Yirmi yılı aşkın süredir ayakta duran dört katlı bir apartmanın yalnızca 7 metrekarelik bir köşesi komşu parsele taşmıştır. Bina belediyeden ruhsat alınarak yapılmış, kat mülkiyetine de geçilmiştir. Bilirkişiler taşan bölümün teknik olarak tek başına yıkılamayacağını söylemiştir. Buna karşılık taşma, komşu parselin genişliğini imar mevzuatındaki asgari sınırın altına düşürmüş ve o parselde bina yapılmasını imkânsız hâle getirmiştir. Böyle bir tabloda hâkim, binanın taşan kısmının yıkılmasına mı karar vermeli, yoksa taşan arsa parçasını bedel karşılığında bina maliklerine mi devretmelidir? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu soruyu, Özel Daire ile Bölge Adliye Mahkemesi arasındaki direnme uyuşmazlığı üzerine yanıtlamıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 20.05.2026 tarihli ve E.2025/149, K.2026/334 sayılı kararıyla, çaplı taşınmaza taşırılan yapıda iyiniyet iddiasının kural olarak dinlenemeyeceğini, belediyenin ruhsat vermiş olmasının da iyiniyet sonucunu doğurmayacağını belirtmiş; el atmanın önlenmesi ve taşkın kısmın yıkımına ilişkin direnme kararını oy çokluğuyla onamıştır.
🏘️ İki parsel, bir apartman
Uyuşmazlık, Kırşehir’de belediye adına kayıtlı bir kadastro parselinin imar uygulamasına tabi tutulmasıyla oluşan iki komşu imar parseline ilişkindir. Karar metnine göre 10 sayılı parsel, el değiştirmeler sonucunda 03.08.1994 tarihinde davacı adına tescil edilmiştir. Komşu 11 sayılı parselde ise 21.05.1997 tarihinde alınan yapı ruhsatıyla dört katlı ve dokuz daireli bir apartman inşa edilmiş, taşınmazda 10.12.2010 tarihinde kat mülkiyeti kurulmuştur. Davalılar bu apartmandaki bağımsız bölümlerin malikleridir.
Mahallinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen 04.05.2017 tarihli fen bilirkişisi raporu iki ayrı taşkınlık tespit etmiştir:
- Krokide (A) harfiyle gösterilen 7,00 m²‘lik alan, bina olarak kullanılan ve davacının parseline taşan kısımdır.
- Krokide (B) harfiyle gösterilen 111 m²‘lik alan ise duvar çekilmek suretiyle davacının parseline katılarak kullanılmaktadır.
İnşaat mühendisi bilirkişinin raporunda, binanın taşkın kısmının yıkımının teknik olarak mümkün olmadığı belirtilmiştir. Hukuk Genel Kurulunun aktardığı bir başka tespit ise davacı açısından belirleyicidir: Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine göre taşkınlık nedeniyle 10 sayılı parselin genişliği 11,14 metreye düşmüş, asgari parsel genişliği olan 12 metrenin altında kaldığından bu parselde ne yapılaşma ne de ifraz mümkün olmuştur.
⚖️ Yargılamanın seyri
Davacı, çaplı taşınmaza taşan bina maliklerinin iyiniyetinden söz edilemeyeceğini ileri sürerek el atmanın önlenmesi ve yıkım, yıkım mümkün değilse güncel bedelin haksız müdahale tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsilini istemiştir.
İlk derece mahkemesi (20.06.2018, E.2015/858, K.2018/353), davacının çaplı taşınmazına haklı bir neden olmaksızın taşkın yapılaşma ile müdahale edildiğini, bu durumda iyiniyetten bahsedilemeyeceğini belirterek davayı kabul etmiş; A ve B bölümleri üzerindeki bina ve duvarın yıkımına hükmetmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi (04.06.2021, E.2019/1837, K.2021/1055), esas yönünden aynı sonuca varmış; ancak dava değerinin ve harcın, el atılan yerin değeri ile yıkımı istenen yapının değeri toplamı üzerinden belirlenmesi gerektiğini gerektiğini belirterek ilk derece kararını kaldırmış, yeniden hüküm kurarak yine el atmanın önlenmesine ve yıkıma karar vermiştir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (21.11.2022, E.2021/6172, K.2022/7074), duvar yönünden verilen müdahalenin men’i ve yıkım kararını isabetli bulmuş, bina yönünden ise farklı düşünmüştür. Daireye göre 7 m²’lik taşkın alan nedeniyle tüm binanın yıkımına karar verilmesi fahiş bir zarar doğuracaktır. Daire, tecavüz edilen yerin arsa değerinin ve davacının elinde kalan kısımdaki değer kaybının hesaplanmasını, imar mevzuatına göre bu bölümün tescilinin mümkün olup olmadığının sorulmasını, uygun bulunursa tazminatın depo ettirilerek taşkın kısmın davalılar adına tescilini öngörmüştür.
