Fer’i Müdahilin İstinaf Hakkı – Yargıtay 3. HD 2026/2839
Kiralananın hangi durumda geri verildiği tartışması yalnız kiraya veren ile kiracıyı ilgilendiriyor gibi görünür. Oysa davanın sonucundan etkilenebilecek üçüncü bir şirket de yargılamaya dahil olabilir: Davaya ihbar edilen şirket, kiracının yanında davaya katılır, yargılamayı birlikte yürütür, karar aleyhlerine çıkınca da istinafa başvurur. İstinaf mahkemesi ise bu başvuruyu “ihbar olunanın istinaf hakkı yoktur” diyerek incelemeden geri çevirirse ne olur? Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin incelediği dosya tam olarak bu soruya cevap vermektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.05.2026 tarihli ve E.2025/5759, K.2026/2839 sayılı kararıyla, hor kullanım tazminatı ve onarım süresince kira kaybı istemine ilişkin davada, yargılama sırasında ara kararla fer’i müdahil olarak kabul edilen şirketin istinaf başvurusunu usulden reddeden İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi kararını fer’i müdahil yararına usulden bozmuştur. Karar oy birliğiyle verilmiştir.
- Tahliye günü yapılamayan tespit
- Kiracının savunması: yıpranma mı, yenilik mi?
- Sulh hukuk mahkemesi: iki kalemli tazminat
- İstinaf: iki başvuru, iki farklı sonuç
- Yargıtay: ara kararla kabul edilen müdahil istinaf edebilir
- Fer’i müdahale hükümleri ne söylüyor?
- Esasa ilişkin itirazlar neden incelenmedi?
- Sık sorulan sorular
🔑 Tahliye günü yapılamayan tespit
Davacı şirket, maliki olduğu taşınmazı üç yıl süreli bir kira sözleşmesiyle davalıya kiralamıştır. Dava dilekçesine göre kiracı, sözleşmeyi 28.02.2019 tarihinde feshedeceğini ve taşınmazı aynı gün teslim edeceğini bildirmiş; kiraya veren de kiralananın o günkü durumunun birlikte tespit edilmesini istemiştir.
Kiraya verenin anlatımına göre belirlenen günde taşınmaza gidilmiş, ancak şirket yetkililerine yönelik ağır sözler nedeniyle ortak tespit yapılamamıştır. Bunun üzerine kiralananın durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirilmiştir. Kiraya veren önce fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak 200.000,00 TL talep etmiş, ardından 31.01.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle eski hâle getirme masrafı ve eski hâle getirme için geçen süredeki kira kaybı olarak toplam 342.388,75 TL‘nin dava tarihinden itibaren ticari avans faiziyle tahsilini istemiştir.
Dava İstanbul Anadolu 19. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmüştür. Yargılama sırasında davaya ihbar edilen bir şirket, davalı yanında davaya katılma talebinde bulunmuştur.
🧱 Kiracının savunması: yıpranma mı, yenilik mi?
Davalı kiracı, talep edilen zararın esasen olağan kullanımdan doğduğunu ve kiralananın zaten eski ve yıpranmış olduğunu savunmuştur. Kiracıya göre “eski hâle iade” adı altında istenen kalemlerin önemli bir kısmı, taşınmazı daha iyi hâle getiren ve ona değer katan yeniliklerdir. Kiracı ayrıca şunları ileri sürmüştür:
- Sözleşmedeki bildirim sürelerine uyularak tahliye yapılmıştır; tespitten kaçınan taraf kiraya verendir.
- Kiralananın sözleşme başındaki durumu ispat edilmemiştir.
- Otuz yıllık binada on üç yıllık kullanım için düşülen yıpranma payı düşüktür; bedel tahsili sebepsiz zenginleşmeye yol açar.
- Hasar kalemlerinin olağan kullanımdan mı, kötü kullanımdan mı kaynaklandığı ayrıştırılmamıştır.
