Ruhsat İçin Bedelsiz Terk Şartı – AYM 2020/16635
Bir parsel üzerinde ruhsatla yükselen sekiz yapı bloğu düşünün. Bir kısmında kat mülkiyeti kurulmuş, bir kısmında kat irtifakı var. Sonra dayanak imar planları mahkeme kararıyla iptal ediliyor, ruhsatlar da onlarla birlikte düşüyor. Yeni plan yapılıyor, Danıştay konut alanında kalan yapılara ruhsat verilebileceğini söylüyor; ancak belediye ruhsatı yenilemek için bir koşul öne sürüyor: Parselin park olarak ayrılan kısmı önce belediyeye bedelsiz terk edilsin. Bu koşul, malikin mülkiyet hakkıyla bağdaşır mı?
Anayasa Mahkemesi İkinci Bölümü, 18/5/2026 tarihli ve 2020/16635 başvuru numaralı kararında bu soruya olumsuz cevap vermiştir. Bölüm, yeşil alan dışındaki yapılar için ruhsatın yeniden düzenlenmesini yeşil alanın terkine bağlayan ve parseli imar parseli hâline getirme yükünün tamamını maliğe bırakan müdahalenin ölçülü olmadığına, bu nedenle Anayasa’nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkının ihlal edildiğine oybirliğiyle karar vermiş ve yeniden yargılama yolunu açmıştır.
🏗️ Bir parsel, iki plan iptali ve sekiz blok
Uyuşmazlığa konu taşınmaz Sakarya’nın Serdivan ilçesindedir. Bölgeyi kapsayan 1/5.000 ölçekli nâzım imar plan revizyonu büyükşehir belediye meclisince 10/10/2011 tarihinde, buna göre hazırlanan 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı ise 2012 yılında onaylanmıştır. Dört ayrı parselde yapılan ifraz, tevhit ve bedelsiz kamuya terk işlemleri sonucunda oluşan 5238 numaralı parsel, 1/2/2013 tarihinde başvurucu şirket adına tescil edilmiştir.
Yürürlükteki uygulama planına dayanılarak parsel üzerindeki sekiz yapı bloğu için 26/7/2013 tarihinde yapı ruhsatları, 29/1/2014 tarihinde de yenileme ve tadilat ruhsatları düzenlenmiştir. Ne var ki planlar birer birer yargı denetimine takılmıştır:
- 1/5.000 ölçekli nâzım imar planı, üçüncü bir kişinin açtığı davada 25/9/2012 tarihinde iptal edilmiş; karar 22/6/2017’de kesinleşmiştir.
- Yerine yapılan yeni nâzım plan 21/10/2013’te onanmış, tamamlanan bloklardan dördü için 2016 yılında yapı kullanma izin belgesi verilmiştir.
- İdare mahkemesi 26/2/2016 tarihinde bu kez 1/1.000 ölçekli uygulama imar planını ve 26/7/2013 tarihli yapı ruhsatlarını iptal etmiş; belediye 5/5/2016’da ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerini iptal etmiştir.
- Danıştay Altıncı Dairesi 22/6/2017 tarihinde bu kararı onamış, ancak önceki planlarda konut alanında kalan ve park kullanımı getirilmeyerek hâlen konut alanında bulunan taşınmazlar için yapı ruhsatı düzenlenebileceğini belirtmiştir.
Şirketin hazırladığı ve parseldeki park alanının büyüklüğünü koruyarak yalnızca geometrik biçimini değiştiren uygulama imar planı tadilatı 2018 yılında belediyece kabul edilip büyükşehir belediyesince onaylanmıştır. Bunun üzerine şirket, 3/9/2018 tarihinde ruhsatların ve yapı kullanma izinlerinin yeniden düzenlenmesini istemiştir.
