Komşudaki Kaçak Yapıya Sessiz İdare – AYM 2020/28326

Evinizin duvarına bir metreden daha yakın bir mesafede, ruhsatı olmadığı ileri sürülen bir eklenti yükseliyor; ışık azalıyor, hava akışı kesiliyor. Belediyeye yazılı başvuru yapılıyor, cevap gelmiyor. İdare mahkemesi belediyenin hareketsiz kalmasını hukuka aykırı buluyor, ancak bölge idare mahkemesi yapının “izinli” olduğunu söyleyerek davayı reddediyor. Komşu parseldeki bir yapı yüzünden mülkiyet hakkının ihlal edildiği söylenebilir mi? Anayasa Mahkemesinin bu sorudaki cevabı, devletin mülkiyeti yalnızca “dokunmamakla” değil, gerektiğinde “korumakla” da yükümlü olduğunu hatırlatıyor.

Anayasa Mahkemesi İkinci Bölümü, 3/12/2025 tarihli ve 2020/28326 başvuru numaralı kararıyla (R.G. 2/4/2026, sayı 33212), komşu parselde ruhsatsız olarak inşa edildiği ileri sürülen yapı hakkında belediyenin işlem tesis etmemesi ve bölge idare mahkemesinin temel iddiaları karşılamaması nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine oybirliğiyle karar vermiş, yeniden yargılama yapılmasına hükmetmiştir.

🏘️ Cami eklentisi ve komşu malikler

Başvurucular, İstanbul’un Kâğıthâne ilçesinde bulunan bir camiye komşu taşınmazların malikleridir. Caminin bulunduğu parsel Hazineye aittir ve imar planında cami alanı olarak yer almaktadır. Karar metnine göre olay örgüsü şöyle gelişmiştir:

Başvurucular ise eklentinin çekme mesafesine uyulmadan yapıldığını, taşınmazlarının ışık ve hava almasını engellediğini, yapı ruhsatı verme yetkisinin belediyeye ait olduğunu ve müftülüğün bu konuda bir yetkisi bulunmadığını savunmuştur.

⚖️ İdare mahkemesi ile bölge idare mahkemesi neden ayrıştı?

Zımni ret işlemlerine karşı açılan davalarda İstanbul idare mahkemeleri iptal kararı vermiştir. Gerekçe özetle şudur: Belediyenin savunması ve sunduğu belgelerden yapının niteliği ve ruhsata tabi olup olmadığı anlaşılamamaktadır; belediye konuyu incelememiş ve araştırmamıştır. Belediyenin ya 775 sayılı Kanun kapsamında inşaatı yıktırması ya da 3194 sayılı Kanun hükümlerine göre bir işlem veya eylemde bulunması gerekirken şikâyetleri sonuçsuz bırakması hukuka aykırıdır.

Belediyenin istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi iptal kararlarını kaldırarak davaları kesin olarak reddetmiştir. Dairenin yaklaşımı iki aşamalıdır:

Bazı kararlarda ise inşai faaliyetin 3194 sayılı Kanun kapsamında kalıp kalmadığının belediye tarafından ayrıca incelenebileceği eklenmiştir. Anayasa Mahkemesi, konu yönünden hukuki irtibat bulunan beş başvuruyu birleştirerek incelemiştir.

🛡️ Mülkiyet hakkında devletin koruma ödevi

Bakanlık görüşünde, iddiaların kanun yolu şikâyeti niteliğinde olduğu, ek inşaatın cami alanında gerekli izinler alınarak yapıldığı ve başvuruculara şahsen aşırı bir külfet yüklemediği belirtilmiştir. Anayasa Mahkemesi ise başvuruyu farklı bir zeminde ele almıştır.

Mahkeme öncelikle olayların hukuki nitelendirmesiyle bağlı olmadığını hatırlatmış ve komşu parseldeki yapıya ilişkin şikâyetin özü itibarıyla mülkiyet hakkını ilgilendirdiğini kabul etmiştir. Başvurucular adına tapuda kayıtlı taşınmazlar mülk niteliğindedir. Ardından şu tespitleri yapmıştır:

Somut olayda belediyenin, yapının ruhsatsız olduğuna ve kaçak yapı hakkında suç duyurusunda bulunulacağına dair bir tutanak dışında, başvurulara karşı herhangi bir işlem tesis etmediği veya eylemde bulunmadığı anlaşılmıştır. Mahkemeye göre 775 ve 3194 sayılı Kanunların yüklediği koruyucu tedbirlere yönelik olarak belediyenin herhangi bir tutumu bulunmamaktadır.

Mahkeme, koruma yükümlülüğünün devlete kaynaklarıyla karşılayamayacağı ödevler yüklemediğini; ancak imar denetimi yetkisi bulunan belediye ve onu denetleyen mahkemeler eliyle usul güvencelerinin sağlanabileceğini vurgulamıştır.

