Bir binanın komşu parsele birkaç metrekare taşması, çoğu zaman inşaat yapılırken değil, yıllar sonra yapılan bir ölçümde ortaya çıkar. Parsel sınırlarının belirlenmesinde kullanılan ölçüm sistemi değiştiğinde, onlarca yıldır yerinde duran bir yapı kâğıt üzerinde birdenbire “tecavüzlü” hâle gelebilir. Böyle bir durumda arsa sahibi taşan kısmın yıkılmasını isteyebilir mi, yoksa yapı sahibi bir bedel ödeyerek yapıyı ayakta tutabilir mi? Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, İstanbul’daki bir uyuşmazlıkta bu soruyu Türk Medeni Kanunu’nun taşkın yapılara ilişkin 725. maddesi çerçevesinde ele almıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 21.10.2025 tarihli ve E.2024/4867, K.2025/4484 sayılı kararıyla, taşkınlığın inşaat dönemindeki yerel koordinatlar ile sonradan kullanılmaya başlanan ülke koordinatları arasındaki farktan kaynaklandığı, yıkımın binanın statiğini etkileyeceği bir dosyada el atmanın önlenmesi ve yıkım yönünde kurulan hükmü bozmuştur. Daireye göre bu taşkınlık hoşgörü sınırları içinde kabul edilmeli; karar tarihine en yakın irtifak bedeli hesaplanarak arazi malikine ödenmesine karar verilmelidir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir.
🏗️ İki parsel, bir bina: uyuşmazlığın doğuşu
Karar metnine göre davacı şirket, İstanbul’daki bir parselin 16.03.2012 tarihinden itibaren malikidir. Komşu parsel ise davalı vakfa aittir ve üzerinde bir bina bulunmaktadır. Davacı, bu binanın 49,00 m²’lik kısmının kendi parseline tecavüzlü olduğunu ileri sürmüştür.
Davacının talepleri üç başlıkta toplanmıştır:
- Davalının taşınmaza müdahalesinin men’i,
- tecavüzlü kısmın kâl’i (yıkımı),
- 26.11.2013–26.11.2018 dönemi için, belirsiz alacak davası olarak ve fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak şimdilik 50.000,00 TL ecrimisilin (işgal tazminatının) yasal faiziyle tahsili.
Davalı vakıf ise davanın yetkisiz mahkemede açıldığını, belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını ve arsa üzerinde fiilen bir tecavüz bulunmadığını savunmuştur. Davalıya göre, ihlal iddiası olsa olsa binanın birinci katındaki çıkmanın davacı arsasının hava sahasına taşmasıyla ilgili olabilir; davacının arsası otopark olarak kullanılmakta, bu bölümde inşaat hakkı bulunmamakta ve bitişik nizam yapılaşma da mümkün görünmemektedir. Bu nedenle davacının bir zararı yoktur. Davalı, bunlara ek olarak savunma yoluyla temliken tescil talebinde bulunmuştur; yani taşan kısmın bulunduğu yerin bedeli karşılığında kendisine devrini istemiştir.
🏛️ Derece mahkemeleri: kâl ve ecrimisil
İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesi, 2018/562 E., 2022/372 K. sayılı kararıyla davalının savunma yoluyla ileri sürdüğü temliken tescil talebini reddetmiş, davacının davasını ise kabul etmiştir. Böylece el atmanın önlenmesi, kâl ve ecrimisil talepleri hüküm altına alınmıştır.
Kararı her iki taraf da istinaf etmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi, 2023/797 E., 2024/2510 K. sayılı kararıyla davalı ve davacı vekillerinin istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.
Temyiz aşamasında davacı vekili ecrimisil miktarına, kâl masrafına, yargılama giderleri ve vekâlet ücretine itiraz etmiştir. Davalı vekili ise yetki itirazını, ecrimisilin belirsiz alacak davası olarak istenemeyeceğini, el atmanın önlenmesi koşullarının oluşmadığını ve temliken tescil şartlarının gerçekleştiğini ileri sürmüştür.
⚖️ Yargıtay: ölçüm farkı ve hoşgörü sınırı
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığı “mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi, ecrimisil, kâl ve kâl bedelinin tahsili; savunma yoluyla temliken tescil” olarak nitelendirmiştir. Dairenin somut olaya ilişkin tespitleri şöyledir:
- Fen bilirkişisi raporunda A, B ve C harfleriyle gösterilen davalıya ait yapının davacı parseline taşkın olduğu bellidir.