🧭 Belediye, idare mahkemesi ve istinaf: üç ayrı bakış
Belediye 21/9/2018 tarihinde talebi reddetmiştir. Gerekçeye göre yapıların bir kısmı yeşil alanda kalmaktadır ve parsel içindeki yeşil alanın kamuya terki gerçekleşmeden, yeşil alanda kalmayan yapılara da ruhsat verilemez. Şirket, ruhsatın kamu hizmetine ayrılan yerlerin terki koşuluna bağlanamayacağını ileri sürerek iptal davası açmıştır.
| Merci ve tarih | Temel yaklaşım | Sonuç |
|---|---|---|
| Belediye (21/9/2018) | Yeşil alan belediyeye terk edilmeden yeşil alan dışındaki yapılara da ruhsat verilemez. | Talebin reddi |
| İdare mahkemesi (22/10/2019) | Parsel zaten imar parseli hâline getirilmişti; imar uygulaması belediyenin sorumluluğundadır; 3194 sayılı Kanun’un 22. maddesi ruhsatı bedelsiz terke bağlamaya izin vermez. | İptal |
| Bölge idare mahkemesi (5/2/2020) | Kamu işlevi ile özel mülkiyet işlevinin birlikte bulunduğu tek parsele ruhsat verilemez; park kısmı önce imar uygulama teknikleriyle ayrılmalıdır; plan Daire kararından sonra değişmiştir. | Kaldırma ve kesin ret |
| Anayasa Mahkemesi (18/5/2026) | Terkin kimin yükü olduğu tartışılmadan ruhsatın terke bağlanması maliğe ağır külfet yükler. | Mülkiyet hakkı ihlali |
Bölge idare mahkemesinin kararı kesin olarak verildiğinden şirket, nihai kararı 21/2/2020’de öğrendikten sonra bireysel başvuruda bulunmuştur. Başvuru 16/6/2020 tarihinde yapılmış; Bölüm, 7226 sayılı Kanun ile yargı alanındaki sürelerin 13/3/2020–15/6/2020 arasında durdurulduğunu dikkate alarak başvurunun süresinde olduğunu kabul etmiştir.
⚖️ Anayasa Mahkemesinin üç aşamalı incelemesi
Bölüm, başvurucunun hakkaniyete uygun yargılanma şikâyetini de mülkiyet hakkı kapsamında ele almıştır. İlk olarak parsel üzerindeki yapıların ve iptal edilen ruhsatların başvurucu açısından mülk oluşturduğunda tereddüt bulunmadığını tespit etmiştir. Ruhsatın yeniden verilmesi talebinin reddi, kamu makamlarının kontrol ve düzenleme yetkisi kapsamında görülmüş ve olay mülkiyetin kullanımının kontrolüne ilişkin üçüncü kural çerçevesinde incelenmiştir.
Ardından Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerinden çıkan üç ölçüt sırasıyla uygulanmıştır:
- Kanunilik: Müdahale, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükümlerine dayanmaktadır; bu hükümler ulaşılabilir, belirli ve öngörülebilir bulunmuştur.
- Meşru amaç: Planlara aykırı ruhsatların iptali ve yeniden verilmemesi; yapılaşmanın fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun olması ile sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulması amacına hizmet etmektedir.
- Ölçülülük: Elverişlilik, gereklilik ve orantılılık alt ilkeleri bakımından değerlendirilmiş; ihlal bu aşamada tespit edilmiştir.
Bölüm, ölçülülük incelemesinde 35. maddenin usule ilişkin bir boyutu bulunduğunu da hatırlatmıştır: Malik, müdahalenin keyfî veya makul olmayan biçimde uygulandığına ilişkin itirazlarını sorumlu makamlar önünde etkili biçimde ileri sürebilmeli; mahkemeler de davanın sonucuna etkili temel iddiaları özenle değerlendirerek karşılamalıdır.
🌳 Yeşil alan terki neden ölçüsüz bulundu?
