Miras yoluyla ya da birlikte satın alınarak paylı mülkiyete geçen binalarda sık görülen bir tablo vardır: Paydaşlardan bir kısmı daireleri ve dükkânı kiraya verir, kira gelirini kendi aralarında kullanır; diğer paydaş ise yıllarca payına düşen geliri alamadığını ileri sürer. Bu paydaşın başvurabileceği yollardan biri ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı davasıdır. Ancak dava açmak kadar, hangi bağımsız bölümün kim tarafından ve hangi bedelle kullanıldığını ispat etmek de önemlidir. Bir dükkân için ecrimisil hesaplanırken konut kira bedelleri esas alınabilir mi?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 06.05.2026 tarihli ve E.2025/553, K.2026/301 sayılı kararıyla bu iki soruyu aynı dosyada cevaplamıştır. Kurul, kiraya verildiği davalılarca kabul edilen dükkân vasıflı bağımsız bölüm yönünden ecrimisilin ticari kullanım emsalleriyle belirlenmesi gerektiğine karar vererek direnme kararını bozmuş; kiraya verildiği ispatlanamayan mesken vasıflı dört bağımsız bölüm yönünden ise davanın reddine ilişkin direnme kararını onamıştır. Karar oy birliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.
📘 Paydaşlar arasında ecrimisil: temel çerçeve
Türk Medeni Kanunu’nun 693. maddesi, paydaşlardan her birinin diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabileceğini ve onu kullanabileceğini düzenler. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. TMK m.995 ise iyiniyetli olmayan zilyedin, şeyi haksız alıkoyması nedeniyle hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemesini öngörür.
Hukuk Genel Kurulu kararında bu çerçeveyi şöyle özetlemiştir: Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan paydaş veya paydaşlardan her zaman payına yapılan el atmanın önlenmesini ve/veya ecrimisil isteyebilir. Kurul, ilgili hukuk olarak TMK m.6, 683, 693 ve 995 ile HMK m.187-192 hükümlerini göstermiştir.
Ecrimisil davasında ispat yükü, HMK m.190 ve TMK m.6 gereğince kural olarak davacıdadır. Davacı, taşınmaza hukuken geçerli bir hakka dayanılmaksızın davalı tarafından el atıldığını kanıtlamalıdır. Ecrimisilin hesaplanması ise teknik bilgi gerektiren bir iştir; taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi ile keşif ve inceleme yapılmalı, talep aşılmamalı ve rapor somut bilgi ve belgeye dayanmalıdır.
🏢 Beş bağımsız bölüm, iki farklı sonuç
Dava konusu taşınmaz Malatya’dadır ve taraflar bağımsız bölümlerin paylı malikidir. Keşiflerle belirlenen fiili durum şöyledir:
- 1 numaralı bağımsız bölüm: Dükkân vasıflıdır. Davalılar vekili cevap dilekçelerinde, dükkânın 2018 yılı Ekim ayında kiraya verildiğini açıkça beyan etmiştir.
- 3, 5 ve 7 numaralı bağımsız bölümler: Tapuda mesken vasfındadır. Davalılar bu bölümleri kiraya vermediklerini savunmuştur.
- 9 numaralı bağımsız bölüm: Mesken vasfındadır ve keşiflerde boş olduğu tespit edilmiştir.
Davalılar ayrıca kiracının dükkâna yaklaşık 100.000,00 TL masraf yaptığını ve bu masrafın ilk yıl ve sonraki yıllarda ödenecek kiralardan mahsup edileceğini ileri sürmüştür. Karar metninde dükkânın kira bedeli, cevap bölümünde yıllık, gerekçe bölümünde ise aylık 40.000,00 TL olarak aktarılmıştır. Hukuk Genel Kurulu, masrafların kiradan mahsubuna ilişkin iddia bakımından davalıların delil sunmadığını tespit etmiştir.
Delil durumu da sonucu etkilemiştir: Davacı tanık deliline dayanmış ancak tanık listesi sunmamıştır. Davalı taraf süresinde tanık listesi sunmuş, fakat tanıkları dinlenmemiştir. Davacı ayrıca aynı taşınmazla ilgili Malatya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/7 Esas sayılı dosyasında daha önce ecrimisile hükmedildiğini ileri sürmüştür.