- Ancak taşkınlığın sebebi, parsel sınırlarının inşaat yapıldığı dönemde yerel koordinatlara göre belirlenmesi, yaklaşık on beş yıldır ise ülke koordinatlarıyla belirlenmeye başlanmasıdır. Bu durumda davalının dikkat ve özen yükümlülüğüne aykırı davrandığı söylenemez.
- 17.12.2020 tarihli bilirkişi raporuna göre tecavüzlü yapının dava tarihindeki değeri 5.680.080,00 TL’dir.
- Hükme esas alınan 26.11.2021 tarihli bilirkişi raporuna göre kiriş ve kat döşemelerinin yıkılması binanın statik sistemini etkileyecek, yeni kiriş yapılması da statik açıdan sakıncalı olacaktır. Aynı raporda davacıya ait taşınmazın yapı yasağı bulunan yerlerden olduğu ve imar hakkının bulunmadığı belirtilmiştir.
Daire bu tespitlerden hareketle yıkımın aşırı ve fahiş bir zarar doğuracağını, yapı statiğinin mal ve can güvenliği bakımından öncelikli bir konu olduğunu vurgulamıştır. Sonuç olarak, yapının inşa edildiği tarihteki yetersiz ölçü aletleri nedeniyle meydana gelen taşkınlığın hoşgörü/tahammül sınırları içinde kabul edilmesi gerektiğine; mahkemece karar tarihine en yakın irtifak bedelinin hesap ettirilip arazi malikine ödenmesine karar verilmesi gerekirken aksi yönde hüküm kurulmasının doğru olmadığına hükmetmiştir.
Hüküm fıkrasında bölge adliye mahkemesi kararı ortadan kaldırılmış, ilk derece mahkemesi kararı bozulmuş ve dosya ilk derece mahkemesine gönderilmiştir. Karar 21.10.2025 tarihinde kesin olarak ve oy çokluğuyla verilmiştir.
📐 TMK 725’in dört koşulu
Türk Medeni Kanunu’nun 684. ve 718. maddelerine göre arazinin mülkiyeti, o arazide kalıcı olmak amacıyla yapılan yapıları da kapsar. Taşkın yapı kuralı bu ilkenin istisnalarından biridir. TMK m.725’e göre bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı için yapı sahibinin irtifak hakkı yoksa; zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği ve durum ile koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya o kısmın mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir.
Daire kararında bu talebin koşulları şu şekilde sıralanmıştır:
- İyiniyet (sübjektif koşul): Yapı sahibinin el attığı yerin başkasına ait olduğunu bilmemesi, tüm özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmaması veya haklı bir sebebinin bulunması gerekir. İyiniyet re’sen araştırılır ve inşaatın başından sonuna kadar sürmelidir. 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca beklenen özeni göstermediği açık olan kişi temliken tescil isteyemez.
- Yapı değerinin taşılan yerin değerinden açıkça fazla olması (objektif koşul): Yıkım hâlinde yapı sahibinin uğrayacağı zarar ile yıkılmaması hâlinde arsa malikinin uğrayacağı değer kaybı karşılaştırılır; taşılan kısım dışındaki arazide doğacak değer kaybı da hesaba katılır.
- Bedelin ödenmesi: Belirlenen bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.
- İfrazın imar mevzuatına uygunluğu: Mülkiyetin devri isteniyorsa taşkın kısmın ana taşınmazdan ayrılmasının imar mevzuatına göre mümkün olması gerekir; bu husus kamu düzenine ilişkin olduğundan re’sen gözetilir.
Kararın dikkat çeken yönü, Dairenin sonuç olarak mülkiyet devrine değil, irtifak bedeli ödenmesine yönelmesidir. Böylece imar hakkı bulunmayan bir arsadan parça ayrılması (ifraz) sorunu gündeme gelmeden, yapının yerinde kalması ile arsa malikinin karşılanması dengelenmiştir.
Taşınmazlar arasındaki ilişkilerde fedakârlığın denkleştirilmesi fikrinin başka bir uygulaması için serideki aynı taşınmaza ikinci geçit hakkına ilişkin karar incelenebilir.
🔬 Bilirkişi raporları ve aşırı zarar ölçütü
Bu dosyada sonucu belirleyen, hukuki tartışmadan çok teknik tespitlerdir. Fen bilirkişisinin raporu, taşkınlığın varlığını ortaya koymakla kalmamış, sebebini de açıklamıştır: inşaat sırasındaki yerel koordinat sistemi ile sonraki ülke koordinat sistemi arasındaki fark. Bu açıklama, iyiniyet koşulunun değerlendirilmesinde belirleyici olmuştur. Zira kusurlu bir ölçüm ya da bilerek sınır aşımı yerine, ölçüm teknolojisindeki değişimden kaynaklanan bir farktan söz edilmektedir.
