Bir konut kooperatifine peşin bedelle üye olan kişi, kendisine tahsis edilen dairenin tapusunu yıllarca bekler. İnşaat biter, ancak kat irtifakları kooperatif adına değil arsa sahipleri adına kurulmuştur. Üye, tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili için hem kooperatife hem de arsa sahiplerine dava açar. Dosya 2012’den bu yana üç bozma, bir direnme ve iki Hukuk Genel Kurulu kararından geçer. Son aşamada Hukuk Genel Kurulu, karar düzeltme incelemesinde kendi önceki kararını kaldırır. Kararın merkezindeki soru şudur: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olmayan kooperatif üyesi, arsa sahibinden doğrudan tapu isteyebilir mi; isteyemezse bu sonuç, yargılamanın önceki aşamalarında oluşan usulî kazanılmış hakkı ortadan kaldırır mı?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 13.05.2026 tarihli ve E.2026/208, K.2026/324 sayılı kararıyla, davacı vekilinin karar düzeltme istemini kabul ederek Kurulun 26.11.2025 tarihli ve 2024/6-395 Esas, 2025/740 Karar sayılı kararını kaldırmış; direnme kararını, Özel Daire bozma kararında belirtilen ve genişletilen gerekçelerle oy çokluğuyla bozmuştur.
🏘️ Arsa sahibi, üst birlik, kooperatif ve üye
Uyuşmazlık dört halkalı bir ilişkiden doğmuştur. Karar metnine göre arsa sahipleri ile dava dışı bir konut yapı kooperatifleri birliği (üst birlik) arasında 14.07.1994 ve 29.08.1994 tarihlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalanmıştır. Üst birlik, 12.09.1994 tarihli sözleşmeyle bu sözleşmeden doğan haklarını davalı kooperatife devretmiştir. Davacı ise davalı kooperatifin üyesidir.
Davacının üyelik statüsü ayrıca yargı kararıyla belirlenmiştir. Kooperatifin 30.11.2008 tarihli genel kurulunda peşin bedelli ortaklardan yeniden ücret alınmasına karar verilmiş; bu karara karşı açılan iptal davasında Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi 27.05.2010 tarihinde genel kurul kararının iptaline hükmetmiştir. Karar 21.05.2012 tarihinde kesinleşmiş ve davacının peşin bedelli ortak olduğu sabit hâle gelmiştir.
Davacı, kendisine tahsis edilen E blok zemin kattaki 1 numaralı bağımsız bölümün kat irtifakının arsa sahipleri adına kurulduğunu, tapu devrinin yönetimin takdirine bırakıldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir. Kooperatif, bağımsız bölüm numarasının belirlenmesinin yeterli olmadığını ve tapu devretme yetkisinin bulunmadığını; arsa sahibi ise sözleşmenin feshedildiğini ve alacakları nedeniyle bağımsız bölüm devretme yükümlülüğü bulunmadığını savunmuştur.
📑 Fesih, tasfiye protokolü ve 96 bağımsız bölüm
Arsa sahibi, inşaatın süresinde bitirilmemesi üzerine önce tazminat davası açmış, ardından Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/496 Esas sayılı dosyasında 14.07.1994 tarihli sözleşmenin feshine ve 166.255,66 TL alacağın tahsiline hükmedilmiştir. Buna rağmen inşaatlar kooperatif tarafından tamamlanmıştır.
Kooperatif ile arsa sahibi arasında düzenlenen tarihsiz tasfiye protokolü dosyanın düğüm noktasıdır. Protokolün 3. maddesine göre arsa sahibine 600.000,00 TL ile altı daire verilecektir:
- Bedelin 104.000,00 TL’si peşin ödenecek, kalan 496.000,00 TL kooperatifin belirlediği kişilere yapılan her kat irtifakı tapusu devrinde 8.000,00 TL olarak kısım kısım ödenecektir.