Bölge Adliye Mahkemesi (Ankara BAM 16. HD, E.2023/398, K.2023/2073) bozmaya uymamıştır. Direnme gerekçesine göre davacı, el atmanın önlenmesi ve yıkımı birinci kademede istemiştir; bu talep karşılandığına göre ikinci kademedeki tazminat isteminin değerlendirilmesi usule aykırı olacaktır. İmar parseline yapılan el atmada iyiniyet iddiası da dinlenemez.
🏛️ Hukuk Genel Kurulunun çözümü
Kurul önündeki uyuşmazlık, A harfiyle gösterilen 7 m²’lik bölüm yönünden yıkım kararının fahiş zarara yol açıp açmayacağı, davacının bu kısım için bedel karşılığı davalılar adına tescil isteminin bulunup bulunmadığı ve buna göre temliken tescil kararı verilip verilemeyeceği noktasında toplanmıştır. B bölümü yönünden haksız el atma konusunda zaten uyuşmazlık yoktur.
Hukuk Genel Kurulu, arazi mülkiyetinin yapıları da kapsadığı “üst toprağa tabidir” ilkesini hatırlatmış ve TMK m.725/2’yi bu ilkenin istisnalarından biri olarak nitelendirmiştir.
Somut olayda Kurul şu tespitlere dayanmıştır:
- Davalıların davacı parseli üzerinde bir irtifak hakkı yoktur; davacı, yapının kendi arazisine taşan bölümüne katlanmakla yükümlü değildir.
- Bina yapıldığında taşınmazların çaplı olduğu açıktır. Davalılar, binanın kadastral ölçümle belirlenen sınırlar içinde yapıldığını ispat edememiştir.
- Çaplı taşınmazda kural olarak iyiniyet iddiası dinlenemez. Çekme mesafesine uyulmadan ve komşu parsele taşkın yapılan binaya belediyece ruhsat verilmiş olması, binanın iyiniyetle yapıldığı sonucunu doğurmaz.
- Taşkın kısmın ifrazı da imar mevzuatı nedeniyle mümkün değildir.
Kurul bu nedenlerle TMK m.725 uyarınca hem iyiniyet hem de ifraz koşulunun gerçekleşmediğini, dolayısıyla davalılar yararına temliken tescile veya irtifak hakkına hükmedilemeyeceğini kabul etmiştir. Kurul ayrıca, yapının tamamının başkasına ait arazide kaldığı durumlarda TMK m.722 vd. hükümleri çerçevesinde gündeme gelen değerlendirmelerden farklı olarak, taşkın inşaatta taşan kısmın en az levazım (malzeme) bedeli ödenerek binanın kısmen temellük edilmesi olanağının bulunmadığını belirtmiştir. Davacı öncelikle el atmanın önlenmesi ve yıkımı, terditli olarak tazminatı istediğinden, ruhsatlı bina yapma ve ifraz olanağını kaybettiği de gözetilerek öncelikli talep hakkında karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
🗣️ Kurulda tartışılan karşı görüş
Karar metnine göre görüşmeler sırasında farklı bir çözüm de savunulmuştur. Bu görüşe göre davacı dava dilekçesinde tazminat da istemiştir; davalıların iyiniyetli olup olmadığına bakılmaksızın yıkım fahiş zarara yol açacak, ayrıca davacı parseline ruhsatlı bina yapamayacağı ve taşkın kısım ifraz edilemeyeceği için davacının taşınmazının tamamının rayiç değeri dikkate alınarak tazminata hükmedilmelidir. Bu görüş, direnme kararının bu gerekçeyle genişletilerek bozulmasını öngörmüştür.
Kurul çoğunluğu bu görüşü benimsememiştir. İlk görüşmede yeterli çoğunluk sağlanamamış, karar 20.05.2026 tarihli ikinci görüşmede oy çokluğuyla verilmiştir.
📌 Kararda öne çıkan kurallar
- Haksız el atmanın önlenmesi (TMK m.683/2): Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir. Kurul, yıkım ve zararın giderilmesi gibi isteklerin el atmanın önlenmesi isteminden ayrıca talep edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
- Mülkiyetin kapsamı (TMK m.718): Arazi mülkiyeti, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıları da kapsar.