İnşaat bilirkişisinin raporu ise yıkımın sonuçlarını ortaya koymuştur. Daire, öğretiye atıfla aşırı zarar ölçütünü şöyle tarif etmiştir: Malzemenin sökülmesiyle malzeme sahibinin elde edeceği yarar, arazide ve malzemede meydana gelecek değer kaybından fazlaysa sökümün aşırı zarara yol açtığı kabul edilir. Başka bir ifadeyle, yapının yerinde kalmasının arazi malikine ve topluma sağladığı fayda ile kaldırılmasının sağlayacağı menfaat karşılaştırılır.
Somut olayda şu unsurlar bir arada değerlendirilmiştir:
- Yıkım, binanın kiriş ve döşemelerini etkileyerek statik sistemi bozacaktır.
- Davacı arsası yapı yasağı bulunan bir alandadır; imar hakkı yoktur.
- Tecavüzlü yapının değeri milyonlarca lirayla ifade edilmektedir.
Bu tablo karşısında kâl hükmü, arsa malikine sağlayacağı sınırlı yarara karşılık orantısız bir zarar doğuracağı için bozma sebebi yapılmıştır.
🗣️ Karşı oy: değer karşılaştırması
Kararın oy çokluğuyla verilmiş olması, meselenin tartışmalı yönünü gösterir. Karşı oy yazısı, TMK 725’in koşullarını çoğunlukla aynı biçimde sıralamış; ancak somut olayda objektif koşulun gerçekleşmediği görüşüne varmıştır. Karşı oya göre temliken tescili istenen (irtifak hakkı kurulan) yapının tecavüzlü kısmının değeri, bu yapının zeminde karşılık geldiği arazinin değerinden daha düşüktür. Bu nedenle irtifak hakkı kurulması şartları oluşmamıştır ve ilk derece mahkemesi kararı onanmalıdır.
İki görüş arasındaki fark, değer karşılaştırmasının hangi büyüklükler üzerinden yapılacağı noktasında düğümlenmektedir. Çoğunluk, yıkımın binanın tamamının statiğine etkisini ve arsanın imar hakkından yoksun olmasını öne çıkarmış; karşı oy ise yalnızca tecavüzlü kısmın değeri ile altındaki arazinin değerini karşılaştırmıştır.
❓ Sık sorulanlar
Ölçüm sistemindeki değişiklik neden iyiniyet lehine değerlendirildi?
Daire, taşkınlığın parsel sınırlarının inşaat döneminde yerel koordinatlara, son on beş yıldır ise ülke koordinatlarına göre belirlenmesinden kaynaklandığını tespit etmiştir. Bu durumda yapı sahibinin dikkat ve özen yükümlülüğüne aykırı davrandığının söylenemeyeceği sonucuna varılmıştır.
Yargıtay mülkiyetin devrine mi, irtifak bedeline mi hükmedilmesini istedi?
Bozma gerekçesinde, karar tarihine en yakın irtifak bedelinin hesap ettirilip arazi malikine ödenmesine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Taşan kısmın mülkiyetinin devrine ilişkin bir yönlendirme yer almamaktadır.
Arsanın imar hakkının bulunmaması sonucu nasıl etkiledi?
Bilirkişi raporunda davacı taşınmazının yapı yasağı bulunan yerlerden olduğu ve imar hakkının bulunmadığı belirtilmiştir. Daire bu tespiti, yıkımın arsa malikine sağlayacağı yararın sınırlı, yapı sahibine vereceği zararın ise aşırı olduğu değerlendirmesinde dikkate almıştır.
Ecrimisil talebi hakkında ayrı bir değerlendirme yapıldı mı?
Karar metninde ecrimisil miktarına ilişkin ayrı bir değerlendirme bulunmamaktadır. Bölge adliye mahkemesi kararı kaldırılmış, ilk derece mahkemesi kararı bütünüyle bozulmuştur; dosya yeniden yargılama için ilk derece mahkemesine gönderilmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Ulaşım bilgilerine iletişim sayfasından, serideki diğer kararlara Emsal Kararlar bölümünden ulaşılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan karar metninden derlenmiştir. Karar oy çokluğuyla verilmiş bir bozma kararıdır ve dosya yeniden yargılama için ilk derece mahkemesine gönderilmiştir; nihai sonuç bu yargılamaya göre belirlenecektir. Taşkın yapı uyuşmazlıklarında iyiniyet, yıkımın doğuracağı zarar, taşınmazın imar durumu ve bilirkişi tespitleri her dosyada farklı sonuç doğurabilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
