Mart 2025 kirası, takipten üç gün önce kiraya verenin hesabına “Mart 2025 kirası” açıklamasıyla eksiksiz yatırılır. Kiraya veren yine de ödenmemiş kira için tahliye talepli icra takibi başlatır; çünkü parayı gönderen şirket, kira sözleşmesinde kiracı olarak yazan şirket değildir. Aradaki fark, birkaç ay önce tamamlanan bir kısmi bölünme işleminden kaynaklanmaktadır. Yargıtay, bu ödemenin borcu sona erdirip erdirmediğini Türk Ticaret Kanunu’nun bölünme hükümlerine bakarak belirlemiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 01.07.2026 tarihli ve E.2026/3829, K.2026/4984 sayılı kararıyla, kısmi bölünmeyle kira sözleşmesini devralan şirketin yaptığı ödemeyi “üçüncü kişi ödemesi” sayarak itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye hükmeden Bölge Adliye Mahkemesi kararını oy birliğiyle bozmuştur.
🗓️ Takip, ödeme ve bölünme tarihleri
Uyuşmazlığı anlamanın en kolay yolu, karar metnindeki tarihleri sıraya koymaktır:
- 11.07.2018: Kira sözleşmesi düzenlenir. Sözleşmede kiracı ve sonradan takip borçlusu olan taraf, unvanında “Lojistik” ibaresi bulunan bir anonim şirkettir.
- 11.12.2024: Kiracı şirket bakımından kısmi bölünme sözleşmesi yapılır. Sözleşmenin 4. maddesi bölünmeye konu kıymetleri düzenler; EK-5’te yer alan kira sözleşmeleri arasında takibe konu kira sözleşmesi de vardır.
- 28.02.2025: Bölünme sözleşmesi 11282 sayılı Türkiye Ticaret Sicili Gazetesinde ilan edilir.
- 03.03.2025: Borçlu tarafından bir ihtarname gönderilir. Bölge Adliye Mahkemesi, bu ihtarnamede kira sözleşmesinin ikrar edildiğini kabul etmiştir.
- 07.03.2025: Bölünme sonucu kira sözleşmesini devralan şirket, kiraya verenin hesabına “Mart 2025 kirası” açıklamasıyla 16.783.178,07 TL yatırır.
- 10.03.2025: Kiraya veren, ödenmediğini ileri sürdüğü Mart 2025 kirası 16.783.178,07 TL için adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin örnek 13 ödeme emriyle ilamsız takip başlatır.
Karar metnine göre ödemenin takip tarihinden önce yapıldığı ve tutarın takip konusu kira bedeliyle aynı olduğu taraflar arasında ihtilafsızdır. Tartışma yalnızca bu ödemenin, kira sözleşmesinin tarafı olarak görünmeyen bir şirketten gelmesi nedeniyle geçerli olup olmadığına ilişkindir.
📝 İmza itirazı ve ilk derece kararı
Borçlu, icra müdürlüğüne verdiği itiraz dilekçesinde takip dayanağı kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmiştir. Alacaklı bunun üzerine icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve temerrüt nedeniyle taşınmazın tahliyesini istemiştir.
İlk derece icra mahkemesi istemi reddetmiştir. Gerekçe, takip dayanağı sözleşmenin adi yazılı olması, noterlikçe düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış belgelerden olmamasıdır. Mahkemeye göre bu nedenle sözleşme ve kira ilişkisi icra mahkemesinin sınırlı inceleme yetkisi içinde ispatlanamamıştı.
🔁 Bölge Adliye Mahkemesinin alt kira yorumu
Alacaklının istinaf başvurusunu inceleyen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 64. Hukuk Dairesi (20.01.2026, E.2025/3486, K.2026/178) farklı bir sonuca ulaşmıştır. Daireye göre:
- 03.03.2025 tarihli ihtarnamede borçlu sözleşmeyi ikrar ettiğinden, imza inkârı zımnen ortadan kalkmıştır.
- Kira sözleşmesinde, alt kira hâlinde de borçlunun sorumluluğunun devam edeceği düzenlenmiştir.
- Bu nedenle sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişinin yaptığı ödeme geçerli bir ödeme değildir.
Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurusunu kabul etmiş, ilk derece kararını kaldırarak borçlunun itirazının kaldırılmasına ve taşınmazdan tahliyesine karar vermiştir. Kararı borçlu temyiz etmiştir.
⚖️ Yargıtay’ın değerlendirmesi
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, borçlunun diğer temyiz itirazlarını yerinde bulmamış, ancak ödeme meselesinde Bölge Adliye Mahkemesinden ayrılmıştır. Değerlendirme iki aşamada ilerlemiştir.
Kira ilişkisi kabul edilmiş sayılır. Borçlu icra dairesine verdiği itiraz dilekçesinde imzaya itiraz etmiş olsa da, yargılama sırasında verdiği cevap dilekçesinde ödeme olgusuna dayanmıştır. Daireye göre bu durumda borçlu kira ilişkisini kabul etmiş sayılır.
Bölünmeyle kiracılık hakkı kanunen geçer. Daire, TTK m.159/1-b’deki kısmi bölünme tanımını aktarmış; bölünme sözleşmesinin EK-5’inde takip konusu kira sözleşmesinin yer aldığını tespit etmiştir. Karara göre bölünen şirketin kiracılık hakkı kendiliğinden devralan şirkete geçer ve devralan şirket, yeni bir sözleşmeye gerek olmaksızın kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bu nedenle devralan şirketin ödemesinin geçerliliği, sözleşmedeki alt kira hükümlerine göre değil, kanuni düzenlemelere göre belirlenmelidir.