- Altı dairenin ikisi zemin kattan, dördü normal katlardan verilecek; bunlardan yalnızca biri (C blok 16 numara) protokolde belirli olarak gösterilmiştir.
- Tapular, kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince kat irtifaklı olarak devredilecektir.
Bozmadan sonra alınan bilirkişi raporuna göre parsel üzerinde her biri on altı daireden oluşan altı blok, toplam 96 bağımsız bölüm vardır. Paylaşım %70 yüklenici, %30 arsa sahipleri şeklindedir ve dava konusu daire yükleniciye özgülenen bölümlerdendir. Tapu kayıtlarında 23 bağımsız bölüm arsa sahipleri adına, 8 bağımsız bölüm davalı arsa sahibi adına kayıtlıdır; 4 bağımsız bölümdeki hisseleri ise üçüncü kişilere satılmıştır. Protokoldeki ödemelerin yapılıp yapılmadığı konusunda ise farklı dosyalardaki bilirkişi raporlarında farklı tutarlar tespit edilmiştir.
⏳ On dört yıllık dosyada aşamalar
- 06.11.2012: Asliye hukuk mahkemesi davayı kabul etmiştir.
- 04.04.2013 (Kapatılan 23. HD): Kooperatif kabul hükmünü temyiz etmediğinden kooperatiften tapu isteme koşullarının oluştuğunun kabulü gerektiği belirtilmiş; arsa sahiplerine husumet yöneltilip yöneltilemeyeceğinin araştırılması için hüküm bozulmuştur.
- 11.01.2014: Mahkeme bozmaya uyarak, kooperatifin gösterdiği otuz beş ortağa tapu devredildiğini ve protokole uyulduğunu belirterek yine kabul kararı vermiştir.
- 25.05.2016 (Kapatılan 23. HD): Arsa sahibine verilecek altı dairenin hangileri olduğu ve davacı gibi ek ödeme yapmayan peşin bedelli ortaklar bakımından uygulamanın ne olduğu araştırılmadığı için ikinci bozma yapılmıştır.
- 23.09.2021: Yeni bilirkişi raporuyla davanın üçüncü kez kabulüne karar verilmiştir.
- 03.05.2023 (6. HD): Bozmanın gerekleri yerine getirilmediği, benzer durumdaki üyelerin emsal dava dosyalarının getirtilmesi gerektiği belirtilerek üçüncü bozma yapılmıştır.
- 16.11.2023: Mahkeme, eksikliklerin daha önce giderildiği gerekçesiyle direnmiştir.
- 26.11.2025 (HGK): Direnme kararı değişik gerekçeyle, oy çokluğuyla bozulmuştur.
- 13.05.2026 (HGK): Karar düzeltme istemi kabul edilmiş, önceki HGK kararı kaldırılmıştır.
⚖️ Kural: üye arsa sahibine doğrudan dava açamaz
Kararda tekrar edilen temel ilke, ilk bozma ilamında şöyle ifade edilmiştir: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kooperatif üyesi taraf değildir ve arsa sahipleri üyeye karşı bağımsız bir taahhüt altına girmemiştir. Bu nedenle üyenin arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açması kural olarak mümkün değildir. Yüklenici konumundaki kooperatifin arsa sahiplerinden tapu isteyebilmesi de sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır.
Bu ilke, Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesindeki tescil isteme hakkının yapısıyla da örtüşmektedir. Maddeye göre mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten tescil istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Kişisel hak, kural olarak sözleşmenin tarafına aittir.
Hukuk Genel Kurulunun 26.11.2025 tarihli kararı bu ilkeyi sonuna kadar uygulamıştı: Davacının talebini yalnızca kooperatife yöneltebileceği, arsa sahibine karşı davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiği, kooperatif adına kayıtlı bağımsız bölüm bulunmadığından ve davacının kooperatiften alacak talebi de olmadığından davanın kooperatif yönünden de reddedilmesi gerektiği sonucuna varılmıştı. Bu görüş karar düzeltme aşamasında da Kurulda dile getirilmiş, ancak çoğunluk tarafından benimsenmemiştir.