Kararın ağırlık merkezi, bölge idare mahkemesinin gerekçesinde neyin eksik kaldığıdır. Bölüm, bu gerekçeyi “oldukça şekilci ve katı” olarak nitelendirmiştir. İstinaf kararı yalnızca yeşil alan vasfındaki kısmın parselden ayrılması gerektiğini söylemiş, fakat bu ayırma işleminin kimin görev ve sorumluluğunda olduğunu hiç değerlendirmemiştir. Oysa ilk derece mahkemesi şu noktaların altını çizmişti:
- Parsel daha önce ifraz, tevhit ve kamuya terk işlemleriyle zaten inşaata elverişli imar parseli hâline getirilmişti.
- Komşu parseller yapılaşmış olduğundan, müstakil kalan parsele fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun yapı izni verilebilirdi.
- Parseli plana uygun hâle getirecek parselasyon, kamulaştırma gibi imar uygulamalarını yapmak belediyenin sorumluluğundaydı.
- 3194 sayılı Kanun’un ruhsat alma şartlarını düzenleyen 22. maddesinde, ruhsatın taşınmazın bir bölümünün bedelsiz terkine bağlanabileceğine dair bir hüküm yoktur.
Bölüm, imar planlarının iptalinden sonra planları mevzuata uygun biçimde yeniden düzenleme görevinin kamu makamlarına ait olduğunu da vurgulamıştır. Sonuç olarak yeşil alan dışındaki yapılar için ruhsat talebinin yeşil alanın terki koşuluna bağlanması ve parseli imar parseline dönüştürme yükünün tamamının başvurucuya bırakılması, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki adil dengeyi başvurucu aleyhine bozmuştur.
📐 Bilirkişi raporu ve Yönetmelik’in 54. maddesi
Başvurucu, uyuşmazlığın teknik bilgi gerektirdiğini; idare mahkemesinin harita, inşaat ve mimarlık alanlarındaki öğretim üyelerinden oluşan bilirkişi heyetinin raporuna dayandığını, bölge idare mahkemesinin ise yeni bir inceleme yaptırmadan teknik konularda farklı sonuca vardığını ileri sürmüştür.
21/5/2019 tarihli rapordaki tespitler kararın arka planını anlamak açısından önemlidir. Rapora göre bloklar plana ve mevzuata uygun ruhsatlandırılmış, dört blokta yapı kullanma izni alınıp kat mülkiyetine geçilmiştir. Bilirkişiler, 3/7/2017 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 54. maddesinin (7) numaralı fıkrasına göre ilk ruhsat tarihindeki geçerli imar planının esas alınması gerektiğini; daha önce yapı kullanma izni almış B, C, D ve E bloklarında izin belgelerinin yeni ruhsat aranmadan yenilenmesi gerektiğini; park işlevi getirilmeyen F ve G bloklarında ise denetim raporu ve idarenin yerinde incelemesi koşuluyla yapı kullanma izni sürecinin başlatılması gerektiğini belirtmiştir.
Anayasa Mahkemesi, bu teknik değerlendirmelerin doğruluğu hakkında kendisi bir sonuca varmamıştır. Ancak ilk derece kararının dayandığı bu esaslı noktaların istinaf gerekçesinde karşılanmamış olması, ölçülülük değerlendirmesinde belirleyici olmuştur.
Başvurucu ayrıca yürütmenin durdurulmasına itirazı inceleyen heyette yer alan bir hâkimin istinaf incelemesini yapan heyette de bulunduğunu ileri sürerek bağımsız ve tarafsız mahkemede yargılanma hakkının ihlal edildiğini iddia etmiştir. Mülkiyet hakkı ihlali tespit edildiğinden, Bölüm bu iddiayı ayrıca incelemeye gerek görmemiştir.
🔁 Yeniden yargılama ve kararın etkisi
Başvurucu tazminat istememiş, yalnızca ihlalin tespiti ve yeniden yargılama talep etmiştir. Bölüm, ihlalin sonuçlarının giderilmesi için yeniden yargılama yapılmasında hukuki yarar bulunduğunu belirterek kararın, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesine iletilmek üzere Sakarya 1. İdare Mahkemesine gönderilmesine karar vermiştir. 446,90 TL harç da başvurucuya ödenecektir. 6216 sayılı Kanun’un 50. maddesi uyarınca yeniden yargılama yapacak merci, ihlal kararında gösterilen ilkelere uygun yeni bir karar vermekle yükümlüdür.
