On altı aylık bir açık hava reklam yeri kira sözleşmesi 31.01.2016 tarihinde sona eriyor; ancak kiracının ilanı panolarda kalmaya devam ediyor. Kiraya veren, Ocak-Mayıs 2016 dönemi için 92.187,50 TL tutarında e-fatura düzenliyor, ödeme gelmeyince icra takibi başlatıyor. Kiracı ise “sözleşme kendiliğinden bitti, uzatma ancak yazılı ek sözleşmeyle mümkündü” diyerek borcu reddediyor. İlk derece mahkemesi yalnızca Ocak ayı kirasını kabul ediyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise tabloyu farklı okuyor: Kira ilişkisi fiilen sürdürülmüşse sözleşme belirsiz süreliye dönüşür; fesih ve teslimi ispat yükü de kiracıdadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.05.2026 tarihli ve E.2025/5787, K.2026/2868 sayılı kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi kararını HMK 373/1 uyarınca ortadan kaldırmış, İstanbul Anadolu 20. Sulh Hukuk Mahkemesinin kararını davacı yararına bozmuştur. Karar oy birliğiyle verilmiştir.
🪧 Panolarda kalan ilan
Karar metnine göre taraflar arasında 01.10.2014 başlangıç ve 31.01.2016 bitiş tarihli, on altı ay süreli bir açık hava reklam yeri kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kiraya veren taraf, reklam panolarını kiracı şirketin ilanları için tahsis etmiştir.
Davacı kiraya verenin anlatımına göre süre dolduktan sonra taraflar şifahen anlaşmış ve kiracı panoları kullanmaya devam etmiştir. Bunun üzerine 30.05.2016 tarihinde Ocak, Şubat, Mart, Nisan ve Mayıs 2016 aylarını kapsayan 92.187,50 TL bedelli e-fatura düzenlenmiş ve kiracıya iletilmiştir. Ödeme yapılmayınca icra takibi başlatılmış, kiracının itirazı üzerine itirazın iptali davası açılmıştır. Davacı ayrıca icra inkâr tazminatı da talep etmiştir.
Davacının temyiz aşamasında öne çıkardığı olgu şudur: Sözleşme süresi bittiği hâlde kiracıya ait ilan fiilen aynı yerde kalmıştır. Bunun yanında kiracının faturaya ve mutabakat yazısına itiraz etmediği, faturayı ticari defterlerine işlediği ileri sürülmüştür.
🛡️ Kiracının üç savunması
Davalı kiracı vekilinin cevabı, borcun doğmadığı tezine dayanan üç ayaklı bir savunmadır:
- Kendiliğinden sona erme: Sözleşme 31.01.2016 tarihinde süresinin dolmasıyla bitmiştir; bu tarihten sonrası için borç yoktur.
- Yazılı şekil şartı: Sözleşmede sürenin ancak yazılı bir ek sözleşmeyle uzatılabileceği öngörülmüştür; ne şifahi ne de yazılı bir uzatma anlaşması vardır.
- Hayatın olağan akışı: Ücret alınmadan uzun süre hizmet verildiği iddiası inandırıcı değildir; bu dönemde reklam da yayınlanmamıştır. Davacının sunduğu mutabakat belgesinde şirket yetkililerinin imzası yoktur.
Kiracı ayrıca sözleşmeye göre panoların eski hâle getirilmesinden davacının sorumlu olduğunu savunmuş; Yargıtay gerekçesinde bu savunmaya ayrıca girilmemiştir.
🏛️ Sulh hukuktan Yargıtay’a
Aşamalar şöyle ilerlemiştir:
- İstanbul Anadolu 20. Sulh Hukuk Mahkemesi (E.2018/86, K.2021/1384): Davacının basiretli bir tacir gibi davranması gerektiğini, kira sözleşmesinin uzatıldığına dair belge bulunmadığını belirtmiştir. Faturaya itiraz edilmemiş olsa da yalnızca faturaya dayanarak kira akdinin varlığının kabul edilemeyeceğini değerlendirmiştir. Davalının yalnızca Ocak 2016 ayına ilişkin tutar kadar borçlu olduğunu kabul ederek davayı kısmen kabul etmiş, takibin 18.437,50 TL asıl alacak üzerinden devamına karar vermiştir. Alacak likit sayılmadığından icra inkâr tazminatı talebi reddedilmiştir.
- İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi (E.2021/3214, K.2025/1969): İlk derece kararını usul ve yasaya uygun bularak istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E.2025/5787, K.2026/2868): Davacı vekilinin temyizi üzerine bölge adliye mahkemesi kararını kaldırmış, ilk derece kararını bozmuştur.
Rakamlar arasındaki ilişki dikkat çekicidir: İlk derecenin kabul ettiği 18.437,50 TL, beş aylık fatura toplamı olan 92.187,50 TL’nin beşte birine karşılık gelir. Yani ilk derece, faturadaki aylık bedeli esas almış ama yalnızca sözleşme süresine düşen Ocak ayını borç olarak görmüştür.
⚖️ Bozma gerekçesi
Daire, uyuşmazlığı “kira alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemi” olarak nitelendirmiştir. Gerekçe iki ayak üzerine kuruludur.
Birinci ayak, ispat yükünün yeri. İlk derece mahkemesi, uzayan dönem için ek sözleşme yapıldığını ispat yükünü davacıya yüklemiştir. Yargıtay ise bakışı tersine çevirmiştir: Sözleşmenin belirlenen süre dolduktan sonra usulüne uygun feshedildiğini ve kiralananın teslim edildiğini ispat yükü davalı kiracı üzerindedir. Dosya içeriğinden kira ilişkisinin sürdürüldüğü ve buna göre sözleşmenin belirsiz süreliye dönüştüğü anlaşılmaktadır.
İkinci ayak, ticari defter kaydı. Daire, 13.05.2019 tarihli bilirkişi raporunda takibe konu faturanın tarafların usulüne uygun tutulan ticari defterlerine kaydedildiğinin belirtildiğine dikkat çekmiştir. Usulüne uygun tutulan ve birbirini doğrulayan ticari defterler, takibe ve davaya konu alacağı ispatlamaktadır.
Daire’ye göre ilk derece mahkemesinin davayı kabul etmesi gerekirken kısmen kabul etmesi bozmayı gerektirmiştir.
📘 TBK 327 ve HMK 222
- TBK m.327/1: Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
- TBK m.327/2: Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
- HMK m.222/2: Ticari defterlerin ticari davalarda delil olarak kabul edilebilmesi için kanuna göre eksiksiz ve usulüne uygun tutulmuş, açılış ve kapanış onayları yaptırılmış ve kayıtlarının birbirini doğrulamış olması şarttır.
- HMK m.222/3: Bu şartlara uygun defter kayıtlarının sahibi lehine delil olabilmesi için diğer tarafın aynı şartlara uygun defterlerindeki kayıtların bunlara aykırı olmaması, diğer tarafın defterlerini ibraz etmemesi ya da kayıtların aksinin senet veya diğer kesin delillerle ispatlanmamış olması gerekir. Sahibi lehine ve aleyhine olan kayıtlar birbirinden ayrılamaz.
- HMK m.222/4: Açılış veya kapanış onayları bulunmayan ve kayıtları birbirini doğrulamayan ticari defter kayıtları sahibi aleyhine delil olur.
Daire, gerekçesine “genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde” ifadesiyle başlamıştır. Böylece uyuşmazlıkta konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin TBK 347’deki bir yıllık kendiliğinden uzama düzeni değil, TBK 327’deki genel kural esas alınmıştır; açık hava reklam yeri kirası bu genel kural çerçevesinde değerlendirilmiştir.
📒 Ticari defterin ağırlığı
İlk derece mahkemesi, “yalnızca faturaya dayanarak kira akdinin varlığı kabul edilemez” demiştir. Bu cümle tek başına yanlış değildir; fatura kendi başına bir sözleşmenin kurulduğunu göstermez. Ancak Yargıtay’ın vurguladığı nokta farklıdır: Fatura yalnızca düzenlenmekle kalmamış, her iki tarafın usulüne uygun tutulan ticari defterlerine de kaydedilmiştir.
HMK 222/3’ün son cümlesine göre usulüne uygun tutulmuş defterdeki sahibi lehine ve aleyhine kayıtlar birbirinden ayrılamaz. Kiracı şirketin kendi defterine bir kira faturasını borç olarak işlemesi, karşı tarafın defteriyle örtüşen bir kayıt oluşturur. Daire, bilirkişi raporundaki bu tespiti, kiracının “uzatma anlaşması yok” savunmasının karşısına koymuştur.