🔁 Asliye hukuktan Hukuk Genel Kuruluna
Malatya 5. Asliye Hukuk Mahkemesi (03.11.2020, 2018/98 E., 2020/261 K.) bağımsız bölümlerin davalılarca kiraya verilerek kullanıldığı gerekçesiyle davayı kabul etmiştir.
Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi (26.04.2024, 2021/281 E., 2024/588 K.) farklı sonuca ulaşmıştır. Daireye göre 9 numaralı bölüm boştur ve gelir elde edildiği ispatlanmamıştır; tanık listesi sunmayan davacı, 1, 3, 5 ve 7 numaralı bölümlerin kirada olup olmadığını ve kira gelirinden kimlerin yararlandığını da ispatlayamamıştır. İlk derece kararı kaldırılarak dava reddedilmiştir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (09.10.2024, 2024/2937 E., 2024/4396 K.) önce, dava değeri 35.000,00 TL gösterilerek belirsiz alacak davası şeklinde açılan ve fazlaya ilişkin hakları saklı tutulan davada temyiz isteminin reddine ilişkin ek kararı kaldırmıştır. Esas yönünden ise keşifte bağımsız bölümlerin fiilen ticari kullanıldığının belirlendiğini, bu durumda ticari kullanıma ilişkin emsaller istenip gerekirse konusunda ehil bilirkişilerle keşif yapılması gerektiğini belirterek konut amaçlı kira geliri üzerinden yapılan hesabı hatalı bulmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesi (2024/2461 E., 2025/180 K.), önceki gerekçesine ek olarak davacının iddiasını kanıtlayamadığını ve taraflar arasında daha önce görülen davadaki kararın eldeki dava için kesin hüküm veya kesin delil teşkil etmeyeceğini belirterek direnmiştir. Direnme kararını davacı temyiz etmiştir.
🏪 Dükkân yönünden bozma: ticari emsal şartı
Hukuk Genel Kurulu, 1 numaralı bağımsız bölüm bakımından ispat sorununun bulunmadığı sonucuna ulaşmıştır. Davalılar vekili iki ayrı cevap dilekçesinde dükkânın 2018 yılı Ekim ayında kiraya verildiğini beyan etmiştir. Kiraya verme olgusu davalıların kendi açıklamasıyla ortaya konmuş olduğundan, tartışma artık el atmanın varlığından çok ecrimisilin nasıl hesaplanacağı noktasına kaymıştır.
Kurula göre mahkeme:
- 1 numaralı bağımsız bölümün fiili kullanım alanını dikkate almalı,
- taraflardan ticari kullanımla ilgili emsaller istemeli,
- ecrimisil miktarını bu verilere göre belirlemelidir.
Taşınmazın brüt alanı ve konut amaçlı kira geliri üzerinden hesaplanan ecrimisile hükmedilmesi doğru görülmemiş; direnme kararı bu bölüm yönünden, karardaki ifadeyle “değişik gerekçe ve nedenlerle” HMK m.371 uyarınca bozulmuştur. Kurul ayrıca, kiracının yaptığı masrafların kiradan mahsup edileceği yönündeki savunmanın delille desteklenmediğini tespit etmiştir.
🔍 Daireler yönünden onama: ispat yükü
Mesken vasıflı 3, 5, 7 ve 9 numaralı bağımsız bölümler için sonuç farklıdır. Hukuk Genel Kurulu, ispat yükünün kural olarak davacıda olduğunu ve ispat yükü kendisine düşen taraf iddiasını kanıtlayamazsa karşı tarafın aksini ispat etmesine gerek olmadığını, o olgunun ispat edilmemiş sayılacağını hatırlatmıştır.
Kurula göre davacı, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemde bu bölümlerin:
- teker teker kim veya kimlerin kullanımında olduğunu,
- kiraya verilip verilmediğini,
- kiraya verilmişse kim veya kimler tarafından verildiğini,
- kira dönemini ve kira bedellerini kimlerin tahsil ettiğini
usulünce ispatlayamamıştır. Bu nedenle direnme kararı, bu bağımsız bölümler yönünden usul ve yasaya uygun bulunarak onanmıştır. Dosya HMK m.373/2 uyarınca Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmiştir.
