Bir çay bahçesini kiralayan işletmeci, kiraya verenin hemen yanı başında başlattığı inşaat yüzünden müşterisinin yarısını kaybederse kira bedelinin tamamını ödemeye devam etmek zorunda mıdır? Kira ilişkisinde kiraya verenin borcu yalnızca anahtarı teslim etmekle bitmez; kiralananı sözleşme boyunca amaca uygun kullanılabilir hâlde tutmak da bu borcun parçasıdır. Kiralanan fiziken sağlam kalsa bile çevresindeki engeller yüzünden ondan yararlanma ciddi biçimde azalıyorsa, hukuk bu durumu kiracı lehine bir indirim sebebi olarak görebilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.04.2026 tarihli ve E.2025/6238, K.2026/2200 sayılı kararıyla, bir parkın çay bahçesini işleten kiracının, kiraya veren idarenin çevrede yürüttüğü proje inşaatı nedeniyle kiralanandan tam yararlanamadığı dosyada, aylık kira bedelinden yüzde 50 oranında indirim yapılarak hesaplanan 66.484,70 TL tazminata hükmeden ilk derece mahkemesi kararını oy birliğiyle onamıştır. Dosya, ilk hükmün verildiği 2014 yılından bu yana iki kez bozma görmüş ve sonunda Dairenin çizdiği hesap yöntemiyle karara bağlanmıştır.
🌳 Park, çay bahçesi ve çevre inşaatı
Taraflar 02.07.2002 tarihinde bir kira sözleşmesi imzalamıştır. Bu sözleşmeye göre davacı, kiralanan parkı 134.914,55 TL bedelle düzenleyecek, karşılığında parktaki çay bahçesini 107 ay süreyle işletecekti. Dava dilekçesine göre işletme 26.05.2008 tarihine kadar herhangi bir sorun yaşanmadan sürmüştür.
Bu tarihten sonra kiraya veren idare, parkın çevresindeki taşınmazlarda bir proje kapsamında inşaat çalışmalarına başlamıştır. Davacının anlatımına göre:
- inşaat alanının çevresine bariyerler konulmuş,
- parka ulaşan yollar yaya ve araç trafiğine kapatılmış,
- bu nedenle kiralanandan tam olarak yararlanılamamış, iş hacmi düşmüş ve kiracı zarara uğramıştır.
Dikkat çeken husus, çay bahçesinin kendisinde fiziksel bir bozulma bulunmamasıdır. Sorun, kiraya verenin kendi faaliyetinin kiralanana erişimi ve dolayısıyla kiralananın ekonomik kullanımını kısıtlamasıdır.
☕ Bedelsiz kafeterya vaadi ve iptali
Kiracının başvurusu üzerine idare, ilk aşamada uyuşmazlığı kendi içinde çözmeye çalışmıştır. Karar metnindeki süreç şöyledir:
| Tarih | Gelişme |
|---|---|
| 03.03.2009 | Encümen kararıyla davacının 30 aylık müktesap kiracılık hakkı bulunduğu kabul edilmiş; karşılığında proje alanında 226 m² ve 184 m² olmak üzere toplam 410 m²lik iki kafeteryanın kullandırılmasına karar verilmiştir. |
| 18.03.2009 | İki kafeteryanın otuz ay süreyle bedelsiz işletilmesine ilişkin ek sözleşme imzalanmıştır. |
| 25.06.2009 | Kafeteryalar teslim edilmeden yeni bir encümen kararıyla ek sözleşme ve dayanağı olan encümen kararı iptal edilmiştir. |
| 18.05.2010 | Kiracı, ihtarname ile uğradığı zararın giderilmesini talep etmiştir. |
Davacı bunun üzerine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, dava tarihine kadar oluşan zarar için 90.000,00 TL ve dava tarihinden sonra doğacak zarar için 10.000,00 TL’nin reeskont faiziyle tahsilini istemiştir. Davalı idare davanın reddini savunmuştur.
🔁 2014’ten 2026’ya: iki bozma, bir onama
Dosyanın seyri, kira bedelinden indirim hesabının hangi esasa göre yapılacağı konusunda Yargıtay’ın iki kez müdahale ettiğini göstermektedir:
- 21.02.2014 – İlk karar: Mahkeme davayı kısmen kabul ederek 90.000,00 TL maddi tazminata hükmetmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporu, iptal edilen ek sözleşmedeki iki kafeteryanın otuz ay boyunca getireceği kira gelirinden hareket etmiştir.
- 18.11.2014 – Birinci bozma: Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, yaşama geçmeyen ek sözleşmeye göre uyuşmazlığın çözülemeyeceğini, 02.07.2002 tarihli asıl sözleşmenin esas alınması gerektiğini belirtmiştir. Kiracı sözleşmeyi feshetmeyip kiralananı sözleşme sonuna kadar kullandığına göre, güncel kira bedeli belirlenmeli ve gerekiyorsa kiranın tenzili üzerinden tazminata hükmedilmelidir.