Karardan çıkan delil tablosu şöyle özetlenebilir:
- Sözleşme süresi dolduktan sonra ilanın panoda kalması, kira ilişkisinin fiilen sürdürüldüğünü gösteren olgu olarak değerlendirilmiştir.
- Süre sonunda fesih bildirimi yapıldığına ve kiralananın teslim edildiğine dair ispat kiracıdan beklenmiştir.
- Faturanın her iki tarafın defterinde kayıtlı olması, alacağın miktarı yönünden ispat aracı sayılmıştır.
Sitede daha önce ele alınan fesih yoksa kira borcunun sürmesi konulu yazı, feshedilmemiş bir kira sözleşmesinde kira borcunun akıbetini ele alıyordu. Bu kararın ayırt edici yanı ise belirli süreli sözleşmede süre bittikten sonraki dönem ve bu dönemin ticari defter kayıtlarıyla ispatıdır. Ticari defterin ispattaki rolüne ilişkin farklı bir bağlam için istihkakta kira savunması yazısına da bakılabilir.
🔎 Kararın bıraktığı soru işaretleri
Kısa gerekçe bazı noktaları açık bırakmıştır:
- Yazılı uzatma şartı: Sözleşmede uzatmanın yazılı ek sözleşmeyle yapılacağına dair hüküm bulunduğu savunulmuştur. Daire bu şartı ayrıca tartışmamış; TBK 327/2’deki “açık bir anlaşma olmaksızın” ilişkinin sürdürülmesi hâlini belirleyici saymıştır. Sözleşmedeki uzatma şartı ile kanunun öngördüğü dönüşüm arasındaki ilişki, farklı olgulu dosyalarda yeniden tartışılabilir.
- İcra inkâr tazminatı: İlk derece, alacağın likit olmadığı gerekçesiyle tazminatı reddetmişti. Bozma kararında bu talep ayrıca ele alınmamıştır; bozma sonrası yargılamada değerlendirilecektir.
- Mutabakat belgesi: Kiracı, mutabakat belgesinde yetkili imzası bulunmadığını savunmuştu. Yargıtay sonuca ulaşırken mutabakat belgesine değil, ticari defter kayıtlarına dayanmıştır.
Bozma kararıyla dosya ilk derece mahkemesine gönderilmiştir. Bozmaya uyulup uyulmayacağı ve nihai hüküm, yeniden yapılacak yargılamada belli olacaktır.
❓ Sık sorulanlar
Belirli süreli kira, süre bitince her zaman sona erer mi?
TBK 327/1’e göre süre belirlenmişse sözleşme bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası, tarafların açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürmeleri hâlinde sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşeceğini öngörür. Bu kararda ilanın panoda kalması, ilişkinin sürdürüldüğünü gösteren olgu olarak değerlendirilmiştir.
Fesih ve teslimi kim ispat eder?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu dosyada, sözleşmenin süre dolduktan sonra usulüne uygun feshedildiğini ve kiralananın teslim edildiğini ispat yükünün davalı kiracıda olduğunu belirtmiştir. İlk derece mahkemesinin uzatma anlaşmasını ispat yükünü kiraya verene yüklemesi isabetli bulunmamıştır.
Fatura tek başına kira alacağını kanıtlar mı?
İlk derece mahkemesi faturayı tek başına yeterli görmemişti. Yargıtay’ın sonuca ulaşmasında belirleyici olan, faturanın her iki tarafın usulüne uygun tutulan ve birbirini doğrulayan ticari defterlerine kaydedilmiş olmasıdır. HMK 222’deki şartları taşımayan bir defter kaydı ya da yalnızca bir tarafın kaydı söz konusu olduğunda değerlendirme farklılaşabilir.
Bu karar konut ve dükkân kiralarına da uygulanır mı?
Kararda uygulanan TBK 327, genel hükümlere tabi kira sözleşmelerine ilişkindir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 347 özel bir düzen öngörür: Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Bu nedenle sonuçlar, kiralananın niteliğine göre farklı hükümlere dayanır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, benzer kararlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Olaylara ilişkin anlatım, karar metninde aktarılan taraf iddiaları, bilirkişi raporu tespiti ve derece mahkemesi kararlarına dayanır. Karar bozma niteliğinde olup dosyanın ilk derece mahkemesindeki yeniden yargılama sonucu karar metninde yer almamaktadır. Sözleşme hükümleri, kiralananın niteliği ve ticari defter kayıtları farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
