Escrow Ödemesinde Alıcı Kusuru – Yargıtay 11. HD 2026/4391
Büyük bir gayrimenkul yatırımında taraflar birbirine güvenmediğinde araya bir emanetçi konur: Alıcı tarafların topladığı para, satış gerçekleşene kadar “escrow” hesabında bekler. Ancak hesabın hangi koşulda, kime boşaltılacağı belirsiz kalırsa emanetçi kendini iki ateş arasında bulur. Bu dosyada on milyon ABD dolarının escrow hesabından satıcı tarafa geçmesiyle başlayan dava, ilk derece ve istinaf aşamasında emanetçinin tam sorumluluğuyla sonuçlanmış; Yargıtay ise yatırımcının kendi davranışının da tartılması gerektiğini söylemiştir.
Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 08.09.2026 tarihli ve E.2026/290, K.2026/4391 sayılı kararıyla, escrow emanetçisini 10.000.000,00 USD’nin tamamından sorumlu tutan kararı onaylayan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi kararını, davacının müterafık kusuru araştırılmadan hüküm kurulduğu gerekçesiyle oy birliğiyle bozmuştur.
🏗️ Ortak fon, escrow hesabı ve 35 milyon dolarlık hedef
Davacı şirket ile davalı bir limited şirketin ortakları, İzmir’de belirli bölgelerdeki taşınmazların satın alınması için görüşmüştür. Taraflar 21.11.2013 tarihinde “Emlak Satın Alımı ve Proje Gelişimi” başlıklı bir sözleşme imzalamıştır. Bu ortak girişim (joint venture) sözleşmesine göre:
- Taşınmazların bedeli için ortak bir fon oluşturulacak, taraflar belirli periyotlarla eşit ve eş zamanlı ödeme yapacaktır.
- Toplanan tutar, sözleşmenin 3. maddesiyle yükümlülükleri belirlenen bir escrow emanetçisinin hesabında bekletilecektir.
- Projeyi yürütmek için tarafların ortak olduğu bir yatırım anonim şirketi kurulacaktır.
Davacı fona üç ayrı zamanda toplam 10.000.000,00 USD yatırmıştır. Diğer ortak ise kendi payını escrow hesabına çek olarak depo etmiştir.
Daha sonra taşınmaz maliklerini temsil eden şirket ile kurulan anonim şirket arasında tarihsiz, adi yazılı bir “Taşınmaz Satış Sözleşmesi” imzalanmıştır. Satış bedeli 35.000.000,00 USD olarak belirlenmiş, bedelin tapuda devirle eş zamanlı ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 3. maddesine göre alıcı tam bedeli escrow hesabında süresinde biriktiremezse ve satıcı talep ederse emanetçi hesaptaki tutarı satıcıya havale edecek; 5. maddedeki cezai şart hükmüne göre de satıcı bu tutarın tamamını cezai şart olarak almaya yetkili olacaktı.
Davacının anlatımına göre bedel 30.05.2014 tarihine kadar toplanamamış, escrow hesabındaki para davacının itirazına rağmen satıcı tarafa verilmiştir. Davacı, 9.999.955,00 USD’nin yabancı para alacaklarına uygulanan en yüksek faiziyle davalılardan tahsilini ve ihtiyati haciz istemiştir.
🗂️ Taraflar neyi savundu?
Üç davalının savunmaları farklı noktalara dayanmıştır:
- Satıcıları temsil eden şirket: 2013 tarihli ilk sözleşmeye taraf olmadığını, 2014 tarihli satış sözleşmesine de davacının taraf olmadığını savunmuştur.
- Escrow emanetçisi: Tek görevinin escrow olarak hareket etmek olduğunu, yediemin niteliği taşımadığını; bedel toplanamazsa hesaptaki tutar ve çekleri satıcıya göndermekle yükümlü bulunduğunu, davacının taşınmazların dokuz mirasçıya ait olduğunu başından beri bildiğini, şikâyet üzerine savcılığın takipsizlik kararı verdiğini ileri sürmüştür.
- Ortak girişim ortağı şirket: Kendi payını çekle ödediğini, davacının bakiye bedeli temin edememesi üzerine çeklerin satıcı tarafa teslim edildiğini, davacının kurulan şirketin yönetim kurulu toplantılarına katılmadığını savunmuş; husumet ve zamanaşımı itirazlarında bulunmuştur.
🏛️ İlk derece ve istinaf: tam sorumluluk
İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesi (2015/697 E., 2021/525 K.) davayı emanetçi ve ortak girişim ortağı yönünden kabul etmiştir. Mahkemeye göre taşınmaz satış vaadi resmî şekilde yapılmadığından geçersizdir. Escrow sözleşmesi emanetçiye yalnız taşınmaz maliklerine ödeme yapma yetkisi vermiştir; malik olmayan temsilci şirkete ödeme yetkisi yoktur. Emanetçi, maliklerin mirasçılar olduğunu bildiği hâlde çek tanzim ederek parayı temsilci şirkete vermiş ve davacının zararına sebep olmuştur.