- 02.07.2019 – Bozmaya uyma: Mahkeme 24.692,32 TL’ye hükmetmiştir.
- 17.03.2021 – İkinci bozma: Daire, ek raporun bozma ilamını hatalı değerlendirdiğini saptamış ve hesap yöntemini somut olarak göstermiştir.
- Son karar: 16.09.2024 tarihli ek bilirkişi raporu doğrultusunda 66.484,70 TL’nin dava tarihinden itibaren reeskont faiziyle tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
- 15.04.2026 – Onama: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafların temyiz itirazlarını reddederek hükmü onamıştır.
🧮 Yüzde 50 indirim nasıl hesaplandı?
Dairenin 17.03.2021 tarihli ikinci bozma ilamı, hesabın üç sabit noktasını belirlemiştir:
- Esas alınacak kira bedeli: 25.05.2008 tarihi itibarıyla belirlenen aylık 5.190,00 TL.
- İndirim oranı: Ayıpla orantılı olarak yüzde 50.
- Dönem: Kiralananın ayıplı hâle geldiği 26.05.2008 tarihinden davanın açıldığı tarihe kadar geçen süre.
Bu yöntemle kiracının tazminatı, kafeteryaların varsayımsal kira gelirine ya da kiracının iddia ettiği ticari kazanç kaybına göre değil, ödenen kira ile kiralanandan fiilen yararlanma düzeyi arasındaki dengesizliğe göre belirlenmiştir. Kiracının talep ettiği 90.000 TL ile ilk bozmadan sonra bulunan 24.692,32 TL arasındaki fark, hesap esasının sonuç üzerindeki etkisini açıkça göstermektedir. Son hükümdeki 66.484,70 TL, bu iki uç arasında Dairenin tarif ettiği formüle dayanmaktadır.
📜 Kiraya verenin “elverişli tutma” borcu
Birinci bozma ilamında yer alan ilke kararın omurgasını oluşturur: Kiraya veren, sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurmak için gerekli önlemleri almakla yükümlüdür. Kiralanan sözleşme amacına uygun kullanılamaz hâle gelirse ya da ondan yararlanma önemli ölçüde azalırsa, kiracı sözleşmeyi feshedebileceği gibi kira bedelinden uygun bir indirim yapılmasını da isteyebilir.
Sözleşme 2002 tarihlidir ve Yargıtay ilamı herhangi bir kanun maddesi zikretmemektedir. Bugün yürürlükte olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda aynı ilke şu hükümlerle düzenlenmiştir:
- TBK m.301: Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
- TBK m.305: Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır.
- TBK m.307: Kiracı, kullanımı etkileyen ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için ayıpla orantılı indirim isteyebilir.
Somut olayda “ayıp”, kiralananın bünyesinden değil, kiraya verenin kendi inşaat faaliyetinden kaynaklanmıştır. Daire bu durumu “kiralananın kullanıma elverişli bulundurulmaması” olarak nitelemiş ve kiracının sözleşmeyi sürdürmesini indirim talebine engel saymamıştır. Kiracının seçimlik hakları arasındaki ilişkiye farklı bir açıdan bakan feshedilmeyen kira sözleşmesinde kira borcu yazısı da bu kararla birlikte okunabilir.
⚖️ Tarafların temyiz itirazları neden karşılık bulmadı?
Son kararı her iki taraf da temyiz etmiştir.
Davacı kiracı; hesabın yalnızca dükkân kira bedelleri üzerinden yapılmasının hatalı olduğunu, müşteri kaybına uğradığını, yatırımının karşılığını alamadığını, belirlenen kira bedelinin dönemin koşullarının altında kaldığını ve ticari kazanç kaybının dikkate alınması gerektiğini ileri sürmüştür.
Davalı idare; emsal olmadan kira bedeli tespit edilemeyeceğini, kiracının işletmeyi sözleşme sonuna kadar tam kapasiteyle kullandığını, yüzde 50 indirimin hakkaniyete aykırı olduğunu, bölgede müşteri yoğunluğunun yüksek olduğunu ve inşaatın durduğu tespitinin gözetilmediğini savunmuştur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu itirazları iki gerekçeyle reddetmiştir:
- Mahkeme, uyulan bozma ilamında gösterilen hukuki esaslara göre inceleme yapmıştır ve bozmadan sonra alınan ek bilirkişi raporu denetime ve hüküm vermeye yeterlidir.
- Bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşen kısımlar, taraflar lehine usuli kazanılmış hak oluşturduğundan yeniden incelenemez.
