Yeni Malike Peşin Kira İadesi – Yargıtay 3. HD 2026/1759
Kiracısı olan bir daire ayın ortasında satıldığında, o ay için ödenmiş kiranın kime ait olduğu sorusu çoğu zaman kimsenin aklına gelmez. Kiracı her zamanki gibi ayın 15’inde kirasını eski ev sahibinin hesabına yatırır; üç gün sonra tapuda satış yapılır ve yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Peki eski malik, artık kendisine ait olmayan bir taşınmazın sonraki 28 gününe ait kirayı elinde tutabilir mi? Bir asliye hukuk mahkemesi bu soruya “evet” demiş, Adalet Bakanlığının başvurusu üzerine Yargıtay ise farklı düşünmüştür.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 31.03.2026 tarihli ve E.2026/1641, K.2026/1759 sayılı kararıyla, peşin ödenen kiranın satış tarihinden sonraki döneme isabet eden kısmının yeni malike iade edilmesi gerektiğine hükmetmiş ve aksi yöndeki kesin nitelikli ilk derece kararını oy birliğiyle kanun yararına bozmuştur.
🏠 Satıştan üç gün önce ödenen kira
Uyuşmazlığa konu taşınmaz, davalılardan biri adına kayıtlıdır ve bu davalı ile dava dışı kiracı arasında 15.05.2023 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedeli, 15.05.2023 tarihinden itibaren her ayın 15. günü ödenecektir. Bu düzenleme, kiranın ilgili ayın başında, yani kullanım döneminden önce ödendiği anlamına gelir.
Kiracı, aralık ayı kirası olan 13.500,00 TL‘yi eski kiraya verenin banka hesabına yatırmıştır. Ödeme tarihi dava dilekçesinde 15.12.2023, Yargıtay’ın değerlendirmesinde ise 14.12.2023 olarak geçmektedir. Hangisi esas alınırsa alınsın, ödeme satıştan önce yapılmıştır.
Davacı, taşınmazı 18.12.2023 tarihinde resmî senetle satın almıştır. Davacıya göre kira sözleşmesi kanun gereği kendisiyle devam etmektedir; buna rağmen davalılar, satıştan hemen önce tahsil ettikleri kirayı iade etmemiştir. Davacı, 18.12.2023-15.01.2024 arasındaki 28 günlük kira karşılığı olan 12.194,00 TL için icra takibi başlatmış, davalıların itirazı üzerine itirazın iptali ve icra inkâr tazminatı istemiyle dava açmıştır. Davalılar davanın reddini savunmuştur.
Talep edilen tutarın nasıl bulunduğu kararda ayrıca açıklanmamıştır. Ancak 13.500,00 TL’lik aylık kiranın 31 güne bölünüp 28 günle çarpılması, talep edilen rakama denk düşen bir sonuç vermektedir; bu da davacının kirayı gün esasına göre paylaştırdığını düşündürmektedir.
📄 İlk derece mahkemesi: ödeme günü belirleyici
Asliye hukuk mahkemesi davayı reddetmiştir. Gerekçe şu adımlardan oluşmaktadır:
- Kiralanan taşınmaz, 18.12.2023 tarihli tescil ile davacıya geçmiştir.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310 gereğince davacı, devir tarihi olan 18.12.2023 itibarıyla kira sözleşmesinin tarafı olmuştur.
- Taşınmaza ilişkin her türlü hak, alacak ve borç devir tarihi itibarıyla davacıya geçmiştir.
- Bu nedenle devirden önce, 15.12.2023 tarihinde muaccel olan kira alacağı devreden malike aittir.
Mahkemenin yaklaşımında belirleyici olan, kira borcunun muaccel olduğu gündür. Ödeme günü satıştan önce geldiğine göre, alacak da eski malikindir. Dava değeri kesinlik sınırının altında kaldığından karar kesin olarak verilmiş, taraflar için istinaf veya temyiz yolu açık olmamıştır.
📮 Adalet Bakanlığının itirazı
Kesin nitelikteki bu karar, Adalet Bakanlığı tarafından HMK m.363/1 uyarınca kanun yararına temyiz edilmiştir. Bakanlığın dayandığı gerekçeler şunlardır:
- Sözleşmeye göre kira her ayın 15’inde ödenecektir; bu nedenle kiranın peşin ödendiği kabul edilmelidir.
- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
- Eski malikler, kendilerine peşin ödenen kiranın 18.12.2023 tarihinden sonraki kısmını yeni malike ödemelidir.
- Aksi kabul, davalılar lehine sebepsiz zenginleşme sonucunu doğurur.
Bakanlığa göre mahkemenin davayı kabul etmesi gerekirken reddetmesi usul ve yasaya aykırıdır.
⚖️ Yargıtay 3. HD: dönem esas alınır
Daire, uyuşmazlığı; kiralananı satın alarak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelen yeni malikin, satış tarihinden sonrasına isabet eden ve önceki kiraya veren tarafından tahsil edilen kira bedelinin tahsili için başlattığı takibe yapılan itirazın iptali istemi olarak tanımlamıştır.
Gerekçenin özü şu tespitlerdedir:
- Davacı, 18.12.2023 tarihinde taşınmazı satın almakla TBK m.310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olmuştur.
- Sözleşmede kiranın peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır; kiracının yaptığı 13.500,00 TL’lik ödeme 15.12.2023-14.01.2024 dönemi aylık kira bedelidir.
