Ecrimisilde Emsal Kira Sözleşmesi – Danıştay 4. D 2026/175

Boğaz kıyısında, tamamı Hazineye ait geniş bir taşınmazın 552 metrekarelik kısmı iskele ve bahçe olarak kullanılmaktadır. İdare bu kullanımı fuzuli işgal sayar ve beş yıllık dönem için 613.760,48 TL ecrimisil ister. Bedeli belirlerken dayandığı ölçüt de bellidir: aynı mahallede, aynı konumda, yalı bahçesi olarak kiraya verilmiş başka bir Hazine taşınmazının kira bedeli. Davada alınan bilirkişi raporları ise bu emsali ya “yüksek” bularak bir kenara bırakır ya da hiç tartışmaz. Uyuşmazlık iki kez Danıştay’a gelir ve sonunda soru netleşir: idarenin gösterdiği emsal kira sözleşmesi açıklanmadan göz ardı edilebilir mi?

Danıştay 4. Dairesi, 19.01.2026 tarihli ve E.2025/5708, K.2026/175 sayılı kararıyla, davacının temyiz istemini reddederek ecrimisil ihbarnamesinin 327.209,59 TL’lik kısmına ilişkin ret hükmünü onamış; idarenin temyizini kabul ederek 286.550,89 TL’lik kısmın iptaline ilişkin hükmü ise bozmuştur. Gerekçe, idarece sunulan emsal niteliğindeki kira sözleşmesini gözetmeyen bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağıdır. Karar oybirliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.

🌊 Hazine taşınmazında iskele ve bahçe

Dava konusu taşınmaz İstanbul ili Sarıyer ilçesinde bulunmakta, 409.640,00 m² yüzölçümlü ve tamamı Hazineye aittir. İdare, bu taşınmazın 552,00 m²‘sinin davacı anonim şirket tarafından bahçe (iskele ve bahçe) olarak kullanılmak suretiyle fuzulen işgal edildiğini tespit etmiştir.

Bu tespite dayanılarak 29.07.2012 – 28.07.2017 dönemi için 613.760,48 TL ecrimisil istenmiş ve ecrimisil ihbarnamesi düzenlenmiştir. Davacı ihbarnamenin iptali istemiyle idare mahkemesinde dava açmıştır; davalı taraf valiliktir.

İdarenin bedeli belirleme yöntemi, uyuşmazlığın merkezine oturmuştur. İdare, ecrimisile konu taşınmazla aynı mahallede ve aynı konumda bulunan komşu bir parselin önünde, deniz yönündeki Hazineye ait 60 m²’lik beton zeminli alanın yalı bahçesi olarak kullanılmak üzere özel bir kişiye kiralanmasına ilişkin 25.04.2011 tarihli kira sözleşmesini emsal almıştır. Bu sözleşmedeki 2011 yılı birim kira bedeli olan 175 TL/m² ÜFE verilerine göre güncellenmiş ve 2012 yılı birim bedeli bulunmuştur. İdareye göre bu bedel belirlenirken emlak vergisine esas asgari değerin %3’ünün altına düşülmemesine de dikkat edilmiştir.

📐 İlk rapor, ilk bozma

İdare mahkemesinin hükmüne esas aldığı ilk bilirkişi raporu, idarenin emsal aldığı taşınmazın kira bedelini yüksek bulmuş, ancak bunun sebebini açıklamamıştır. Rapor, taşınmazın 2012 yılı emlak vergisine esas asgari değerinin %3’ü olan 54,96 TL’yi de düşük bulmuş; başka dava dosyalarında yapılan bilirkişi incelemelerindeki emsal değerlere atıfla 2012 yılı için birim bedeli 60,00 TL/m² olarak belirlemiştir. Yeniden değerleme oranları uygulanarak toplam 199.398,54 TL ecrimisil hesaplanmış ve idare mahkemesi bu doğrultuda karar vermiştir.

Danıştay 4. Dairesi, 02.12.2024 tarihli ve E.2023/5827, K.2024/7366 sayılı kararıyla bu kararın iptale ilişkin kısmını bozmuştur. Bozma kararında, dava konusu taşınmaza en yakın özellikleri taşıyan ve benzer amaçla (ticari) kullanılan, emsal oluşturabilecek yerlerin kira bedelinin, yani somut olayda idarece belirtilen emsalin dikkate alınması ve bedelin emlak vergisine esas asgari değerin %3’ünden az olmamak üzere hesaplanması gerektiği vurgulanmıştır.

🧮 Ek rapor ve bölge idare mahkemesi

Bozma üzerine bölge idare mahkemesi idare dava dairesi, bilirkişilerden ek rapor alınmasına karar vermiştir. Ek raporun yöntemi ise bozma kararının işaret ettiği yönden farklıdır:

Daire bu rapora dayanarak ihbarnamenin 327.209,59 TL’lik kısmını hukuka uygun, bu tutarı aşan kısmını hukuka aykırı bulmuştur. Davalı idarenin istinaf başvurusu kısmen kabul, kısmen reddedilmiş; idare mahkemesi kararının iptale ilişkin kısmı kaldırılmış, sonuçta ihbarnamenin 286.550,89 TL‘lik kısmı iptal edilmiş, 327.209,59 TL‘lik kısmı yönünden dava reddedilmiştir.