İkinci gerekçe pratikte belirleyicidir. Yüzde 50 oranı, 5.190 TL’lik esas kira ve hesap dönemi 2021 tarihli bozma ilamıyla belirlendiği ve mahkeme bu ilama uyduğu için, tarafların son temyizde bu unsurları yeniden tartışma imkânı kalmamıştır. Karar, 6100 sayılı HMK’nın geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı HUMK’un 440. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere verilmiştir.
🔎 Karar ışığında dikkat çeken noktalar
- Kiralananın kendisi sağlam olsa da kiraya verenin çevrede yürüttüğü faaliyet kiralanandan yararlanmayı önemli ölçüde azaltıyorsa, bu durum kira bedelinden indirim sebebi olarak değerlendirilmiştir.
- Kiracının sözleşmeyi feshetmeyip kiralananı kullanmaya devam etmesi indirim talebini ortadan kaldırmamış; tersine Daire, fesih olmadığı için çözümün kira bedelinin tenzili olduğunu vurgulamıştır.
- Kiraya verenin önerip sonra iptal ettiği telafi düzenlemesi (bedelsiz kafeterya), hiç uygulanmadığı için zarar hesabına temel alınmamıştır.
- İndirim hesabında esas, ayıbın başladığı tarihteki kira bedeli ve ayıpla orantılı bir oran olmuş; ticari kazanç kaybı iddiası bu hesabın dışında kalmıştır.
- Bozma ilamıyla belirlenen hesap unsurları, mahkeme bu ilama uyduktan sonra usuli kazanılmış hak oluşturarak sonraki temyiz aşamasında tartışmaya kapanmıştır.
Kiracının kiraya verenin edim yükümlülüğüne aykırılığı nedeniyle başvurduğu bir başka yol için AVM destek bedeli ödenmeyince kiracının haklı feshi kararına da bakılabilir; o dosyada kiracı sözleşmeyi sona erdirmeyi tercih etmiş, bu dosyada ise sözleşmeyi sürdürüp indirim istemiştir.
❓ Merak edilenler
Kiralananda fiziksel bir bozulma yoksa da indirim istenebilir mi?
Bu dosyada çay bahçesinin kendisinde bir arıza tespit edilmemiştir. Kiraya verenin çevrede yürüttüğü inşaat, bariyerler ve kapatılan yollar kiralanandan yararlanmayı azaltmış; Daire bunu kiralananın kullanıma elverişli bulundurulmaması olarak değerlendirmiştir. Sonucun her dosyada aynı olacağı söylenemez; yararlanmadaki azalmanın derecesi ve kaynağı belirleyicidir.
Neden kiracının istediği 90.000 TL değil de 66.484,70 TL hükmedildi?
İlk hesap, iptal edilen ek sözleşmedeki iki kafeteryanın otuz aylık kira gelirine dayanıyordu. Yargıtay bu ek sözleşme uygulanmadığı için hesaba esas alınamayacağını belirtmiş ve asıl sözleşmeye dönülmesini istemiştir. Son hesap, 25.05.2008 tarihli 5.190 TL aylık kira bedelinden yüzde 50 indirimle, 26.05.2008’den dava tarihine kadar olan dönem için yapılmıştır.
Kiracının ticari kazanç kaybı neden hesaba katılmadı?
Davacı temyizde müşteri kaybını ve yatırımın karşılığını alamamayı ileri sürmüştür. Ancak hesap yöntemi 2021 tarihli bozma ilamıyla kira bedelinin tenzili esasına bağlanmış, mahkeme bu ilama uymuştur. Daire, bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşen kısımların usuli kazanılmış hak oluşturduğunu ve yeniden incelenemeyeceğini belirterek itirazı reddetmiştir.
Bugün benzer bir uyuşmazlıkta hangi hükümler gündeme gelir?
Karar metni madde numarası anmamaktadır. Güncel düzenlemede kiraya verenin kiralananı elverişli durumda bulundurma borcu TBK m.301’de, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinde kiracının ayıbın giderilmesi, indirim ve tazminat hakları TBK m.305’te, indirimin kapsadığı dönem ise TBK m.307’de düzenlenmiştir. Hangi hakların kullanılabileceği somut sözleşmeye ve olgulara göre değişir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Ulaşım bilgileri iletişim sayfasında, serinin diğer kararları Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Karar Arama sisteminde yayımlanan onama ilamından ve bu ilamda aktarılan önceki bozma kararları ile ilk derece mahkemesi hükmünden derlenmiştir. Değerlendirme; 2002 tarihli bir kira sözleşmesine, kiraya veren idarenin çevrede yürüttüğü inşaata ve bozma ilamlarıyla belirlenip usuli kazanılmış hak oluşturan hesap esaslarına dayanan somut dosyaya özgüdür; sözleşme hükümleri, yararlanmadaki azalmanın derecesi ve yargılama süreci farklı olan dosyalarda sonuç değişebilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