Kararın imar uyuşmazlıkları bakımından taşıdığı mesajlar şöyle özetlenebilir:
- Plan iptali sonrasında ruhsatların düşmesi tek başına mülkiyet ihlali sayılmamış; kanunilik ve meşru amaç ölçütleri karşılanmıştır.
- Sorun, ruhsatın yeniden verilmesinin bedelsiz terk koşuluna bağlanması ve imar uygulamasının yükünün tümüyle malike yüklenmesindedir.
- İmar uygulamasının kimin görev ve sorumluluğunda olduğu, ruhsat uyuşmazlıklarında mahkemelerin karşılaması gereken esaslı bir iddia olarak görülmüştür.
- Kat mülkiyeti kurulmuş ve yapı kullanma izni alınmış yapıların varlığı, müdahalenin ağırlığını değerlendirmede dikkate alınan olgular arasındadır.
İmar kısıtlamalarının mülkiyet hakkına etkisini farklı bir açıdan ele alan imar kısıtlılığında tazminat yazısı ile ruhsat iptali ve haklı beklenti ilişkisini Danıştay kararı üzerinden inceleyen ruhsat iptali ve haklı beklenti yazısı bu kararla birlikte okunabilir.
💬 Sık sorulan sorular
Anayasa Mahkemesi belediyeye ruhsat verilmesini mi emretti?
Hayır. Bölüm mülkiyet hakkının ihlal edildiğini tespit etmiş ve kararı yeniden yargılama yapılmak üzere idare mahkemesine göndermiştir. Ruhsatın verilip verilmeyeceği, ihlal kararında gösterilen ilkeler doğrultusunda yürütülecek yeniden yargılamada belirlenecektir.
İmar planının iptali üzerine ruhsatların düşmesi tek başına ihlal sayıldı mı?
Hayır. Bölüm, müdahalenin 3194 sayılı Kanun’a dayandığını ve sağlıklı yapılaşma amacıyla meşru bir amaç taşıdığını kabul etmiştir. İhlal, ölçülülük aşamasında ve ruhsatın yeniden düzenlenmesinin yeşil alanın bedelsiz terkine bağlanması nedeniyle tespit edilmiştir.
Yeşil alanda kalan bloklar hakkında bir değerlendirme yapıldı mı?
Karar, başvurucunun yeşil alan dışında kalan yapıları için yeniden ruhsat talebiyle sınırlıdır. İlk derece mahkemesi de başvurucunun yeşil alanda kalan yapılar için ruhsat istemediğini belirtmiştir. Yeşil alandaki yapıların durumu Anayasa Mahkemesince ayrıca karara bağlanmamıştır.
Heyette aynı hâkimin bulunması iddiası neden incelenmedi?
Başvurucu, yürütmenin durdurulmasına itirazı inceleyen heyetteki bir hâkimin istinaf heyetinde de yer aldığını ileri sürmüştür. Bölüm, mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verdiği için bağımsız ve tarafsız mahkemede yargılanma hakkına ilişkin bu iddiayı ayrıca incelemeye gerek görmemiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Ulaşım bilgileri iletişim sayfasında, serinin diğer yazıları ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Anayasa Mahkemesi İkinci Bölümünün Kararlar Bilgi Bankası’nda yayımlanan bireysel başvuru kararından derlenmiştir. Değerlendirme, imar planlarının iptal edildiği, parselin önceden imar parseli hâline getirildiği ve ruhsat talebinin yeşil alanın terkine bağlandığı somut dosyaya dayanmaktadır; plan durumu, parselin niteliği ve idari işlemin gerekçesi farklı olan dosyalarda sonuç değişebilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