Ortak girişim ortağı da kendisine ciro edilen çeki ortak fona iade etmesi gerektiğini bildiği hâlde etmemiş; Türk Borçlar Kanunu’nun 628/2. maddesi uyarınca sorumlu tutulmuştur. Temsilci şirkete karşı dava ise sebepsiz zenginleşme talebinin kurulan anonim şirkete ait olduğu gerekçesiyle aktif husumet yokluğundan reddedilmiştir. Hüküm, 10.000.000,00 USD’nin dava tarihinden itibaren devlet bankalarının bir yıllık USD mevduatına uyguladığı en yüksek faizle müteselsilen tahsili yönündedir.
İstanbul BAM 43. Hukuk Dairesi (2022/180 E., 2025/1322 K.) emanetçinin istinafını esastan reddetmiştir. Daireye göre emanetçi işini özenle görme borcuna aykırı davranmıştır. Emanetçi hakkında İstanbul 5. Ağır Ceza Mahkemesinin 2019/598 E., 2021/439 K. sayılı dosyasında beraat kararı verilmişse de bu karar hukuk davası yönünden bağlayıcı bulunmamıştır.
✍️ Ön sözleşmenin şekli
Yargıtay’a göre uyuşmazlık; temsilci şirket ile emanetçinin birlikte hareket edip etmediği, emanetçinin ödemede kusurunun bulunup bulunmadığı ve davacının da zarara katkısının olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.
Daire önce sözleşme zincirini incelemiştir. Emanetçi, taşınmazların güncel durumunu açıkça ortaya koyan ön raporunu e-postayla alıcı tarafa göndermiştir. Tarihsiz satış sözleşmesi, tapuda devir ve noterde satış vaadine çevirme hükümleriyle birlikte okunduğunda taşınmaz satışı için bir ön sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesine göre ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Bu nedenle sözleşmenin geçersiz kabul edilmesinde bir usulsüzlük görülmemiştir.
📑 Beraat kararındaki olgular
Bozmanın ilk dayanağı ceza dosyasıdır. Kesinleşen beraat kararında emanetçi yönünden, paraları ödememesi gerekse bile bunun bir hukuki ihtilaf olduğu ve dolandırıcılık suçu bakımından hileli davranış bulunmadığı tespit edilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 74. maddesi, hukuk hâkiminin ceza hâkiminin beraat kararıyla ve kusur değerlendirmesiyle bağlı olmadığını düzenler. Yargıtay bu kuralı kabul etmekle birlikte şu ayrımı yapmıştır: Beraat kararı hukuk hâkimini bağlamasa da ceza mahkemesinin tespit ettiği somut olgular bağlar. Emanetçinin suç teşkil eden bir davranışı bulunmadığı sabit olduğundan, zararın doğumunda kusurunun bulunup bulunmadığı ayrıca önem kazanmıştır. Bölge adliye mahkemesi ise beraat kararını bağlayıcı görmemekle yetinmiştir.
⚖️ Basiretli tacir ve müterafık kusur
Daire, dosyadaki belgeler, e-posta yazışmaları ve tarafların davranış biçimleri birlikte değerlendirildiğinde, tacir olan davacının escrow hesabındaki paranın satıcı tarafa gönderilmesine sebebiyet verdiğinin anlaşıldığını belirtmiştir. Bu durumda araştırılması gerekenler şunlardır:
- Basiretli bir tacir gibi davranması gereken davacının, tarihsiz ikinci sözleşmenin geçersiz olduğunu bile bile ödemenin gerçekleşmesine sebep olup olmadığı,
- Bu davranışın kusurlu olup olmadığı ve zararın doğumuna etkisi,
- Tarafların müterafık kusurlu olup olmadığı.
Yargıtay bu araştırmanın dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 114/2. maddesinde bulmuştur: Haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır. Bu yollama, zarar görenin zararın doğmasında etkili olması hâlinde tazminatın indirilmesini veya kaldırılmasını düzenleyen TBK 52 kuralını sözleşme ilişkisine taşır. Tüm sorumluluğun araştırma yapılmadan emanetçiye yüklenmesi doğru bulunmamış; BAM kararı BOZULARAK KALDIRILMIŞ, dosya HMK 373/1 uyarınca ilk derece mahkemesine gönderilmiştir. Emanetçi lehine 40.000,00 TL duruşma vekâlet ücretine hükmedilmiştir.
Kusur indirimi tartışmasının yatırım ve banka ilişkilerindeki örnekleri için altın yatırım hesabında kusur indirimi ve şube müdürüne elden verilen döviz kararlarına; ortak girişimdeki ortak sorumluluğu için adi ortaklık tasfiyesi kararına bakılabilir.
💬 Sık sorulan sorular
Escrow emanetçisi hesaptaki parayı kime ödeyebilir?
Tapu dışında yapılan satış sözleşmesi neden geçersiz sayıldı?
Ceza davasında beraat, tazminat davasını etkiler mi?
Yatırımcının kendi kusuru tazminatı azaltabilir mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında bulunmaktadır; yatırım ve gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde anonim olarak yayımlanan bozma kararından derlenmiştir. Karar kesin bir tazminat sonucu içermez; dosya, davacının kusurunun araştırılması için ilk derece mahkemesine gönderilmiştir. Olaylar 2013-2014 yıllarında kurulan bir ortak girişime ve o tarihteki sözleşmelere dayanır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; escrow sözleşmesinin hükümlerine, ödeme talimatlarına, yazışmalara, tarafların tacir olup olmamasına ve ceza dosyasındaki tespitlere göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