🔐 İstisna ve usulî kazanılmış hak
Kararı belirleyen unsur, 2013 tarihli ilk bozma ilamının içeriği ve mahkemenin bu ilama uymasıdır. O ilamda kuralın yanında bir istisna da açıkça kabul edilmişti: Tüm dairelerin arsa sahipleri adına tescilinin ardından, kooperatifin edimlerini yerine getiren ortakları için arsa sahiplerinden tapu devrini istemesi şeklinde bir uygulama benimsenmişse ve tapusu istenen daire sözleşme ile uygulamalara göre kooperatife bırakılacak dairelerden ise arsa sahiplerine husumet yöneltilebilecektir.
Hukuk Genel Kurulu, mahkemenin bu bozma kararına uymasıyla, orada belirtilen biçimde işlem yapılması yolunda lehine bozma yapılan taraf yararına usulî kazanılmış hak oluştuğunu ve davalılara husumet yöneltilebileceğinin kabulü gerektiğini vurgulamıştır. Başka bir ifadeyle, dosyanın on dört yıllık seyrinde husumet meselesi uyulan bozma ile bir yöne bağlanmış; son aşamada “üye arsa sahibine hiç dava açamaz” sonucuna dönülmesi bu kazanılmış hakla bağdaşmamıştır.
Bu yaklaşım, arsa payı karşılığı inşaat ilişkilerinde üçüncü kişilerin konumuna ilişkin daha önce ele alınan bir başka HGK kararıyla birlikte okunabilir: kooperatiften çıkan ortağın konutu yazısında da kooperatif üyeliğinden doğan hakların sınırları tartışılmıştır.
🔎 Yeniden yapılacak araştırma
Karar, davacının davayı kazandığı anlamına gelmemektedir. Kurul, direnme kararını Özel Daire bozma kararındaki ve genişletilmiş gerekçelerle bozmuştur. Gerekçeye göre:
- Dava konusu bağımsız bölümün yüklenici kooperatife kalacak dairelerden olup olmadığı ve kooperatifin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği konusunda alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
- Tasfiye protokolünde arsa sahibine verilecek altı dairenin biri dışında hangileri olduğu kararlaştırılmamıştır; bu belirsizlik giderilmelidir.
- Davacı ile benzer durumdaki kooperatif üyelerinin açtığı dava dosyaları ve özellikle arsa sahibi aleyhine açılan dosyalar getirtilip incelenmelidir.
- Mahkeme bozma ilamına uyduğu hâlde bozmanın gereklerini yerine getirmeden karar vermiştir.
Karar düzeltme yolunun açık olduğu bu eski usul dosyasında Kurul, kendi kararını kaldırmıştır. Her iki HGK kararının da oy çokluğuyla verilmiş olması, meselenin Kurul içinde tartışmalı olduğunu göstermektedir.
💬 Merak edilenler
Kooperatif üyesi, arsa sahibine karşı tapu davası açabilir mi?
Hukuk Genel Kurulu kendi kararını neden kaldırdı?
Peşin bedelli ortak olmanın dosyadaki önemi nedir?
Karar sonrasında dava kesin olarak sonuçlandı mı?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer karar değerlendirmeleri ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan karar düzeltme kararından ve kararda aktarılan önceki aşamalardan derlenmiştir. Tarafların kimliği kaynakta anonimdir. Karar oy çokluğuyla verilmiş olup direnme kararının bozulmasına ilişkindir; bozma sonrasında ilk derece mahkemesinin vereceği yeni hükmün içeriği bilinmemektedir. Sonuç, somut dosyadaki tasfiye protokolüne, uyulan bozma ilamlarına ve usulî kazanılmış hak durumuna dayanmaktadır; farklı olgulara sahip dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