🧩 Kararın ecrimisil davalarına yansıması
Karar, paylı mülkiyetten doğan ecrimisil davalarında iki ayrı katmanın birbirinden bağımsız değerlendirildiğini göstermektedir:
- Varlık sorunu: El atmanın veya kiraya vermenin varlığı davacı tarafından ispat edilmelidir. Karşı tarafın açık beyanı bu sorunu ortadan kaldırabilir; beyan yoksa her bağımsız bölüm için kullanıcı, kiraya veren, dönem ve bedel ayrı ayrı ortaya konmalıdır.
- Miktar sorunu: Kullanım ispatlandıktan sonra hesap, taşınmazın tapudaki vasfına değil fiili kullanımına uygun emsallerle yapılmalıdır. Dükkân olarak kullanılan bir bölüm için konut kiraları esas alınamaz.
- Bölüm bazında sonuç: Aynı binadaki bağımsız bölümler için aynı davada farklı sonuçlar çıkabilir. Bu dosyada tek bir bölüm için bozma, dört bölüm için onama kararı verilmiştir.
- Tanık delilinin usulü: Tanık deliline dayanılmış olması yetmemiş, tanık listesinin sunulmamış olması davacı aleyhine sonuç doğurmuştur.
Paylı mülkiyette kullanımın fiilen bölünmesi farklı bir uyuşmazlık tipinde, önalımda fiili taksim şartlarına ilişkin HGK kararında ele alınmıştır. Boşanma sonrası eski eşin konutta kalmasıyla açılan el atma ve ecrimisil davası için ise eski eşe el atma davasında ücret kararı incelenebilir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, serideki diğer kararlar ise Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Okuyucu soruları
Paydaş, diğer paydaşın ortak taşınmazı kiraya vermesi nedeniyle ecrimisil isteyebilir mi?
Hukuk Genel Kuruluna göre paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan paydaş veya paydaşlardan payına yapılan el atmanın önlenmesini ve/veya ecrimisil isteyebilir. Bu dosyada da diğer paydaşların bağımsız bölümleri kiraya verip gelirden pay vermediği iddiasıyla açılan dava bu çerçevede değerlendirilmiştir.
Ecrimisil hesabında tapudaki vasıf mı, fiili kullanım mı esas alınır?
Kararda dükkân vasıflı bölüm için fiili kullanım alanı ve ticari kullanım emsalleri esas alınmış, brüt alan ve konut kira geliri üzerinden yapılan hesap hatalı bulunmuştur. Özel Daire bozmasında da keşifte belirlenen fiili ticari kullanımın hesaba yansıtılması gerektiği vurgulanmıştır.
Daha önce aynı taşınmaz için ecrimisile hükmedilmiş olması yeni davada yeterli midir?
Davacı, aynı yerle ilgili önceki bir dosyada ecrimisile hükmedildiğini ileri sürmüştür. Bölge Adliye Mahkemesi, önceki davadaki kararın eldeki dava için kesin hüküm veya kesin delil oluşturmayacağını belirtmiş; Hukuk Genel Kurulu da mesken vasıflı bölümler yönünden direnme kararını onamış; dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemde kullanımın ve kira ilişkisinin davacı tarafından usulünce ispatlanmasını aramıştır.
Karardan sonra dosyada ne olacak?
Dosya Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmiştir. Mesken vasıflı bölümler yönünden ret hükmü onanmıştır. Dükkân vasıflı 1 numaralı bağımsız bölüm için ise ticari kullanım emsalleri toplanarak ecrimisil miktarının yeniden belirlenmesi gerekecektir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; özet, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun oy birliğiyle verdiği kısmen bozma, kısmen onama kararının yayımlanmış metninden derlenmiştir. Paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında kullanımın varlığı ve tazminat miktarı her dosyada keşif, bilirkişi incelemesi ve somut delillere göre belirlenir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve işlemlerden Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