Bu itirazlar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesindeki temel ayrıma dayanır: Kiracı kiralananı hangi durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Aynı Kanun’un 335. maddesi ise kiraya verene, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirme ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirme yükü getirir.
🧾 Sulh hukuk mahkemesi: iki kalemli tazminat
İlk derece mahkemesi (2019/1597 E., 2021/506 K.) davayı kabul etmiştir. Gerekçede şu tespitler öne çıkmaktadır:
- Tahliye ve anahtar teslimi 28.02.2019 tarihinde yapılmış, yer teslim tutanağı düzenlenmiştir.
- Kiraya veren, kiralanandaki eksik ve ayıpları; kiracı da bunlara karşı itirazlarını tutanağa ek olarak kayda geçirmiştir. Mahkeme bu nedenle bildirim yükümlülüğünün yerine getirildiğini kabul etmiştir.
- Kiracı, 155.480,00 TL hor kullanma tazminatı ve 200.508,75 TL onarım süresi kira kaybı olmak üzere toplam 355.988,75 TL‘den sorumludur.
Belirlenen sorumluluk tutarı, ıslahla artırılan talepten yüksek olduğundan mahkeme talep ile bağlı kalmış; 200.000,00 TL‘nin dava tarihinden, 142.388,75 TL‘nin ise ıslah tarihinden itibaren avans faiziyle davalıdan tahsiline karar vermiştir. Kararı hem davalı kiracı hem de onun yanında davaya katılan şirket istinaf etmiştir.
⚖️ İstinaf: iki başvuru, iki farklı sonuç
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi (2021/2790 E., 2025/1946 K.) iki başvuruyu farklı sonuçlandırmıştır:
- Davalı kiracının istinaf başvurusu esastan reddedilmiştir.
- Davalı yanında yer alan şirketin başvurusu ise onun yalnızca “ihbar olunan” olduğu, bu nedenle istinaf hakkı bulunmadığı gerekçesiyle usulden reddedilmiştir.
Bölge adliye mahkemesi şirketi fer’i müdahil değil, salt ihbar olunan olarak değerlendirmiştir. Karar, davalı ve fer’i müdahil vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
🏛️ Yargıtay: ara kararla kabul edilen müdahil istinaf edebilir
Yargıtay, uyuşmazlığı “hor kullanımdan kaynaklı tazminat ve onarım süresi kira kaybı istemi” olarak nitelendirmiş; ancak incelemeyi önce usul sorununa yöneltmiştir. Daireye göre dosyada şu süreç yaşanmıştır:
- İhbar olunan şirket, 08.09.2020 tarihli dilekçesiyle davalı yanında fer’i müdahil olarak katılmak istemiştir.
- Talep hakkında bir süre sehven karar verilmemiştir.
- İlk derece mahkemesi 16.04.2021 tarihli celsede bu eksikliği fark etmiş ve şirketin davalı yanında fer’i müdahil olarak kabulüne tefhimle ara karar vermiştir.
Daire, bu ara karar karşısında şirketin artık yalnız ihbar olunan olmadığını, usulen fer’i müdahil statüsü kazandığını kabul etmiştir. Fer’i müdahil, yanında katıldığı tarafın yararına olan iddia ve savunma araçlarını ileri sürebilir ve onun işlem ve açıklamalarına aykırı olmayan her türlü usul işlemini yapabilir. Davalı kiracı da kararı istinaf ettiğine göre, müdahilin istinaf başvurusu yanında yer aldığı tarafın iradesiyle çelişmemektedir.
Bu nedenle Daire, bölge adliye mahkemesinin müdahilin istinaf başvurusunu esas yönünden incelemesi ve sonucuna göre karar vermesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle başvuruyu usulden reddetmesini usul ve kanuna aykırı bulmuş; kararı 6100 sayılı HMK’nın 371. maddesi uyarınca fer’i müdahil yararına usulden BOZMUŞTUR. Peşin alınan temyiz harçlarının istek hâlinde iadesine ve dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
📘 Fer’i müdahale hükümleri ne söylüyor?
