Kira İndirim Protokolü İspatı – Yargıtay 12. HD 2026/717

Dükkânın önündeki yol metro inşaatı nedeniyle kapanınca kiraya veren ile kiracı oturup konuşmuş ve aylık kirayı 14.000,00 TL’den 6.000,00 TL’ye indirmiştir. Tarihsiz bir ek protokole bağlanan bu indirimde, “metro çalışması bitiminden sonra” kiranın yeniden artırılacağı yazılmıştır. Yıllar sonra kiraya veren, inşaatın bittiği dönem için eksik ödenen kirayı icra takibiyle istemiş; kiracı ise ödeme emrine yalnızca “borcum yok” diyerek itiraz etmiştir. İcra mahkemesinde ek protokolü sunan ve kiraya verenin de varlığını kabul ettiği bu belgeye dayanan kiracı, ilk iki derecede kazanmış; Yargıtay ise tabloyu tersine çevirmiştir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 10.02.2026 tarihli ve E.2025/9132, K.2026/717 sayılı kararıyla, kira alacağına dayalı örnek 13 takibinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebini reddeden İstanbul Anadolu 22. İcra Hukuk Mahkemesi kararını bozmuş, istinaf başvurusunu esastan reddeden İstanbul BAM 59. Hukuk Dairesi kararını da kaldırmıştır. Karar oy çokluğuyla verilmiş; bir üye karşı oy yazısında ek protokolün yorumlanması gerektiğini savunmuştur.

🚇 Sözleşme, metro protokolü ve takip

Takibin dayanağı, taraflar arasında imzalanmış 10.06.2011 tarihli yazılı kira sözleşmesidir. Sözleşmeye göre aylık kira bedeli 14.000,00 TL’dir; kira TEFE-TÜFE oranında artırılacak ve her ayın 10’u ile 15’i arasında ödenecektir. Karşı oy yazısında sözleşmenin beş yıllık olduğu ve kiranın kiraya verenin banka hesabına peşin yatırılacağı da aktarılmıştır.

Daha sonra taraflar tarihsiz bir ek protokol imzalamıştır. Bu protokole göre 01.10.2013 tarihinden itibaren, metro çalışmaları nedeniyle kapanan yol yüzünden, tarafların karşılıklı konuşarak anlaşması sonucu kira bedeli 14.000,00 TL’den 6.000,00 TL’ye düşürülmüştür. Protokolde ayrıca metro çalışmasının bitiminden sonra kira artışının başlayacağı ve günü gelince 14.000,00 TL üzerinden (TEFE+TÜFE)/2 oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır.

Kiraya veren, kira sözleşmesine dayanarak adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin örnek 13 icra takibi başlatmıştır. Takip talebinde, metro inşaatının bitirilmesinden sonraki aylar için eksik ödenen kira bedelini istediğini belirtmiştir. Kiracı ödeme emrine verdiği itiraz dilekçesinde alacaklıya herhangi bir borcu bulunmadığını belirterek borcun tamamına, faize ve tüm fer’ilerine itiraz etmiş ve takibin durdurulmasını istemiştir. Kiracı itirazında kira sözleşmesini ve altındaki imzasını açıkça inkâr etmemiştir.

⚖️ İlk derece ve istinaf: protokole göre hesap

Alacaklı, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Kiracı cevap dilekçesine ek protokolü eklemiş; protokol kapsamında kiranın belirli bir süre için 6.000,00 TL olarak belirlendiğini ve buna göre tüm ödemelerin yapıldığını savunmuştur. Kiraya veren de protokolün varlığını kabul etmiştir.

🧾 Yargıtay çoğunluğunun gerekçesi

Daire, İcra ve İflas Kanunu’nun kira takiplerine özgü hükümlerinden hareket etmiştir. İİK 269/2’ye göre borçlu, ödeme emrinin tebliği üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır; itirazında kira akdini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır.

Kararda bu hükmün anlamı şöyle açıklanmıştır: Kira sözleşmesine itiraz etmeyen borçlu icra mahkemesinde sözleşmeyi inkâr edemez; inkâr etse bile icra mahkemesi hâkimi sözleşmenin varlığı ve geçerliliği konusunda araştırma yapamaz. Kanun, kira sözleşmesini o takip bakımından çekişmeli olmaktan çıkarmıştır. Daireye göre maddi hukuk bakımından kira borcu olmasa bile, sözleşmeye itiraz edilmediği için takip talebinde yazılı miktar o takip dosyası için geçerli kabul edilir.

Somut olayda kiracı, kiranın belirli bir süre için indirimli istenebileceğine ilişkin itirazını icra dairesinde ileri sürmemiştir. Daire ayrıca İİK 269/d’nin kıyasen uygulanmasını öngördüğü İİK 63’e dayanarak, itiraz eden borçlunun itirazın kaldırılması duruşmasında itiraz sebeplerini değiştiremeyeceğini ve genişletemeyeceğini hatırlatmıştır. Bu nedenle kiracının yargılama sırasında ileri sürdüğü farklı beyanlar, yani geçerli sözleşmenin başka bir sözleşme olduğu veya ek protokol bulunduğu yönündeki savunmalar, icra mahkemesince incelenemez; Daireye göre bu itirazlar ancak genel mahkemelerde açılacak bir davada ileri sürülebilir.

