte bulunmayacağını içermekte; davacı imzasını inkâr etmediğinden ve protokolün baskıyla düzenlendiğini kanıtlayamadığından mahkemeler belgeyi rızanın kanıtı olarak değerlendirmiştir.
Ceza davasında beraat verilmesi hukuk davasını kendiliğinden reddettirir mi?
Hayır. TBK 74’e göre hukuk hâkimi ceza hâkiminin beraat kararıyla bağlı değildir. İncelenen dosyada beraat, reddin tek gerekçesi olmamış; protokol, imza inkârının bulunmaması ve ödemelerin yapılması gibi hukuk dosyasının kendi delilleriyle birlikte değerlendirilmiştir.
Vekilden taşınmaz satın alan üçüncü kişinin tapusu iptal edilebilir mi?
Yargıtay uygulamasına göre vekilin görevini kötüye kullandığını bilmeyen ve bilmesi de beklenemeyecek iyiniyetli üçüncü kişinin edinimi korunur; üçüncü kişinin vekille iş birliği içinde veya kötü niyetli olduğu kanıtlanırsa TMK 2 uyarınca vekâlet veren sözleşmeyle bağlı sayılmaz. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