Yargıtay, gerekçesinde HMK’nın fer’i müdahaleye ilişkin 67 ve 69. maddelerine atıf yapmıştır. Müdahilin yapabileceği işlemleri tarif eden cümle, yürürlükteki metinde HMK’nın 68. maddesinin birinci fıkrasında şu şekilde yer almaktadır: Müdahale talebinin kabulü hâlinde müdahil, davayı ancak bulunduğu noktadan itibaren takip edebilir; yanında katıldığı tarafın yararına olan iddia veya savunma vasıtalarını ileri sürebilir; onun işlem ve açıklamalarına aykırı olmayan her türlü usul işlemlerini yapabilir. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre mahkeme, katıldığı noktadan itibaren taraflara bildirilen işlemleri müdahile de tebliğ eder.
Kararın pratik değeri, üç kavramın birbirinden ayrılmasındadır:
- İhbar: Davanın üçüncü kişiye bildirilmesidir; tek başına ona kanun yoluna başvurma yetkisi vermez.
- Müdahale talebi: İhbar olunanın ya da hukuki yararı olan üçüncü kişinin davaya katılma isteğidir; mahkemenin bu talep hakkında karar vermesi gerekir.
- Fer’i müdahil statüsü: Talebin kabulüyle doğar; artık kişi, yanında yer aldığı tarafın iradesine aykırı olmamak kaydıyla usul işlemi yapabilir.
HMK’nın 69. maddesi ayrıca, fer’i müdahilin tarafla rücu ilişkisinde asıl davadaki kararın yanlış olduğunu kural olarak ileri süremeyeceğini düzenler. Bu durum, müdahilin asıl davada kanun yollarına başvurabilmesinin neden önem taşıdığını da gösterir: Rücu davasında aynı itirazları yeniden tartışma imkânı sınırlıdır.
Kira hukukunda kiralananın geri verilmesi ve olağan yıpranma ayrımına ilişkin farklı somut olaylar için boyalı teslim şartı ve hor kullanım ile eski hâle getirme süresinde kira kaybı kararlarına bakılabilir. Bu dosyada ise belirleyici olan, davaya katılan üçüncü kişinin kanun yoluna başvurma yetkisidir.
🔍 Esasa ilişkin itirazlar neden incelenmedi?
Davalı kiracı temyizde; husumet itirazının ve müdahilin beyanlarının değerlendirilmediğini, kiralananın başlangıçtaki durumunun ispatlanmadığını, yeniliklerin eski hâle iade kalemine dönüştürüldüğünü ve gerekçe hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür. Yargıtay, bozma sebebine göre davalının tüm, müdahilin ise diğer temyiz itirazlarını “şimdilik” incelememiştir.
Bu ifade, esasa ilişkin tartışmanın kapanmadığını gösterir. Dosya bölge adliye mahkemesine döndüğünde müdahilin istinaf sebepleri esastan incelenecek; hor kullanım ile olağan yıpranma ayrımı, yıpranma payı ve onarım süresi kira kaybının hesabı ilerleyen aşamada yeniden gündeme gelebilir.
💬 Sık sorulan sorular
Davaya ihbar edilen şirket kararı istinaf edebilir mi?
Müdahale talebi hakkında geç karar verilmesi sonucu değiştirir mi?
Hor kullanım tazminatı ile onarım süresi kira kaybı aynı davada istenebilir mi?
Mahkeme talepten fazla zarar tespit ederse ne olur?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; kira ve usul hukukuna ilişkin diğer değerlendirmeler Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan usulden bozma kararından derlenmiştir. Karar, fer’i müdahilin istinaf başvurusunun usulden reddedilmesine ilişkin olup hor kullanım ve kira kaybı taleplerinin esası hakkında Yargıtay görüşü içermez; dosya bölge adliye mahkemesine geri gönderilmiştir. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; müdahale talebi hakkında verilen ara karara, tarafların usul işlemlerine, teslim tutanaklarına ve bilirkişi tespitlerine göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