- Taşkın yapı (TMK m.725/2): İrtifak hakkı yoksa, iyiniyetli yapı sahibi; zarar gören malik on beş gün içinde itiraz etmemiş ve durum ile koşullar haklı gösteriyorsa, uygun bir bedel karşılığında irtifak kurulmasını ya da taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin devrini isteyebilir.
- Çap ve ruhsat: Çaplı taşınmazda iyiniyet iddiası kural olarak dinlenmez; ruhsat alınmış olması tek başına iyiniyeti göstermez.
Taşkın yapıda iyiniyetin ölçüm farklılıklarıyla birlikte değerlendirildiği bir başka karar sitede daha önce koordinat farkıyla taşkın yapı başlığıyla ele alınmıştı. Bu Hukuk Genel Kurulu kararı ise yapı sahibinin kadastral sınırlar içinde kaldığını ispat edemediği, ruhsatın iyiniyete dayanak yapılmak istendiği ve taşkınlığın komşu parseli yapılaşmaya kapattığı bir olaya ilişkindir.
🔎 Keşif ve bilirkişi raporlarının rolü
Fen bilirkişisi taşkın alanları krokide harflendirerek ayırmış, inşaat mühendisi bilirkişi yıkımın teknik imkânını değerlendirmiş, imar mevzuatına ilişkin tespitler ise parsel genişliği ve ifraz olanağı bakımından kullanılmıştır. Davalılar temyiz dilekçesinde bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını ve yeterli inceleme yapılmadığını ileri sürmüşlerse de Kurul direnme kararını onamıştır.
İspat yükü bakımından kararın dikkat çeken yönü, Kurulun binanın kadastral ölçümle belirlenen sınırlar içinde yapıldığını ispat etme yükünü taşkın yapı sahiplerine yüklemesidir. Davalıların taşınmazın yaklaşık yirmi yıl önce yapıldığını ve taşkınlıktan haberdar olmadıklarını savunmaları da sonucu değiştirmemiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararında ayrıca, el atmanın önlenmesi ve yıkım davalarında harcın el atılan yerin değeri ile yıkımı istenen yapının değeri toplamı üzerinden hesaplanması gerektiği belirtilmiş ve bunun için 04.03.1953 tarihli, 10/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına atıf yapılmıştır.
❓ Sık sorulan sorular
Kararla apartmanın tamamı mı yıkılacak?
Hüküm, krokide A ve B harfleriyle gösterilen bölümler üzerindeki bina ve duvarın yıkımına ilişkindir; yani davacı parseline taşan kısımları kapsar. Özel Daire, 7 m²’lik taşkınlık için tüm binanın yıkımına karar verilmesinin fahiş zarar doğuracağını belirtmişti. Kurul ise direnme kararını onamış, yıkımın nasıl uygulanacağı konusunda ayrıca bir açıklama yapmamıştır.
Belediyenin ruhsat vermesi bina maliklerini korumadı mı?
Korumamıştır. Kurul, çekme mesafesine uyulmadan ve komşu parsele taşkın yapılan binaya ruhsat verilmiş olmasının binanın iyiniyetle yapıldığı sonucunu doğurmayacağını açıkça belirtmiştir.
Davacının tazminat talebi neden incelenmedi?
Davacı tazminatı terditli, yani yıkımın mümkün olmaması hâline bağlı olarak istemiştir. Mahkemeler birinci kademedeki el atmanın önlenmesi ve yıkım talebini kabul ettiğinden ikinci kademedeki tazminat talebine geçilmemiştir. Kurulda bu talebin taşınmazın tamamının rayiç değeri üzerinden karşılanması gerektiği görüşü savunulmuş, ancak çoğunlukça benimsenmemiştir.
On beş günlük itiraz süresi bu davada tartışıldı mı?
Kurul, TMK m.725/2’nin koşullarını sayarken bu süreye yer vermiş; ancak somut olayda sonucu iyiniyet ve ifraz koşullarının gerçekleşmemesine dayandırmıştır. Davacının taşmayı ne zaman öğrendiği ve süre içinde itiraz edip etmediği kararda ayrıca değerlendirilmemiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, benzer kararlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Olaylara ilişkin anlatım, karar metninde aktarılan dava dilekçesi, keşif ve bilirkişi tespitleri ile derece mahkemeleri kabullerine dayanır; tarafların kimliği kaynakta anonimdir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Parselin çaplı olup olmadığı, yapının yapıldığı tarihteki ölçümler, itiraz süresi ve imar durumu farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