Çoğunluk kararının belki de en dikkat çekici cümlesi, kiraya verenin protokolü kabul etmesine ilişkindir: Alacaklının ek protokolün varlığını kabul etmesi, kira borcunun protokol uyarınca indirildiğinin ve bu hâliyle borcun ödendiğinin kabulü anlamına gelmez. Kaldı ki alacaklı, takip talebinde metro inşaatının bitiminden sonraki aylar için eksik ödenen kirayı istediğini zaten belirtmiştir.

Daire son olarak kira sözleşmesinin ancak tarafların anlaşması, mahkeme kararı veya kiralananın yok olmasıyla sona ereceğini, ek protokolde takip dayanağı sözleşmenin feshedildiğine dair bir düzenleme bulunmadığını belirtmiştir. Aylık kira 14.000,00 TL olarak kabul edilmiş ve kiracı 30 günlük ödeme süresi içinde kirayı ödemediğinden temerrüdün gerçekleştiği sonucuna varılmıştır.

🔍 İİK 269/c: hangi belgeyle ispat?

Kararın merkezinde, kira sözleşmesini reddetmeyen borçlunun ispat yükü vardır. İİK 269/c, bu durumda borçluya sıkı bir ispat kuralı getirir:

Çoğunluk görüşüne göre borçlu indirim itirazını ileri sürmediği için, bu itirazı ilgili maddede yazılı belgelerle ispat etmesi de söz konusu olamamıştır; protokolün kiraya verence kabul edilmesi ise sonucu değiştirmemiştir. Kira bedeline ilişkin uyarlama ve indirim meselelerinin genel mahkemede görüldüğü farklı bir uyuşmazlık için inşaat yüzünden kira indirimi yazısına bakılabilir.

🗣️ Karşı oy: protokol yorumlanmalıydı

Karşı oy yazan üye, kira ilişkisinin kesinleştiğini ve kiracının ödemeyi İİK 269/c’deki belgelerle ispat etmek zorunda olduğunu kabul etmekle birlikte, sonucu farklı değerlendirmiştir. Karşı oya göre ek protokol yargılamada sunulmuş ve kiraya veren tarafından varlığı ve içeriği açıkça kabul edilmiştir; bu nedenle uyuşmazlığın protokol hükümlerinin yorumlanmasıyla çözülmesi gerekir.

Karşı oy yazısında protokoldeki “metro çalışmasının bitiminden sonra” ifadesinin belirli ve kesin bir tarih göstermediği, kira artışının hangi tarihten itibaren uygulanacağının açıkça belirlenmediği vurgulanmıştır. Takibe konu kira miktarının ispat yükü kiraya verendedir ve alacaklı, 2018 yılı Nisan ayından sonraki dönemde kiranın artırıldığını gösteren İİK 68 kapsamında yazılı bir belge veya kesin delil sunmamıştır. Dosyadaki 26.12.2023 tarihli ek bilirkişi raporu da kiracının kabul ettiği kira bedellerinin ödendiğini tespit etmiştir. Karşı oy, Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 12.12.2018 tarihli, 2018/15242 E., 2018/20118 K. sayılı kararına atıf yaparak bölge adliye mahkemesi kararının onanması gerektiğini belirtmiştir.

🧭 Kararın ortaya koyduğu çizgi

Karar, icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması yargılamasının sınırlı bir inceleme alanı olduğunu kira takipleri bağlamında yeniden ortaya koymaktadır. Çoğunluk görüşüne göre ödeme emrine verilen genel bir “borcum yoktur” itirazı, sonradan sunulan bir indirim protokolüyle genişletilemez. Karşı oy ise her iki tarafın kabul ettiği bir belgenin göz ardı edilmesinin, belirsiz bir artış tarihine rağmen kiraya verenin ispat yükünü hafiflettiği kaygısını dile getirmektedir.

Kararda kiracının ek protokole dayalı savunmasının tümüyle ortadan kalktığı da söylenmemiştir. Daire, bu itirazların genel mahkemelerde açılacak bir davada ileri sürülebileceğini açıkça belirtmiştir. Dolayısıyla bozma kararı, icra hukukuna özgü ispat ve itiraz kuralları çerçevesinde verilmiş, maddi hukuk bakımından kira bedelinin gerçekte ne olduğu sorusunu genel mahkeme yargılamasına bırakmıştır. Temerrüt nedeniyle tahliyenin farklı bir görünümü olan yan giderlerin ödenmemesi meselesi elektrik-su borcu ve tahliye yazısında ele alınmıştır.

❓ Sorular ve cevaplar

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, icra ve kira hukukuna ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.