🔀 İki taraflı temyiz

Kararı her iki taraf da aleyhine olan kısımlar yönünden temyiz etmiştir.

Davacı şirket; ecrimisil alacağının zamanaşımına uğradığını, fuzuli işgalin söz konusu olmadığını ve bilirkişi raporunda yer alan, alanın denize girme şeklinde kullanılabileceği yönündeki tespitin hatalı olduğunu ileri sürerek ret kısmının da bozulmasını istemiştir.

Davalı idare ise bedelin komşu parseldeki 60 m²’lik taşınmazın kira bedeli emsal alınarak belirlendiğini, 2011 yılı birim bedelinin ÜFE ile güncellendiğini, 2014 yılında emlak vergisine esas asgari değer güncellendiği için bilirkişi hesabının sonraki yıllarda bu değerin altında kaldığını ve daha düşük bir hesaplama yapıldığını savunarak iptal kısmının bozulmasını talep etmiştir. Tetkik hâkimi de davacının temyizinin reddi ve idarenin temyizinin kabulü yönünde görüş bildirmiştir.

🏛️ Danıştay: emsal neden gözardı edildi?

Danıştay 4. Dairesi iki temyiz istemini ayrı ayrı değerlendirmiştir.

Davacının temyizi: Bölge idare mahkemesi kararlarının bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 49. maddesindeki sebeplerden birinin varlığına bağlıdır. Daire, kararın usul ve hukuka uygun olduğunu, ileri sürülen temyiz nedenlerinin ret kısmının bozulmasını gerektirmediğini belirterek bu kısmı onamıştır. Böylece zamanaşımı ve fuzuli işgalin bulunmadığı yönündeki itirazlar sonuca etki etmemiştir.

İdarenin temyizi: Daire, ecrimisilin işgal nedeniyle alınan bir tazminat olduğunu ve tutarının belirlenmesinde taşınmaza en yakın ve aynı amaçla kullanılan taşınmazların kira veya ecrimisil bedellerinin dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır. Ek raporda, idarece emsal alınan ve ecrimisile konu taşınmaz gibi benzer amaçla kullanılan taşınmazın bedelinin neden gözardı edildiği ortaya konulamamıştır.

Daireye göre yapılması gereken; taşınmaza en yakın özellikleri taşıyan ve ticari amaçla kullanılan emsallerin kira bedeli (özellikle idarece belirtilen emsal), varsa önceki dönem ecrimisil bedelleri, ticari sirkülasyon, kullanımın amacı, şekli ve niteliği, civardaki emsaller, taşınmazın konumu, mevkii, metrekare değeri, çevre koşulları, davacının işgalden elde ettiği yarar, 336 sıra numaralı Milli Emlak Genel Tebliği’nin 5/3 maddesi ve varsa kesinleşmiş idari yargı kararları gözetilerek düzenlenecek bir ek rapor ya da gerekirse yeni bir bilirkişi raporu ile karar verilmesidir.

Emsal niteliğindeki kira sözleşmesi gözetilmeden düzenlenen ve eksik incelemeye dayanan rapor hükme esas alınabilecek yeterlilikte olmadığından, iptale ilişkin kısımda hukuki isabet bulunmamıştır. Daire davacının temyiz isteminin reddine, idarenin temyiz isteminin kabulüne; kararın redde ilişkin kısmının ONANMASINA, iptale ilişkin kısmının BOZULMASINA ve dosyanın yeniden karar verilmek üzere idare dava dairesine gönderilmesine karar vermiştir.

📚 Ecrimisil hesabının dayanakları

Kararda dayanılan kurallar, ecrimisil uyuşmazlıklarında hesabın hangi ölçütlerle denetleneceğini gösterir:

Kararın vurguladığı nokta, emlak vergisi değerinin %3’ünün bir taban olduğu, emsal kira bedelinin yerini alamayacağıdır. Bilirkişi, idarenin gösterdiği somut emsali yüksek bulsa bile bunun nedenini açıklamak ve emsali tartışmak durumundadır. Aksi hâlde rapor eksik incelemeye dayanmış sayılmaktadır.

Paydaşlar arasındaki ecrimisilde ticari emsalin ispatı adli yargıda da tartışılmıştır; bu yönüyle paylı dükkânda ecrimisil kararı karşılaştırma imkânı sunar. Bilirkişi raporunun sınırlarına ilişkin idari yargıdaki başka bir örnek için bilirkişinin kusur oranı veremeyeceğine ilişkin İDDK kararına bakılabilir.

💬 Sık sorulan sorular

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; idare ve taşınmaz hukukuna ilişkin diğer değerlendirmeler Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.