🔍 Eksik kalan inceleme: yapının niteliği ve komşuya etkisi

Kararın belirleyici kısmı, bölge idare mahkemesi kararının usul güvenceleri yönünden değerlendirilmesidir. Anayasa Mahkemesi, hangi kamu makamının izninin gerektiğini ve yapının 775 sayılı Kanun kapsamında kalıp kalmadığını belirleme yetkisinin kendisine ait olmadığını açıkça kaydetmiştir. İnceleme, bu sonuca hangi yoldan varıldığı ile sınırlıdır.

Mahkemeye göre mülkiyet hakkının usule ilişkin güvenceleri, hem özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda hem de taraflardan birinin kamu gücü olduğu durumlarda geçerlidir. Bu güvencelerin karşılandığından söz edilebilmesi için mahkeme kararında ilgili ve yeterli gerekçe bulunmalı, davanın sonucuna etkili temel iddialar özenle değerlendirilmelidir. Bölge idare mahkemesinin incelemesi ise iki soruyla sınırlı kalmıştır: Taşınmaz Hazineye mi ait, yapı için izin var mı?

Oysa başvurucuların ileri sürdüğü ve cevapsız kalan hususlar şunlardır:

Bu değerlendirmeler yapılmadığından başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasına ilişkin usul güvencelerinden yoksun bırakıldığı kabul edilmiştir. Mahkemeye göre bu durum, kamunun genel yararı ile başvurucuların mülkiyet hakkı arasında kurulması gereken adil dengeyi başvurucular aleyhine bozmuş ve onlara şahsi olarak aşırı ve olağan dışı bir külfet yüklemiştir.

Mülkiyet hakkının usul boyutuna ilişkin başka bir örnek olarak dokuz yıl süren tapu tedbiri kararı da incelenebilir.

📋 Hüküm ve giderim

Başvurucular ihlalin tespiti, yeniden yargılama ve her biri için 50.000 TL manevi tazminat talep etmiştir. Anayasa Mahkemesi hüküm fıkrasında:

oybirliğiyle karar vermiştir. Mahkeme, yeniden yargılamanın yeterli giderim sağlayacağını belirtmiş; ihlal kararından davanın kabulü ya da reddi yönünde bir tutum çıkarılmaması gerektiğini, delilleri değerlendirme yetkisinin derece mahkemelerine ait olduğunu da açıkça yazmıştır.

🏗️ İmar mevzuatı açısından kararın yeri

Kararda aktarılan mevzuat, idarenin hangi araçlara sahip olduğunu göstermektedir. 3194 sayılı Kanun’un 21. maddesine göre kapsamdaki bütün yapılar için, 26. maddedeki istisna dışında, belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur. Aynı Kanun’un 32. maddesi, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıya başlandığının tespiti ya da herhangi bir şekilde öğrenilmesi üzerine inşaat durumunun tespit edilip yapının mühürlenerek inşaatın derhal durdurulacağını; aykırılık giderilmezse ruhsatsız yapının belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yıktırılacağını düzenler.

775 sayılı Kanun’un 18. maddesi ise Hazineye, belediyelere ve diğer kamu idarelerine ait arazilerde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde yapılan izinsiz yapıların, hiçbir karar alınmasına gerek olmaksızın derhal yıktırılacağını öngörür. Bölge idare mahkemesi bu hükmün uygulanabilirliğini “izin” unsuruna bağlamış; Anayasa Mahkemesi ise bu tartışmayı kendisi çözmeden, komşu malikin temel iddialarının karşılanmamasını ihlal sebebi saymıştır.

Kararın genel ilkeye etkisi şu cümlede özetlenebilir: İdarenin bir komşu yapı karşısında hareketsiz kalması, malike doğrudan bir el koyma olmasa bile, mülkiyet hakkı kapsamında incelenebilir. Bu inceleme, idarenin koruyucu tedbir alıp almadığı ve yargı mercilerinin malikin esaslı iddialarını özenle değerlendirip değerlendirmediği üzerinden yapılmaktadır. Kamu yararı gerekçesiyle mülkiyete getirilen sınırlamalara ilişkin farklı bir örnek imar kısıtlılığında tazminat yazısında ele alınmıştır.

Öte yandan kararın sınırları da belirgindir. Anayasa Mahkemesi yapının kaçak olduğuna veya yıkılması gerektiğine karar vermemiştir; yeniden yargılamada derece mahkemesi yapının niteliğini, proje sınırlarını ve komşu taşınmazlara etkisini değerlendirerek farklı ya da aynı sonuca ulaşabilir. İhlalin konusu, sonucun kendisi değil, bu sonuca giden yoldaki eksik incelemedir.

❓ Merak edilenler

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer karar değerlendirmeleri ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.