Daire sonucu şöyle bağlamıştır: Takip tarihinden önce tamamlanan bölünme sonucunda kira sözleşmesinin tarafı olan şirketin yaptığı ödeme geçerlidir. Bölge Adliye Mahkemesinin, ilk derece kararını bu gerekçeyle kaldırıp itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar vermesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurması isabetsizdir.
Borçlunun temyiz itirazları kısmen kabul edilmiş, Bölge Adliye Mahkemesi kararı İİK m.364/2 yollamasıyla uygulanan HMK m.373/1 uyarınca bozulmuştur. Karar 01.07.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
🧭 Karardan çıkan sonuçlar
Alt kira hükmü bölünmeye uygulanmadı. Bölge Adliye Mahkemesi, ödemeyi yapan şirketi bir alt kiracı gibi değerlendirmiş ve sözleşmedeki “alt kirada asıl kiracının sorumluluğu devam eder” düzenlemesini esas almıştı. Yargıtay’a göre bölünme sonucu kiracılık hakkını devralan şirket alt kiracı değildir; sözleşmenin kendisi tarafı olmuştur.
Bölünmenin takip tarihinden önce tamamlanması belirleyici oldu. Daire, bölünmenin takip tarihinden önce tamamlandığını özellikle vurgulamıştır. Bu dosyada bölünme sözleşmesi Şubat 2025 sonunda ilan edilmiş, ödeme ve takip Mart 2025’te gerçekleşmiştir.
İspatta bölünme sözleşmesinin ekleri önem taşıdı. Kararın dayandığı somut tespit, devredilen kira sözleşmelerinin bölünme sözleşmesinin EK-5’inde sayılmış olmasıdır. Karar, kiracılık hakkının devrini bu belgeyle bağlantılı olarak ele almıştır.
Cevap dilekçesindeki savunma imza inkârının etkisini değiştirdi. Borçlunun icra dairesindeki imza itirazı, yargılamada ödeme savunmasına dayanması nedeniyle kira ilişkisinin kabulü sonucunu doğurmuştur.
İcra mahkemesinde kira alacağına karşı ödeme ve ispat savunmaları sitede daha önce kira indirim protokolünün İİK 269/c kapsamında ispatı ve alt kiracının çifte kira ödemesinde rücu yazılarında ele alınmıştı. Bu karar ise şirket bölünmesinin kira ilişkisinin tarafını nasıl değiştirdiğine odaklanmaktadır.
📘 Kanun hükümleri
Kararda anılan ve mevzuat.gov.tr’deki güncel metinden doğrulanan hükümler şunlardır:
- TTK m.159/1-b (Kısmi bölünme): Kısmi bölünmede, bir şirketin malvarlığının bir veya birden fazla bölümü diğer şirketlere devrolunur. Bölünen şirketin ortakları, devralan şirketlerin paylarını ve haklarını iktisap ederler veya bölünen şirket, devredilen malvarlığı bölümlerinin karşılığında devralan şirketlerdeki payları ve hakları elde ederek yavru şirketini oluşturur.
- İİK m.269/1: “Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.” (Karar, bu maddedeki atfın 6098 sayılı TBK bakımından m.315 ve m.362’ye karşılık geldiğini belirtmiştir.)
- TBK m.315 (Kiracının temerrüdü): Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.
Kararda anılmamakla birlikte bilgi amacıyla belirtmek gerekirse, TBK m.83’e göre borcun bizzat borçlu tarafından ifa edilmesinde alacaklının menfaati bulunmadıkça borçlu, borcunu şahsen ifa etmekle yükümlü değildir. Yargıtay bu dosyada sonuca bu hüküm üzerinden değil, ödemeyi yapan şirketin bölünmeyle sözleşmenin tarafı hâline gelmesi üzerinden ulaşmıştır.
💬 Merak edilenler
Bölünmeden sonra kira sözleşmesinin yenilenmesi gerekti mi?
Karara göre hayır. Daire, bölünen şirketin kiracılık hakkının kendiliğinden devralan şirkete geçtiğini ve devralan şirketin yeni bir sözleşmeye gerek olmaksızın kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğini belirtmiştir.
Sözleşmedeki alt kira maddesi neden sonuca etki etmedi?
Yargıtay, devralan şirketin ödemesinin geçerliliğinin sözleşmedeki alt kiraya ilişkin düzenlemelere göre değil, kanuni düzenlemelere göre belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir. Bölünmeyle sözleşmenin tarafı olan şirket, alt kiracı konumunda değerlendirilmemiştir.
İmza itirazı ne oldu?
Borçlu icra dairesinde sözleşmedeki imzaya itiraz etmişti. Yargıtay, borçlunun yargılamada verdiği cevap dilekçesinde ödeme olgusuna dayanması nedeniyle kira ilişkisini kabul etmiş sayıldığını belirtmiştir.
Bozma sonrasında nasıl bir karar bekleniyor?
Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesinin, ödemenin geçerli olduğu gerekçesiyle ilk derece kararını kaldırıp yeniden hüküm kurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar vermesi gerektiğini belirtmiştir. Dosya bu doğrultuda yeniden değerlendirilmek üzere Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim sayfası ve Emsal Kararlar arşivi üzerinden diğer içeriklere de ulaşılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan bozma kararından derlenmiştir. Olaylara ilişkin anlatım, karar metninde aktarılan ilk derece ve Bölge Adliye Mahkemesi kabullerine dayanır; taraf şirketlerin unvanları kaynakta anonimdir. TBK m.83’e ilişkin açıklama karar metninde yer almayıp yazıda bilgi amacıyla eklenmiştir. Bölünme sözleşmesinin içeriği, devrin tamamlanma tarihi, ödeme açıklaması ve takip tarihi farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, takip ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