- Davacının, satın alma tarihi itibarıyla kira bedellerini tahsil etme yetkisi bulunmaktadır.
- Kirayı peşin tahsil eden eski kiraya veren, satış tarihinden sonraki döneme isabet eden kira bedelini davacıya iade etmekle yükümlüdür.
Daireye göre ilk derece mahkemesinin, davacının satış tarihinden sonraki kısma isabet eden kirayı davalı kiraya verenden isteyebileceğini gözeterek sonucuna göre karar vermesi gerekirken “yanılgılı değerlendirme” ile davayı reddetmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bakanlığın talebi kabul edilmiş, karar HMK m.363/2 uyarınca sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmuş, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de Adalet Bakanlığına gönderilmesine karar verilmiştir. Karar 31.03.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
🔑 TBK 310 ve peşin kira
TBK m.310’un ilk cümlesi kısadır: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” İkinci cümle yalnızca kamulaştırmaya ilişkin hükümleri saklı tutar. Hüküm, yeni malikin hangi tarihten itibaren hangi alacakların sahibi olduğunu ayrıca düzenlemez. Bu dosyadaki tartışma tam da bu boşlukta doğmuştur.
İki farklı bakış açısı karşı karşıya gelmiştir:
- Muacceliyet ölçütü: İlk derece mahkemesine göre devirden önce muaccel olan kira alacağı, kimin kullanım dönemine düştüğüne bakılmaksızın eski malike aittir.
- Kullanım dönemi ölçütü: Yargıtay’a göre kira, belirli bir dönemin kullanım karşılığıdır; peşin ödenmiş olsa bile satıştan sonraki günlere isabet eden kısım, o günlerde sözleşmenin tarafı olan yeni malike aittir.
TBK m.314, aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça kiranın her ayın sonunda ödeneceğini öngörür. Somut olayda taraflar bu kuraldan ayrılarak peşin ödeme kararlaştırmıştır. Kira ay sonunda ödenseydi, aralık-ocak dönemi kirası satıştan sonra muaccel olacak ve doğrudan yeni malike ödenecekti. Yargıtay’ın çözümü, peşin ödeme kaydının bu sonucu değiştirmemesini, yani yeni malikin, kiranın ödeme gününün tesadüfen satıştan önce gelmesi nedeniyle kendi dönemine ait geliri kaybetmemesini sağlamaktadır.
Kararda iade yükümlülüğünün dayanağı ayrıca adlandırılmamıştır; Bakanlığın başvurusunda ise aksi durumun sebepsiz zenginleşmeye yol açacağı vurgulanmıştır. Daire, kiracının ödemeyi eski malike yapmasını geçersiz saymamış; yükümlülüğü kirayı tahsil eden eski kiraya verene yüklemiştir. Kiracıyı ikinci kez ödeme yapmak zorunda bırakan bir sonuç karara yansımamaktadır.
Kiralananın satışı sonrası eski malikle yeni malik arasındaki benzer bir hesaplaşma, bu kez güvence bedeli yönünden, kiralanan satılınca depozito iadesi kararında ele alınmıştır. Peşin kira ödemesinin kiracı açısından doğurduğu farklı bir sorun için peşin kirada kiracının izin borcu kararına bakılabilir.
🧭 Kanun yararına bozmanın sınırı
Bu kararın okunmasında en çok dikkat gerektiren nokta, bozmanın niteliğidir. HMK m.363/1’e göre ilk derece mahkemelerinin kesin olarak verdikleri kararlara karşı, yürürlükteki hukuka aykırılık ileri sürülerek Adalet Bakanlığı veya Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından kanun yararına temyiz yoluna başvurulabilir. Aynı maddenin ikinci fıkrası ise açıktır: “Bu bozma, kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz.”
- Davayı kaybeden yeni malik, bu bozma sayesinde 12.194,00 TL’yi almış olmaz; ret kararı taraflar bakımından hukuki sonuçlarıyla birlikte geçerliliğini korur.
- Bozma kararının bir örneği Adalet Bakanlığına gönderilir ve HMK m.363/3 uyarınca Bakanlıkça Resmî Gazete’de yayımlanır.
- Kararın asıl işlevi, kesinlik sınırı altında kalan ve bu nedenle Yargıtay denetimine çıkmayan küçük kira uyuşmazlıklarında uygulamaya yön göstermektir.
Kira alacaklarının önemli bir kısmının kesinlik sınırının altında kaldığı düşünüldüğünde, bu tür kanun yararına bozma kararları, alt derece mahkemelerinin benzer dosyalarda hangi ölçütü uygulaması gerektiğine dair nadir yüksek mahkeme işaretlerinden biridir.
❓ Sık sorulan sorular
Ev satılınca kira sözleşmesi sona erer mi?
Satıştan önce eski malike ödenen kira yeniden istenebilir mi?
Yeni malikin isteyebileceği tutar nasıl belirlenir?
Bu bozmadan sonra davacı parasını alabilecek mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; kira ilişkisine ilişkin diğer Yargıtay kararları Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kanun yararına bozma kararından derlenmiştir. Karar, HMK m.363/2 gereğince taraflar arasındaki ilk derece kararının hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmamaktadır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; kira sözleşmesindeki ödeme gününe, kiranın peşin veya devre sonunda ödenmesine, satış ve tescil tarihine, kiracının ödemeyi kime ve ne zaman yaptığına ve taraflar arasındaki diğer anlaşmalara göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
